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Division de terrain à bâtir – quelles garanties exiger de son Géomètre-Expert ?

 Mai, 15 - 2018   0 commentaire   DroitImmobilierUrbanisme


Division de terrain à bâtir – quelles garanties exiger de son Géomètre-Expert ?
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Comme nous l’avons vu dans notre article “Est-il toujours possible de construire sur un terrain “réputé” constructible ?”, la seule considération qu’un terrain se trouve situé dans une zone constructible d’un document d’urbanisme approuvé ne suffit pas à garantir la faisabilité de division en terrains à bâtir.

Mais, au-delà même des éléments de vérifications mentionnés dans cet article, la question se pose du document d’urbanisme applicable !

En effet, celui-ci peut :

  • être en cours d’élaboration ou de révision. Nous vous renvoyons alors sur la question du risque de sursis à statuer, traitée ici.

  • avoir été annulé, ou avoir été déclaré illégal ! Les conséquences sont les mêmes – retour au document d’urbanisme antérieur – mais l’information est beaucoup plus difficile d’accès dans le second cas ! Encore faut-il pouvoir avoir accès au contenu du document antérieur !

  • ou simplement, être encore inexistant. Dans ce cas, l’on devra se référer aux “parties actuellement urbanisées” de la commune, dont la cartographie est très difficile, voire impossible d’accès pour le particulier, et souvent tout aussi compliquée à appréhender pour le professionnel !

Or, le constat est fait que les praticiens de ce droit complexe – l’urbanisme – que sont les Géomètres-Experts, ne mentionnent que très rarement, dans leur devis, la nécessité de mener ces analyses, et le temps prévu pour y procéder.

Le risque que cela constitue, est celui d’engendrer au client propriétaire, des frais importants de relevés topographiques, de démarches de bornage, de mise au point de plans-projet de division, de modificatif du parcellaire cadastral, et de dépôts de demandes d’urbanisme qui se soldent finalement par un échec, et parfois, une impossibilité d’aboutir, même en rectifiant les erreurs commises. Ces frais atteignent souvent entre 1000 et 2000 € HT.

Se retranchant derrière son obligation de moyen et non de résultat, le Géomètre-Expert n’étant pas parvenu à faire aboutir un projet de division, sera parfois tenté de minimiser ce qui constitue pourtant un manquement à son devoir de conseil ! En effet, qu’un client envisage de réaliser un projet qui se révèlera impossible ne lui est, certes, pas imputable. En revanche, le Professionnel se doit d’alerter son client sur toutes les vérifications qu’il compte opérer pour valider son projet de division, avant de l’engager dans des démarches non maîtrisées.

Dès lors, nous ne saurions que conseiller aux propriétaires vendeurs d’interroger leur prestataire sur le montant d’honoraires qui sera dû, dans le cas d’un échec de la procédure administrative de division, préalable à la vente. Il semblerait logique que l’acompte à verser pour le démarrage de la mission, n’excède pas le montant destiné à valider la faisabilité du projet.

ParaIlèlement, il nous semble également opportun d’exiger de faire fixer contractuellement le délai de livraison des documents nécessaires pour la vente, c’est-à-dire à la fois le temps nécessaire pour constituer les pièces, mais également le délai d’instruction de la demande, ainsi que le délai de purge des recours et retraits administratifs.

Se satisfaire d’une date rapide d’intervention sur le terrain, n’est en rien une garantie de livraison des pièces exigibles pour la vente, dans des délais raisonnables.

De notre côté, dans certains cas complexes pour lesquels il est difficile de présager de la réponse administrative, nous proposons des missions dans lesquelles nous partageons financièrement avec le client, le risque d’échec de la procédure d’urbanisme.

Ainsi, couvrir le risque juridique de la procédure d’urbanisme prend une part de plus en plus importante de nos activités.

Publié le 15 mai 2018 par

Thierry BLEARD

Thierry BLEARD
Géomètre-Expert à Boulogne sur Mer
Expert près la Cour d’Appel de DOUAI
thierry.bleard@bleard-lecocq.fr


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