Étiquette dans permis d’amenager

Annulation partielle du PLUI de la CAB – Qu’apporte la Loi ELAN ?

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Il faut considérer, tout d’abord, que le jugement qui a annulé partiellement le PLUI de la Communauté d’Agglomération du Boulonnais en janvier 2019 a statué sur la légalité du document à la date de son approbation (le 6 avril 2017), au regard de la loi Littoral.

Ainsi, depuis la publication de ce jugement, le contenu illégal doit être considéré comme illégal depuis l’approbation du document, sans même qu’un quelconque certificat d’urbanisme mentionnant les règles de son contenu n’ait le pouvoir de les faire survivre, selon le principe que ne peuvent être cristallisées que des règles légales.

Or, la loi ELAN du 23 novembre 2018 est venue, depuis, assouplir certains aspects de la loi Littoral.

Les possibilités de construction, dans les secteurs dont les zonages ont été remis en cause par le jugement du tribunal administratif de Lille, peuvent donc être aujourd’hui analysées au regard du nouveau texte.

Parmi les assouplissements dont la loi ELAN pourrait faire profiter les secteurs urbains jugés non conformes avec la Loi Littoral, il y a la possibilité de construire « au sein des secteurs déjà urbanisés »

Ainsi, selon l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, au deuxième paragraphe  :

« Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau mentionnés à l’article L. 121-13, à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. »

Ainsi, pour les projets situés à l’intérieur de secteurs déjà urbanisés , il sera possible de faire usage des dispositions du III de l’article 42 de la loi ELAN selon lesquelles :

« III.-Jusqu’au 31 décembre 2021, des constructions et installations qui n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre du bâti existant, ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti, peuvent être autorisées avec l’accord de l’autorité administrative compétente de l’Etat, après avis de la commission départementale de la nature des paysages et des sites, dans les secteurs mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction résultant de la présente loi, mais non identifiés par le schéma de cohérence territoriale ou non délimités par le plan local d’urbanisme en l’absence de modification ou de révision de ces documents initiée postérieurement à la publication de la présente loi.».

Dans l’hypothèse d’un projet de construction sur un terrain situé à l’intérieur de l’enveloppe bâtie (attention, il convient de tracer un périmètre autour du bâti existant et non autour des parcelles comprenant du bâti existant !) et si le PLU et le SCOT n’ont pas été mis en révision postérieurement à la loi ELAN, l’on pourra obtenir des autorisations d’urbanisme conformément à l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, cité plus haut, et le jugement d’annulation partielle ne devrait pas y faire échec.

Nous avons établi pour les secteurs principaux, les périmètres qui, selon nous, laissent encore la possibilité d’envisager des constructions, … mais plus pour très longtemps !…

 

La cotitularité en permis d’aménager comme outil d’autopromotion d’un projet immobilier neuf ?

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Vous êtes propriétaire d’un terrain constructible à aménager, mais sa mise en vente par lots nécessite des études, des autorisations administratives, des aménagements très coûteux, et les banques rechignent à vous prêter l’argent nécessaire au lancement des travaux permettant les ventes.

Deux solutions s’offrent à vous : le PUP ou la cotitularité avec vos candidats acquéreurs de terrain…

Dans le cas du PUP (projet urbain partenarial que nous avons déjà évoqué ici), il faut obtenir un accord de l’autorité compétente en matière de planification urbaine. Or, il s’agit souvent d’une communauté de communes, ou d’un autre organe de coopération intercommunale (EPCI) souvent peu enclin à élaborer une convention lorsqu’elle aura le sentiment qu’elle profite à un intérêt particulier (le vôtre en tant que propriétaire), surtout si la zone à aménager se réduit à votre seule propriété !

Nous proposons donc d’étudier la deuxième solution que nous considérons plus facilement envisageable : celle du dépôt d’un permis d’aménager conjointement et solidairement avec des acquéreurs potentiels de lots dans l’opération.

La plus grande difficulté tient au fait que, tant que le permis d’aménager n’est pas obtenu, de grandes incertitudes règnent sur le nombre de lots détachables, et le coût des travaux d’aménagement, parfois même, sur la faisabilité du projet !

S’agissant du prix de vente des lots également, bien qu’il soit, la plupart du temps,  fixé en référence aux prix de marché, il est intéressant d’avoir approché le coût total de l’opération (travaux + études), ne serait-ce que pour éviter de se lancer dans un projet économiquement non rentable !

Nous nous placerons dans le cas où l’intérêt pour construire dans le secteur du projet est fort, et où il est donc aisé de trouver des candidats acquéreurs.

Ceux-ci seront alors tentés de signer un document leur permettant de « pré-réserver » le lot de leur choix.

Plutôt que de signer un compromis de vente sous condition d’obtention d’un permis d’aménager, ce qui nécessiterait de créer une personne morale pour acquérir à plusieurs, la convention de co-titularité en vue du dépôt d’un permis d’aménager, est susceptible de remplir parfaitement l’objectif !

En effet, dès lors que cette convention est signée, et à condition qu’elle définisse les conditions de cession des parts d’autorisation d’occuper le sol pour le cas où l’un des acquéreurs serait défaillant, le propriétaire vendeur, et les candidats acquéreurs font corps pour faire aboutir le projet. Mais tandis que le propriétaire n’amène que la propriété du support au projet et une participation éventuellement symbolique à l’obtention de l’autorisation administrative, les candidats acquéreurs, quant à eux, se portent volontaires pour financer les travaux de mise en viabilité du terrain.

Pour éviter toute difficulté, la convention devra lister, de la façon la plus exhaustive que possible, les solutions choisies pour résoudre les situations pouvant survenir dans le cadre de la mise en oeuvre d’une autorisation d’urbanisme en commun (définition de l’objet, choix et contractualisation avec les prestataires d’études et de travaux, relations avec l’administration pour le dépôt, l’instruction, la délivrance et jusqu’à la déclaration d’achèvement de l’autorisation d’urbanisme, affichage, gestion du chantier, réception, règlement des litiges,.. etc)

Notons toutefois, que cette solution nécessite que vos acquéreurs puissent financer leur terrain indépendamment de leur projet de construction ! En effet, le montage se fait alors en deux temps : d’abord, l’acquisition du terrain (prix avant aménagement + part d’aménagement), puis, seulement, le projet de construction ! 

Comment gagner 7 mois de délai sur une vente de terrain à bâtir grâce à la division primaire !

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Depuis le 1er avril 2017, bon nombre de divisions en vue de bâtir se voient imposer le dépôt d’un permis d’aménager en lieu et place de la simple déclaration préalable de division pour le simple fait qu’ils se trouvent en secteur « protégé », l’article R421-19 précise : « dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement« .

En effet, les sites patrimoniaux remarquables définis au L631-1 du code du patrimoine ont le caractère de servitude d’utilité publique et peuvent couvrir un large territoire puisqu’ils ont « digéré » à la fois les anciennes AVAP et ZPPAUP, mais aussi les secteurs sauvegardés.

Il n’est donc pas inutile de se poser la question de savoir si la division en vue de bâtir envisagée par le client est susceptible d’échapper à la règlementation des lotissements.

Ainsi, si le projet de construction consiste en autre chose qu’une maison d’habitation individuelle, le recours au dispositif particulier de la division primaire peut constituer une solution idéale pour gagner du temps et de l’argent !

Certes, c’était déjà le cas lorsqu’on évitait la déclaration préalable de division, car l’on économisait une procédure administrative d’un mois d’instruction, et le délai de retrait de 3 mois. Mais, dans le cas du permis d’aménager, le délai minimum d’instruction est de 4 mois (3 mois de permis d’aménager de droit commun + un mois de délai complémentaire « Architecte des Bâtiments de France »).

Le gain de délai total (pour aboutir à un permis d’aménager définitif) est donc potentiellement de 7 mois minimum sur ce type de dossier ! Si l’on considère aussi le coût du dépôt d’un permis d’aménager, même en un seul lot, le recours à la division primaire est, sans doute, le conseil le plus avisé que l’on puisse vous donner, en tant que professionnel de la division foncière ! … encore faut-il savoir mettre en oeuvre le dispositif !

 

Division de terrain à bâtir – quelles garanties exiger de son Géomètre-Expert ?

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Comme nous l’avons vu dans notre article « Est-il toujours possible de construire sur un terrain « réputé » constructible ? », la seule considération qu’un terrain se trouve situé dans une zone constructible d’un document d’urbanisme approuvé ne suffit pas à garantir la faisabilité de division en terrains à bâtir.

Mais, au-delà même des éléments de vérifications mentionnés dans cet article, la question se pose du document d’urbanisme applicable !

En effet, celui-ci peut :

  • être en cours d’élaboration ou de révision. Nous vous renvoyons alors sur la question du risque de sursis à statuer, traitée ici.

  • avoir été annulé, ou avoir été déclaré illégal ! Les conséquences sont les mêmes – retour au document d’urbanisme antérieur – mais l’information est beaucoup plus difficile d’accès dans le second cas ! Encore faut-il pouvoir avoir accès au contenu du document antérieur !

  • ou simplement, être encore inexistant. Dans ce cas, l’on devra se référer aux « parties actuellement urbanisées » de la commune, dont la cartographie est très difficile, voire impossible d’accès pour le particulier, et souvent tout aussi compliquée à appréhender pour le professionnel !

Or, le constat est fait que les praticiens de ce droit complexe – l’urbanisme – que sont les Géomètres-Experts, ne mentionnent que très rarement, dans leur devis, la nécessité de mener ces analyses, et le temps prévu pour y procéder.

Le risque que cela constitue, est celui d’engendrer au client propriétaire, des frais importants de relevés topographiques, de démarches de bornage, de mise au point de plans-projet de division, de modificatif du parcellaire cadastral, et de dépôts de demandes d’urbanisme qui se soldent finalement par un échec, et parfois, une impossibilité d’aboutir, même en rectifiant les erreurs commises. Ces frais atteignent souvent entre 1000 et 2000 € HT.

Se retranchant derrière son obligation de moyen et non de résultat, le Géomètre-Expert n’étant pas parvenu à faire aboutir un projet de division, sera parfois tenté de minimiser ce qui constitue pourtant un manquement à son devoir de conseil ! En effet, qu’un client envisage de réaliser un projet qui se révèlera impossible ne lui est, certes, pas imputable. En revanche, le Professionnel se doit d’alerter son client sur toutes les vérifications qu’il compte opérer pour valider son projet de division, avant de l’engager dans des démarches non maîtrisées.

Dès lors, nous ne saurions que conseiller aux propriétaires vendeurs d’interroger leur prestataire sur le montant d’honoraires qui sera dû, dans le cas d’un échec de la procédure administrative de division, préalable à la vente. Il semblerait logique que l’acompte à verser pour le démarrage de la mission, n’excède pas le montant destiné à valider la faisabilité du projet.

ParaIlèlement, il nous semble également opportun d’exiger de faire fixer contractuellement le délai de livraison des documents nécessaires pour la vente, c’est-à-dire à la fois le temps nécessaire pour constituer les pièces, mais également le délai d’instruction de la demande, ainsi que le délai de purge des recours et retraits administratifs.

Se satisfaire d’une date rapide d’intervention sur le terrain, n’est en rien une garantie de livraison des pièces exigibles pour la vente, dans des délais raisonnables.

De notre côté, dans certains cas complexes pour lesquels il est difficile de présager de la réponse administrative, nous proposons des missions dans lesquelles nous partageons financièrement avec le client, le risque d’échec de la procédure d’urbanisme.

Ainsi, couvrir le risque juridique de la procédure d’urbanisme prend une part de plus en plus importante de nos activités.

Publié le 15 mai 2018 par

Attention ! Le champ d’application du permis d’aménager s’est élargi depuis le 1er avril.

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Un décret d’application de la Loi CAP a élargi le champ d’application du permis d’aménager (cf la partie rouge du texte ci-dessous ajouté à l’ancien article R421-19 du code de l’urbanisme) :

 

Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager :

a) Les lotissements :

-qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ;

-ou qui sont situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement ;

 

Ainsi, la simple division d’un petit terrain à bâtir en « secteur ABF » nécessite le dépôt d’un permis d’aménager au lieu d’une déclaration préalable de division, depuis le 1er avril 2017.

Ci-joint le nouveau formulaire pour les dépôts de permis d’aménager