Étiquette dans construction

Division de terrain à bâtir – quelles garanties exiger de son Géomètre-Expert ?

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Comme nous l’avons vu dans notre article « Est-il toujours possible de construire sur un terrain « réputé » constructible ? », la seule considération qu’un terrain se trouve situé dans une zone constructible d’un document d’urbanisme approuvé ne suffit pas à garantir la faisabilité de division en terrains à bâtir.

Mais, au-delà même des éléments de vérifications mentionnés dans cet article, la question se pose du document d’urbanisme applicable !

En effet, celui-ci peut :

  • être en cours d’élaboration ou de révision. Nous vous renvoyons alors sur la question du risque de sursis à statuer, traitée ici.

  • avoir été annulé, ou avoir été déclaré illégal ! Les conséquences sont les mêmes – retour au document d’urbanisme antérieur – mais l’information est beaucoup plus difficile d’accès dans le second cas ! Encore faut-il pouvoir avoir accès au contenu du document antérieur !

  • ou simplement, être encore inexistant. Dans ce cas, l’on devra se référer aux « parties actuellement urbanisées » de la commune, dont la cartographie est très difficile, voire impossible d’accès pour le particulier, et souvent tout aussi compliquée à appréhender pour le professionnel !

Or, le constat est fait que les praticiens de ce droit complexe – l’urbanisme – que sont les Géomètres-Experts, ne mentionnent que très rarement, dans leur devis, la nécessité de mener ces analyses, et le temps prévu pour y procéder.

Le risque que cela constitue, est celui d’engendrer au client propriétaire, des frais importants de relevés topographiques, de démarches de bornage, de mise au point de plans-projet de division, de modificatif du parcellaire cadastral, et de dépôts de demandes d’urbanisme qui se soldent finalement par un échec, et parfois, une impossibilité d’aboutir, même en rectifiant les erreurs commises. Ces frais atteignent souvent entre 1000 et 2000 € HT.

Se retranchant derrière son obligation de moyen et non de résultat, le Géomètre-Expert n’étant pas parvenu à faire aboutir un projet de division, sera parfois tenté de minimiser ce qui constitue pourtant un manquement à son devoir de conseil ! En effet, qu’un client envisage de réaliser un projet qui se révèlera impossible ne lui est, certes, pas imputable. En revanche, le Professionnel se doit d’alerter son client sur toutes les vérifications qu’il compte opérer pour valider son projet de division, avant de l’engager dans des démarches non maîtrisées.

Dès lors, nous ne saurions que conseiller aux propriétaires vendeurs d’interroger leur prestataire sur le montant d’honoraires qui sera dû, dans le cas d’un échec de la procédure administrative de division, préalable à la vente. Il semblerait logique que l’acompte à verser pour le démarrage de la mission, n’excède pas le montant destiné à valider la faisabilité du projet.

ParaIlèlement, il nous semble également opportun d’exiger de faire fixer contractuellement le délai de livraison des documents nécessaires pour la vente, c’est-à-dire à la fois le temps nécessaire pour constituer les pièces, mais également le délai d’instruction de la demande, ainsi que le délai de purge des recours et retraits administratifs.

Se satisfaire d’une date rapide d’intervention sur le terrain, n’est en rien une garantie de livraison des pièces exigibles pour la vente, dans des délais raisonnables.

De notre côté, dans certains cas complexes pour lesquels il est difficile de présager de la réponse administrative, nous proposons des missions dans lesquelles nous partageons financièrement avec le client, le risque d’échec de la procédure d’urbanisme.

Ainsi, couvrir le risque juridique de la procédure d’urbanisme prend une part de plus en plus importante de nos activités.

Publié le 15 mai 2018 par

Garantie du retour favorable du permis de construire

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Peut-on objectivement garantir le retour favorable à une demande de permis de construire dans le délai légal ?

Les ventes de terrain à bâtir se signent, dans leur grande majorité, sous condition suspensive d’obtention du permis de construire par les acquéreurs, avec, souvent, une reconduction tacite du compromis au-delà de l’échéance prévue initialement.

Cette pratique, qui a pu apparaître contraignante par le passé, emporte aujourd’hui l’adhésion d’une grande majorité de Notaires, tant il y eût de cas où un terrain, réputé constructible, ne pût recevoir la moindre construction ! (cf « Est-il toujours possible de construire sur un terrain réputé constructible ?« )

De sorte que si l’acquéreur d’un terrain à bâtir peine à obtenir le précieux sésame, le terrain des vendeurs peut se trouver immobilisé … indéfiniment.

Ainsi, il nous apparaît qu’au lieu de soumettre l’exécution du compromis au respect d’une date de dépôt, il conviendrait d’y fixer une date limite d’octroi du permis de construire.

Si l’acquéreur y rechignait, préférant lui, profiter des dispositions de reconduction tacite du compromis, il pourrait être proposé par le vendeur de prendre en charge le contrôle du dépôt de permis de construire, de manière à s’assurer par lui-même de la qualité des diligences de l’acquéreur. 

Mais, un prestataire compétent en urbanisme, fût-il Avocat spécialisé en droit de l’urbanisme, peut-il toujours, objectivement, faire la promesse d’un retour gagnant de toute demande d’occuper le sol, qu’il aurait pris soin d’examiner ? (Le cas du Permis de Construire une Maison Individuelle (PCMI), décrit ici, est extensible aux autres cas de permis de construire).

Toute demande de permis de construire est à établir avec l’assistance d’un Architecte DPLG dès lors que le projet de construction ou de rénovation de logement d’habitation dépasse les 150 m² de surface de plancher (depuis le 1er mars 2017).

En passant en revue une demande de permis avec 14 articles habituels d’un règlement d’urbanisme, il  devrait être possible de vérifier très rapidement s’il est susceptible d’être accepté dans les deux mois (délai abrégé réservé aux PCMI) de son dépôt.

Hélas,…

Tout d’abord, afin que le délai commence à courir, il faudra pouvoir donner « date certaine » au dépôt des pièces en Mairie du lieu du projet, de sorte que le délai commence à courir.

Il faudra ensuite, avoir vérifié, sur le plan formel, que la demande est bien complète (toutes les pièces fournies, suffisamment explicites et en nombre suffisant). A défaut, un nouveau délai sera fixé à compter du dépôt des pièces complémentaires . Il s’agit donc d’un premier écueil à surmonter !

Ce n’est pas le plus facile : certes, le nombre des pièces à produire et leur contenu sont fixés par le code de l’urbanisme, mais d’un service instructeur à l’autre, les exigences quant au contenu peuvent varier sensiblement !

Parallèlement, il sera nécessaire d’avoir consulté le certificat d’urbanisme d’information notamment en ce qui concerne les limitations au droit de construire (servitudes administratives)  : certaines d’entre elles peuvent entraîner la nécessité de produire des pièces complémentaires avec des délais complémentaires ! … d’autres peuvent même être de nature à empêcher jusqu’à la moindre construction !

Enfin, il faut savoir que le certificat peut avoir oublié de mentionner l’existence de servitudes existantes susceptibles de contrarier le projet envisagé. A noter qu’en de telles circonstances, l’erreur de l’administration ne saurait « profiter » au pétitionnaire.

Il devra tout de même rendre son projet conforme à la règle d’urbanisme, et ne bénéficiera, le cas échéant, que de la possibilité de faire indemniser un préjudice dont il devra prouver qu’il est certain et direct. Toutes ces vérifications ne peuvent donc être menées que par un professionnel du droit de l’urbanisme, comme un Avocat. Parfois, des Architectes ou des Géomètres-Experts auront pu développer des compétences particulières en la matière. Ils seront donc avantageusement sollicités, soit par les acquéreurs de terrain à bâtir, eux-mêmes pétitionnaires, soit encore par les vendeurs de terrain à bâtir.

Si l’on ajoute aux éléments ci-dessus le risque d’erreur du professionnel qui se proposerait d’accompagner un client pour obtenir son permis de construire dans le délai légal, il devient évident que l’aléa de se voir opposer un délai supplémentaire, voire un refus, persiste bel et bien !

Aussi, dans tous les cas, le client qui souhaitera missionner un professionnel pour assurer la relecture et la vérification que le permis qu’il dépose a toutes les chances d’aboutir, devra nécessairement exiger une garantie de résultat, sous peine de rémunérer un travail inefficace.

Le 23 février 2018 par Thierry Bléard Géomètre Expert

Est-il toujours possible de construire sur un terrain « réputé » constructible ?

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Est-il toujours possible de construire sur un terrain « réputé » constructible ?

Lors d’une vente de terrain à bâtir, le Notaire prévoit, sauf exception, d’insérer une clause suspensive d’obtention du permis de construire, et, à minima, purgé des recours de tiers. Dans cet article, nous allons nous intéresser aux raisons d’une telle précaution. 

1. D’abord, qu’est-ce qu’un terrain « réputé » constructible ?

Pour comprendre l’intérêt de la question posée, il faut tout d’abord se figurer que la notion de « terrain à bâtir » n’existe qu’en droit fiscal. En effet, le législateur, au fil des ans et des décennies, a trouvé dans le terrain à bâtir, un support de fiscalité très intéressant, et, d’autant plus intéressant, à mesure qu’il est devenu nécessaire de freiner la consommation des espaces agricoles (années 2000 avec la Loi SRU) pour construire, et donc à mesure que la matière « gisement à bâtir » devenue épuisable, a pris de la valeur !

Ainsi, l’on trouve sur internet, par exemple, cette définition du terrain à bâtir dans le lexique de Me Bruno Bédaride, Notaire à Paris :

« Immeuble placé dans une zone urbaine ou à urbaniser en vertu des documents d’urbanisme autorisant tout projet de construction en conformité avec les règles d’urbanisme applicables à cet immeuble. Les acquisitions de terrains à bâtir sont assujetties à la TVA immobilière sauf pour celles consenties à des personnes physiques* non assujetties à la TVA. »

En revanche, l’on ne trouvera aucune définition du « terrain à bâtir » dans le droit de l’urbanisme. L’on considérera donc que le terrain « réputé » constructible est un terrain pour lequel la règle d’urbanisme auquel il est assujetti, n’interdit pas la construction.

A noter ensuite, qu’en utilisant la formule « terrain constructible », l’on commet une première approximation puisqu’il faut distinguer la « construction » du « bâtiment » (le bâtiment doit pouvoir servir d’abri, ce que l’on n’exige pas d’une « construction »). Or, il est des zones géographiques où il est interdit d’édifier des bâtiments alors qu’il est parfaitement possible d’y installer des certaines constructions (ne serait-ce qu’une clôture, par exemple !)

A noter enfin que, par manque de rigueur, l’on assimile facilement la notion de terrain à bâtir, à la possibilité d’édifier des bâtiments à usage exclusif d’habitation, de sorte que l’on ne parlera que rarement de « terrain à bâtir » en zone agricole ou en zone naturelle, alors qu’il est, sous certaines conditions, parfaitement envisageable d’y édifier des bâtiments !

2. Quels peuvent être les freins à la construction sur un terrain « réputé » constructible ?

Pour l’intérêt de l’article, nous considérerons donc ici le terme « constructibilité », dans le sens particulier de « possibilité d’édifier un bâtiment ».

Nous n’avons pas la prétention de faire ici une analyse exhaustive des cas de terrains à bâtir « réputés » constructibles sur lesquels il ne sera finalement pas possible d’utiliser la totalité des droits à bâtir, mais simplement démontrer que la « constructibilité » au regard du droit de l’urbanisme « n’emporte » pas systématiquement la possibilité d’édifier une construction.

Les freins aux projets immobiliers peuvent provenir à la fois de règles émanant de l’ordre judiciaire (droit civil), mais aussi d’autres règles émanant de l’ordre administratif, qui viendraient contredire la règle d’urbanisme, elle-même étant pourtant déjà une contrainte de droit public.

Voici deux exemples dans lesquels le respect du droit de la propriété (régi par le code civil) peut constituer un premier frein à un projet immobilier :

  • Un terrain peut parfaitement être situé en zone urbaine, et donc réputé constructible, sans que les droits à construire puissent être utilisés par le pétitionnaire, parce qu’il doit souffrir une servitude conventionnelle « non-aedificandi », par exemple,

  • Un terrain peut également être situé en zone urbaine, donc réputé constructible mais le cahier des charges du lotissement a défini des règles de limitation de la constructibilité, ou de limitation des divisions en vue de construire…

Dans le droit public, le respect du code du patrimoine peut constituer un autre frein à un projet immobilier :

  • La construction peut être empêchée par une hypothèque archéologique. En particulier, si l’on considère le cas dans lequel les fouilles prescrites par la préfecture mobilisent un budget mettant en péril économique le projet immobilier envisagé,

  • L’Architecte des Bâtiments de France peut également s’opposer au projet envisagé. Certes, cet avis devra être motivé au regard des prérogatives dont il dispose. Pour autant, dans les faits, un projet immobilier dans une zone où l’Architecte des Bâtiments de France doit rendre un avis « conforme » peut se trouver fortement remis en cause !

Le respect du code de l’environnement peut aussi constituer un frein sérieux à la construction. En effet, des mesures de protection de l’environnement (zone humide, zone Natura 2000, zone soumise à arrêté de protection de biotope,…) pourront empêcher un projet immobilier, ou bien le soumettre à des mesures compensatoires, après avoir mesuré son impact environnemental.

Le code de l’énergie peut également constituer un frein à la construction lorsqu’une canalisation de transport d’énergie traverse, sous couvert d’utilité publique, une propriété, fût-elle située en zone urbaine !…

3. Quels impacts de ces différents cas sur l’octroi d’un permis de construire ?

Pour que la condition d’obtention du permis de construire, prévue au stade du compromis, ait toute sa raison d’être, encore faut-il que ces différents freins à la construction de figure puissent être détectés au stade du permis de construire !

Est-ce le cas systématiquement ?

L’on distinguera à nouveau les freins liés à l’ordre judiciaire, de ceux liés à l’ordre administratif.

Ainsi, en matière civile, le législateur a organisé la possibilité, pour tout tiers y ayant intérêt, à agir en Justice contre la mise en oeuvre d’un permis de construire qui méconnaîtrait ses droits d’ordre privé. 

C’est heureux, car selon le principe de la séparation des deux ordres, il est impossible pour l’autorité compétente, quand bien même elle aurait connaissance d’éléments s’opposant à la mise en oeuvre de l’autorisation délivrée, de motiver un refus de construire sur la base de motifs de droit privé.

L’on dit qu’elle délivre les autorisations « sous réserve du droit des tiers »…

En matière de droit public, dans la plupart des cas, le droit pour un pétitionnaire de se voir apporter une réponse cohérente de l’administration, en tant qu’administré, a conduit le législateur à créer les passerelles nécessaires entre les différentes réglementations.

Ainsi, le certificat d’urbanisme se devra de mentionner toutes les servitudes administratives qui grèvent le terrain, objet de la demande.

Lors de l’instruction, les pièces du permis de construire seront alors transmises au personnes morales de droit public susceptibles d’être concernées par le projet immobilier.

Dans certains cas, le législateur aura d’ailleurs prévu des délais d’instruction complémentaires pour permettre au service sollicité de faire valoir son avis et prescriptions. C’est le cas à l’égard des contraintes immobilières issues du code du patrimoine, ou liées à des contraintes de passage de réseaux publics dans ou à proximité du terrain objet du projet.

En matière environnementale, il existe un parallélisme des procédures qui nuit parfois à la clarté pour le pétitionnaire. En effet, il conviendra souvent de déposer des dossiers d’étude auprès d’autres services, dans le cadre de procédures complémentaires. Les instructions devront alors se superposer et seul le service instruisant le permis de construire se souciera parfois de l’issue favorable des autres instructions, sous peine de refuser le permis de construire,…

Dans d’autres cas, ce sera au pétitionnaire de savoir qu’il ne doit pas mettre en oeuvre son permis de construire sans avoir réuni l’ensemble des autorisations complémentaires nécessaires.

En conclusion, le fait d’avoir obtenu un permis de construire purgé du recours des tiers et devenu « définitif » administrativement limite très fortement le risque d’inconstructibilité d’un terrain « réputé » constructible. Pour autant, d’autres difficultés d’ordre économique peuvent survenir lorsque, par exemple, la qualité du sous-sol impacte fortement le coût des fondations.

Ainsi, il sera toujours utile d’être accompagné de professionnels locaux.

Le 22 février 2018, par Thierry Bléard Géomètre Expert

Urbanisme Simplification des règles

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Simplification des règles d’urbanisme : moins de parking et plus de dérogations au PLU

Trois dispositions visant à simplifier les règles d’urbanisme applicables aux projets de construction de logement viennent d’être publiées dans un décret paru au journal officiel du 25 juillet. Aires de stationnement, distance par rapport aux limites séparatives et recours aux dérogations au PLU sont concernés.
Le décret n° 2015-908 du 23 juillet 2015 relatif à la simplification des règles d’urbanisme applicables à certains projets de construction de logements vient de paraître au Journal officiel du 25 juillet. S’adressant aux collectivités territoriales et aux acteurs de la construction de logements, il entre en vigueur dès à présent.
Il comporte trois dispositions visant à simplifier les règles d’urbanisme, à commencer par l’allègement les obligations de réalisation d’aires de stationnement à l’occasion de la construction de résidences universitaires et d’établissements d’hébergement des personnes âgées dépendantes. En détail, l’article R. 123-9-1 précise que « trois places d’hébergement d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendante ou d’une résidence universitaire équivalent à un logement. Lorsque le quotient résultant de l’application du précédent alinéa donne un reste, celui-ci n’est pas prix en compte ».

Des demandes de dérogations assouplies en zones tendues

En outre, le décret élargit les cas où il est possible, dans les zones dites tendues, de s’écarter des règles du plan local d’urbanisme pour la construction de logements, en introduisant une possibilité de déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives.

Enfin, le texte précise les conditions dans lesquelles le pétitionnaire expose et justifie sa demande de recours aux dérogations aux règles du PLU, en zone tendue, prévues à l’article L. 123-5-1 du code de l’urbanisme. « Lorsque le projet nécessite une ou plusieurs dérogations au titre de l’article L. 123-5-1, la demande de dérogation est jointe à la demande de permis de construire. Elle est accompagnée d’une note précisant la nature de la ou des dérogations demandées et justifiant du respect des objectifs et des conditions fixées à cet article pour chacune des dérogations demandées », indique l’article R/ 431-31-2 du décret.

Le décret publié au JO du 25/07/2015

Territoires, règles et culture

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Bimby - Logements - Scot

Les Universités d’Eté de l’Architecture

Notre société produit en masse des normes et des règles censées nous guider vers un avenir supportable. Des coûts importants sont engendrés et supportés par la société entière, qui voit dans leur application une source de croissance. Même si normes et labels ont pour objectif d’assurer une meilleure lisibilité dans la qualité du construit, l’empilement des réglementations a tendance à brouiller les messages sociétaux. La mise en place de l’outil réglementaire ne se fait pas sans une vision prospective. Nous sommes face à une obligation d’efficacité qui met en évidence la rigidité d’une démarche strictement coercitive.

Il faut une culture commune pour instaurer souplesse et intelligence dans les échanges entre les demandeurs (usagers, collectivités, politiques, pompiers, …), les rédacteurs, et les acteurs chargés d’appliquer la règle (maîtres d’ouvrage, bureaux de contrôle architectes,…).

Pour la richesse de l’offre, il est nécessaire d’adapter formes et densités aux particularités locales et au projet global de ville.

L’idée neuve de la proposition BIMBY (build in my backyard), principe de densification douce des fonds de parcelles, est l’ouverture d’un espace de négociation entre les collectivités locales et les habitants pour identifier les demandes et organiser la densification en fonction des infrastructures existantes et d’un espace public de qualité.

La mise en place des plans locaux d’urbanisme, nécessite la préexistence d’un projet de développement urbain qui s’adresse à un territoire indépendant des limites administratives, et dans une temporalité différente de celles des rythmes électoraux.

Dans les zones denses dont l’intensité urbaine est suffisante, le transfert à l’échelle intercommunale des PLU, doit permettre aux communes qui ont peu de moyens et de compétences, de maîtriser leur urbanisme de manière concertée (éviter l’effet médiathèques).

Mais dans les communes rurales, l’absence d’intensité urbaine, rend difficile la création d’une synergie capable de donner du sens à la règle. L’investissement de la population permet la manifestation d’intérêts locaux capables de prendre le relais.

La règle, qui va dans le sens du projet induit une prise de conscience durable. Elle devient culture.

Pour garantir la réussite des politiques territoriales, il faut inciter la diffusion large de la culture de l’espace et de la ville et mettre à la disposition de tous, des outils permettant une bonne connaissance de son territoire, des transports, des équipements, des loisirs, des offres de logements, mais également de son développement et de sa pratique.

Les architectes dans leur capacité à synthétiser la complexité, sont des éléments moteurs de la négociation de la ville. Dans leur travail, ils facilitent les échanges entre la population, les politiques, les techniciens, et produisent des textes et des images nécessaires à la compréhension et à la transmission du projet dans le temps.

Le PLU un outil pédagogique

A l’interface entre le citoyen et le politique, le règlement doit transmettre une dynamique.
Pour sa lisibilité, les objectifs des politiques urbaines doivent justifier clairement chaque article.
Pour sa durabilité, aucune forme, couleur, matériaux, tendance, ne doit transparaître.

Les architectes interrogés se positionnent en tant que tels : acteurs de la construction, chargés de composer avec la règle et de faire barrage à la médiocrité engendrée par la marchandisation de la ville.

La visée de ce document d’urbanisme est de transcrire clairement les objectifs politiques du Projet d’Aménagement et de Développement Durable. Il s’agit donc

– D’offrir une lecture claire et sans interprétations des volontés politiques affichées,

– De planifier la ville, ses transformations, ses équipements,

– De prévoir et anticiper les évolutions sociétales (plans habitat, emploi, climat, sûreté de l’espace public, réversibilité des fonctions, modes de transport…)

– De garantir le respect de l’espace public dans sa forme et sa fonction,

– De limiter les conflits entre particuliers ou entre particuliers et collectivité,

– De permettre une application équitable des droits à construire,

– De garantir les respect des droits et libertés des habitants, utilisateurs, visiteurs,

– De permettre une instruction claire et rapide des demandes d’autorisation « courantes »

– D’autoriser et d’instruire l’émergence d’exceptions urbaines dont les traitements seront encadrés et négociés,

– D’affirmer le caractère d’utilité publique de l’architecture,

– De préserver des portions de territoires en attente de jours meilleurs…

En bref, de planifier en limitant les sources de conflits.

Un des objectifs de la gestion urbaine est le juste maillage des services et le calibrage des équipements.

Lutter contre l’étalement urbain, c’est circonscrire l’urbanisation du territoire à la capacité d’équipement de la collectivité.

La flexibilité

La richesse de la ville est liée à sa capacité d’évolution. Cette plasticité est une condition de durabilité et de diversité du paysage urbain, elle est directement issue des données et outils qui ont guidé la fabrication de la ville.

Aujourd’hui, à cause de la spécificité des modes constructifs et de la règlementation, de l’optimisation des techniques de construction, des hauteurs sous dalle, le bâti est de plus en plus spécialisé et figé.

Si les logements d’autrefois ont fait de bons (?) bureaux, ceux d’aujourd’hui ne pourront guère se transformer, de même que les surfaces colossales de stationnements souterrains ne serons jamais récupérables pour une activité autre que du stockage de proximité …

Une régulation efficace a besoin de flexibilité du bâti.

En secteurs denses, une réflexion dans ce sens sur les gabarits, pourrait encourager des hauteurs d’étage supérieures aux 2,70 m légaux en contrepartie des profondeurs de vue et ensoleillement réduits.

Remarques sur le cos

La richesse urbaine est générée par un croisement de règles à visées différentes. Les prospects garantissant les droits privés, de vue, d’ensoleillement; les gabarits et alignements régissant les rapports à l’espace public; le coefficient d’occupation du sol et l’emprise au sol permettant de maîtriser la densité bâtie et habitée, la planification urbaine.

Il faut limiter les dérives d’une recherche systématique de rentabilité.

Le règlement seul ne peut garantir la ville contre la monotonie si le volume constructible n’est entendu que dans sa saturation

Comme la ville a besoin de beaucoup d’énergie pour se transformer, la règle doit inciter la multitude et la richesse des réponses, elle doit encourager la recherche de qualité, malgré l’obligation de rentabilité.