Archive dans 23 février 2018

Garantie du retour favorable du permis de construire

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Peut-on objectivement garantir le retour favorable à une demande de permis de construire dans le délai légal ?

Les ventes de terrain à bâtir se signent, dans leur grande majorité, sous condition suspensive d’obtention du permis de construire par les acquéreurs, avec, souvent, une reconduction tacite du compromis au-delà de l’échéance prévue initialement.

Cette pratique, qui a pu apparaître contraignante par le passé, emporte aujourd’hui l’adhésion d’une grande majorité de Notaires, tant il y eût de cas où un terrain, réputé constructible, ne pût recevoir la moindre construction ! (cf « Est-il toujours possible de construire sur un terrain réputé constructible ?« )

De sorte que si l’acquéreur d’un terrain à bâtir peine à obtenir le précieux sésame, le terrain des vendeurs peut se trouver immobilisé … indéfiniment.

Ainsi, il nous apparaît qu’au lieu de soumettre l’exécution du compromis au respect d’une date de dépôt, il conviendrait d’y fixer une date limite d’octroi du permis de construire.

Si l’acquéreur y rechignait, préférant lui, profiter des dispositions de reconduction tacite du compromis, il pourrait être proposé par le vendeur de prendre en charge le contrôle du dépôt de permis de construire, de manière à s’assurer par lui-même de la qualité des diligences de l’acquéreur. 

Mais, un prestataire compétent en urbanisme, fût-il Avocat spécialisé en droit de l’urbanisme, peut-il toujours, objectivement, faire la promesse d’un retour gagnant de toute demande d’occuper le sol, qu’il aurait pris soin d’examiner ? (Le cas du Permis de Construire une Maison Individuelle (PCMI), décrit ici, est extensible aux autres cas de permis de construire).

Toute demande de permis de construire est à établir avec l’assistance d’un Architecte DPLG dès lors que le projet de construction ou de rénovation de logement d’habitation dépasse les 150 m² de surface de plancher (depuis le 1er mars 2017).

En passant en revue une demande de permis avec 14 articles habituels d’un règlement d’urbanisme, il  devrait être possible de vérifier très rapidement s’il est susceptible d’être accepté dans les deux mois (délai abrégé réservé aux PCMI) de son dépôt.

Hélas,…

Tout d’abord, afin que le délai commence à courir, il faudra pouvoir donner « date certaine » au dépôt des pièces en Mairie du lieu du projet, de sorte que le délai commence à courir.

Il faudra ensuite, avoir vérifié, sur le plan formel, que la demande est bien complète (toutes les pièces fournies, suffisamment explicites et en nombre suffisant). A défaut, un nouveau délai sera fixé à compter du dépôt des pièces complémentaires . Il s’agit donc d’un premier écueil à surmonter !

Ce n’est pas le plus facile : certes, le nombre des pièces à produire et leur contenu sont fixés par le code de l’urbanisme, mais d’un service instructeur à l’autre, les exigences quant au contenu peuvent varier sensiblement !

Parallèlement, il sera nécessaire d’avoir consulté le certificat d’urbanisme d’information notamment en ce qui concerne les limitations au droit de construire (servitudes administratives)  : certaines d’entre elles peuvent entraîner la nécessité de produire des pièces complémentaires avec des délais complémentaires ! … d’autres peuvent même être de nature à empêcher jusqu’à la moindre construction !

Enfin, il faut savoir que le certificat peut avoir oublié de mentionner l’existence de servitudes existantes susceptibles de contrarier le projet envisagé. A noter qu’en de telles circonstances, l’erreur de l’administration ne saurait « profiter » au pétitionnaire.

Il devra tout de même rendre son projet conforme à la règle d’urbanisme, et ne bénéficiera, le cas échéant, que de la possibilité de faire indemniser un préjudice dont il devra prouver qu’il est certain et direct. Toutes ces vérifications ne peuvent donc être menées que par un professionnel du droit de l’urbanisme, comme un Avocat. Parfois, des Architectes ou des Géomètres-Experts auront pu développer des compétences particulières en la matière. Ils seront donc avantageusement sollicités, soit par les acquéreurs de terrain à bâtir, eux-mêmes pétitionnaires, soit encore par les vendeurs de terrain à bâtir.

Si l’on ajoute aux éléments ci-dessus le risque d’erreur du professionnel qui se proposerait d’accompagner un client pour obtenir son permis de construire dans le délai légal, il devient évident que l’aléa de se voir opposer un délai supplémentaire, voire un refus, persiste bel et bien !

Aussi, dans tous les cas, le client qui souhaitera missionner un professionnel pour assurer la relecture et la vérification que le permis qu’il dépose a toutes les chances d’aboutir, devra nécessairement exiger une garantie de résultat, sous peine de rémunérer un travail inefficace.

Le 23 février 2018 par Thierry Bléard Géomètre Expert

Est-il toujours possible de construire sur un terrain « réputé » constructible ?

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Est-il toujours possible de construire sur un terrain « réputé » constructible ?

Lors d’une vente de terrain à bâtir, le Notaire prévoit, sauf exception, d’insérer une clause suspensive d’obtention du permis de construire, et, à minima, purgé des recours de tiers. Dans cet article, nous allons nous intéresser aux raisons d’une telle précaution. 

1. D’abord, qu’est-ce qu’un terrain « réputé » constructible ?

Pour comprendre l’intérêt de la question posée, il faut tout d’abord se figurer que la notion de « terrain à bâtir » n’existe qu’en droit fiscal. En effet, le législateur, au fil des ans et des décennies, a trouvé dans le terrain à bâtir, un support de fiscalité très intéressant, et, d’autant plus intéressant, à mesure qu’il est devenu nécessaire de freiner la consommation des espaces agricoles (années 2000 avec la Loi SRU) pour construire, et donc à mesure que la matière « gisement à bâtir » devenue épuisable, a pris de la valeur !

Ainsi, l’on trouve sur internet, par exemple, cette définition du terrain à bâtir dans le lexique de Me Bruno Bédaride, Notaire à Paris :

« Immeuble placé dans une zone urbaine ou à urbaniser en vertu des documents d’urbanisme autorisant tout projet de construction en conformité avec les règles d’urbanisme applicables à cet immeuble. Les acquisitions de terrains à bâtir sont assujetties à la TVA immobilière sauf pour celles consenties à des personnes physiques* non assujetties à la TVA. »

En revanche, l’on ne trouvera aucune définition du « terrain à bâtir » dans le droit de l’urbanisme. L’on considérera donc que le terrain « réputé » constructible est un terrain pour lequel la règle d’urbanisme auquel il est assujetti, n’interdit pas la construction.

A noter ensuite, qu’en utilisant la formule « terrain constructible », l’on commet une première approximation puisqu’il faut distinguer la « construction » du « bâtiment » (le bâtiment doit pouvoir servir d’abri, ce que l’on n’exige pas d’une « construction »). Or, il est des zones géographiques où il est interdit d’édifier des bâtiments alors qu’il est parfaitement possible d’y installer des certaines constructions (ne serait-ce qu’une clôture, par exemple !)

A noter enfin que, par manque de rigueur, l’on assimile facilement la notion de terrain à bâtir, à la possibilité d’édifier des bâtiments à usage exclusif d’habitation, de sorte que l’on ne parlera que rarement de « terrain à bâtir » en zone agricole ou en zone naturelle, alors qu’il est, sous certaines conditions, parfaitement envisageable d’y édifier des bâtiments !

2. Quels peuvent être les freins à la construction sur un terrain « réputé » constructible ?

Pour l’intérêt de l’article, nous considérerons donc ici le terme « constructibilité », dans le sens particulier de « possibilité d’édifier un bâtiment ».

Nous n’avons pas la prétention de faire ici une analyse exhaustive des cas de terrains à bâtir « réputés » constructibles sur lesquels il ne sera finalement pas possible d’utiliser la totalité des droits à bâtir, mais simplement démontrer que la « constructibilité » au regard du droit de l’urbanisme « n’emporte » pas systématiquement la possibilité d’édifier une construction.

Les freins aux projets immobiliers peuvent provenir à la fois de règles émanant de l’ordre judiciaire (droit civil), mais aussi d’autres règles émanant de l’ordre administratif, qui viendraient contredire la règle d’urbanisme, elle-même étant pourtant déjà une contrainte de droit public.

Voici deux exemples dans lesquels le respect du droit de la propriété (régi par le code civil) peut constituer un premier frein à un projet immobilier :

  • Un terrain peut parfaitement être situé en zone urbaine, et donc réputé constructible, sans que les droits à construire puissent être utilisés par le pétitionnaire, parce qu’il doit souffrir une servitude conventionnelle « non-aedificandi », par exemple,

  • Un terrain peut également être situé en zone urbaine, donc réputé constructible mais le cahier des charges du lotissement a défini des règles de limitation de la constructibilité, ou de limitation des divisions en vue de construire…

Dans le droit public, le respect du code du patrimoine peut constituer un autre frein à un projet immobilier :

  • La construction peut être empêchée par une hypothèque archéologique. En particulier, si l’on considère le cas dans lequel les fouilles prescrites par la préfecture mobilisent un budget mettant en péril économique le projet immobilier envisagé,

  • L’Architecte des Bâtiments de France peut également s’opposer au projet envisagé. Certes, cet avis devra être motivé au regard des prérogatives dont il dispose. Pour autant, dans les faits, un projet immobilier dans une zone où l’Architecte des Bâtiments de France doit rendre un avis « conforme » peut se trouver fortement remis en cause !

Le respect du code de l’environnement peut aussi constituer un frein sérieux à la construction. En effet, des mesures de protection de l’environnement (zone humide, zone Natura 2000, zone soumise à arrêté de protection de biotope,…) pourront empêcher un projet immobilier, ou bien le soumettre à des mesures compensatoires, après avoir mesuré son impact environnemental.

Le code de l’énergie peut également constituer un frein à la construction lorsqu’une canalisation de transport d’énergie traverse, sous couvert d’utilité publique, une propriété, fût-elle située en zone urbaine !…

3. Quels impacts de ces différents cas sur l’octroi d’un permis de construire ?

Pour que la condition d’obtention du permis de construire, prévue au stade du compromis, ait toute sa raison d’être, encore faut-il que ces différents freins à la construction de figure puissent être détectés au stade du permis de construire !

Est-ce le cas systématiquement ?

L’on distinguera à nouveau les freins liés à l’ordre judiciaire, de ceux liés à l’ordre administratif.

Ainsi, en matière civile, le législateur a organisé la possibilité, pour tout tiers y ayant intérêt, à agir en Justice contre la mise en oeuvre d’un permis de construire qui méconnaîtrait ses droits d’ordre privé. 

C’est heureux, car selon le principe de la séparation des deux ordres, il est impossible pour l’autorité compétente, quand bien même elle aurait connaissance d’éléments s’opposant à la mise en oeuvre de l’autorisation délivrée, de motiver un refus de construire sur la base de motifs de droit privé.

L’on dit qu’elle délivre les autorisations « sous réserve du droit des tiers »…

En matière de droit public, dans la plupart des cas, le droit pour un pétitionnaire de se voir apporter une réponse cohérente de l’administration, en tant qu’administré, a conduit le législateur à créer les passerelles nécessaires entre les différentes réglementations.

Ainsi, le certificat d’urbanisme se devra de mentionner toutes les servitudes administratives qui grèvent le terrain, objet de la demande.

Lors de l’instruction, les pièces du permis de construire seront alors transmises au personnes morales de droit public susceptibles d’être concernées par le projet immobilier.

Dans certains cas, le législateur aura d’ailleurs prévu des délais d’instruction complémentaires pour permettre au service sollicité de faire valoir son avis et prescriptions. C’est le cas à l’égard des contraintes immobilières issues du code du patrimoine, ou liées à des contraintes de passage de réseaux publics dans ou à proximité du terrain objet du projet.

En matière environnementale, il existe un parallélisme des procédures qui nuit parfois à la clarté pour le pétitionnaire. En effet, il conviendra souvent de déposer des dossiers d’étude auprès d’autres services, dans le cadre de procédures complémentaires. Les instructions devront alors se superposer et seul le service instruisant le permis de construire se souciera parfois de l’issue favorable des autres instructions, sous peine de refuser le permis de construire,…

Dans d’autres cas, ce sera au pétitionnaire de savoir qu’il ne doit pas mettre en oeuvre son permis de construire sans avoir réuni l’ensemble des autorisations complémentaires nécessaires.

En conclusion, le fait d’avoir obtenu un permis de construire purgé du recours des tiers et devenu « définitif » administrativement limite très fortement le risque d’inconstructibilité d’un terrain « réputé » constructible. Pour autant, d’autres difficultés d’ordre économique peuvent survenir lorsque, par exemple, la qualité du sous-sol impacte fortement le coût des fondations.

Ainsi, il sera toujours utile d’être accompagné de professionnels locaux.

Le 22 février 2018, par Thierry Bléard Géomètre Expert

Quel risque pour un Maire à ne pas surseoir à statuer à une demande d’occuper le sol, lorsque la règle doit évoluer défavorablement..

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Les deux conditions pour permettre à une autorité compétente en matière d’autorisation d’occuper le sol de surseoir à statuer sont prévues à l’article L153-11 du code de l’urbanisme.

Il « suffit » que la demande soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan et que le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable ait eu lieu.

Les deux conditions sont cumulatives, de sorte que si une seule d’entre elles n’est pas vérifiée, le sursis à statuer est entaché d’illégalité.

S’il est, à présent, facile de savoir si la deuxième condition est remplie (cette condition d’avancement suffisant du futur document d’urbanisme, d’abord fixée par la Jurisprudence, a été explicitée dans la nouvelle rédaction du L153-11 depuis janvier 2017), il est bien plus délicat, en revanche, de déterminer si une demande d’occuper le sol porte atteinte ou pas au futur plan local d’urbanisme.

Il aurait été facile de considérer qu’il suffise de démontrer que le projet présenté est non conforme aux règles du futur document d’urbanisme pour que celui-ci soit « de nature à compromettre ou à rendre plus onéreux l’exécution du futur plan », mais il n’en est rien !

En effet, la Jurisprudence a pu sanctionner à maintes reprises des sursis à statuer opposés à des projets de faible ampleur, bien que ceux-ci se révélaient effectivement non conformes à la future règle d’urbanisme. L’on citera les trois Jurisprudences les plus connues en la matière : CE n°208398 du 25 avril 2013, CE n°381248 du 7 juillet 2015 et CAA de Lyon n° 15LY00981 du 2 août 2016.

Lorsqu’il s’agit de délivrance d’autorisation d’occuper le sol, c’est encore le Maire, aujourd’hui, qui est compétent, même si la compétence en matière de planification urbaine est, à présent, très majoritairement déjà transférée aux EPCI (Etablissements Publics de Coopération Intercommunale).

C’est donc au Maire qu’il revient de juger s’il doit surseoir ou non à une demande d’urbanisme, sur la base d’un projet d’arrêté préparé par un service instructeur dépendant de l’EPCI !

Or, précisément, les techniciens du service instructeur, proches de ceux des services élaborant le futur document d’urbanisme, peuvent être tentés de lui soumettre une décision plus politique que juridique…

Quel risque prend-il donc à ne pas surseoir à statuer  lorsque l’EPCI le lui suggère !

Certes, le risque n’est pas nul de se voir censurer, … mais il est maîtrisable !

Le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 26 décembre 2012, n°347458, a ainsi pu juger que le Maire de Montrouge, avait commis l’erreur de ne pas surseoir, alors même que le sursis apparaît à l’article L153-11, comme une simple faculté, et jamais une obligation.

Il faut aussitôt nuancer le propos, en précisant qu’en l’espèce, il fût nécessaire de démontrer « l’erreur manifeste d’appréciation » du Maire, par un contrôle « approfondi » de la situation. Il s’avérait, en effet, que le permis de construire octroyé prévoyait la construction d’un immeuble collectif de 13 logements et un local d’activité en plein secteur pavillonnaire, son emprise au sol atteignant 450 m² alors que le futur document d’urbanisme tendait à réaffirmer le caractère pavillonnaire de la zone en limitant l’emprise au sol des bâtiments à 100m² !

En dehors de ces cas extrêmes, un Maire doit savoir qu’il risque davantage la censure du Juge lorsqu’il sursoit à une demande alors qu’il ne le devrait pas !

En effet, l’illégalité de l’absence de sursis à statuer est plus difficile à motiver pour un Juge, comme on vient de le voir (contrôle approfondi), que l’illégalité d’un sursis abusif !

Seront, par exemple, jugés abusifs les sursis à statuer opposés à des demandes de division en un à deux lots, ou de permis de construire pour une à deux constructions, sur une future zone agricole ou naturelle de plusieurs hectares de superficie !

Ainsi, lorsque l’atteinte portée par le projet au futur document d’urbanisme est manifestement minime, il sera plus sage pour un Maire de ne pas surseoir à une demande.

En agissant ainsi, le seul risque qu’il prend, est de voir sa décision censurée par le contrôle de légalité, qui n’aurait pas la même lecture de l’atteinte au projet de plan local d’urbanisme. Le Préfet demanderait alors au Maire de rapporter son arrêté.

Dans tous les cas, nous préconisons d’attendre que la décision devienne « définitive », à savoir que les délais de purge des recours, de retrait, ou de déféré préfectoral soient écoulés.

Le 22/02/2018, par Thierry Bléard, Géomètre-Expert.

De l’intérêt de savoir obtenir une autorisation d’urbanisme sous 18 mois (L290-1 et L290-2 du CCH)

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« De l’intérêt de savoir obtenir une autorisation d’urbanisme définitive sous 18 mois ! »

Pour un promoteur ou un aménageur, se faire autoriser administrativement un projet immobilier sous le délai de 18 mois est clairement avantageux … !

En effet, les articles L290-1 et L290-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH) disposent que :

Article L290-1 En savoir plus sur cet article…
Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 – art. 116 (V)

Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique.

Article L290-2 En savoir plus sur cet article…
Modifié par LOI n°2012-387 du 22 mars 2012 – art. 110
La promesse unilatérale de vente mentionnée à l’article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire.

Cela signifie qu’il est possible pour un promoteur ou aménageur de ne pas risquer de devoir payer 5% du prix de vente du terrain d’assiette, si ses prestataires de service (principalement Architecte et Géomètre-Expert) sont capables de lui fournir une autorisation d’urbanisme en moins de 18 mois !

De plus, accepter de relever un tel défi, c’est également se différencier d’offres concurrentes auprès du ou des propriétaires vendeurs, si ceux-ci n’entendent pas insérer la clause de la reconduction tacite du compromis, .. clause largement utilisée par certains promoteurs, en cas de retard, justifié ou non, pris dans l’obtention des autorisations administratives !

Il faut d’ailleurs anticiper le fait que, pour être parfaitement sécurisé, le promoteur et son Notaire aimeront à se prémunir contre le risque de recours des tiers, de retrait et de déféré préfectoral, à l’encontre de l’autorisation délivrée,… d’où l’exigence d’un octroi du permis sous 15 mois de la signature !

Dans un tel cas de figure, l’on perçoit bien la nécessité de fixer dans l’avant-contrat, non pas le délai de dépôt du permis, mais bien le délai d’obtention de celui-ci !

… une bien belle façon de sonder à la fois la qualité du conseil du Notaire, et, à la fois, l’intention des promoteurs ou aménageurs à réaliser la vente dans les conditions de la promesse de vente !

A ce sujet, la SCP BLEARD-LECOCQ propose une mission d’accompagnement des projets immobiliers, pour éviter les avant-contrats de longue durée, avec une garantie de résultat, pour un montant de l’ordre de 1% HT du prix de vente du terrain.

Le 12/02/2018 par Thierry BLEARD, Géomètre-Expert à Boulogne sur Mer

Le PLUI de la CCT2C – Les conséquences de son illégalité

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Le PLUI de la CCT2C – Les conséquences de son illégalité suite à la décision du Tribunal Administratif de Lille à l’encontre d’un permis de construire

Afin de répondre aux questions de nos clients propriétaires, et anticiper celles qui pourraient se faire jour dans les semaines à venir, nous avons jugé opportun d’écrire cet article destiné à expliquer les conséquences de la décision du Tribunal Administratif de Lille du 19 décembre 2017 au sujet du PLUI de la Communauté de Communes de la Terre des 2 Caps.

Il faut tout d’abord savoir que la décision en question, que nous avons pu consulter dans son intégralité, a été prise à l’encontre d’un permis de construire en vue de son annulation pour différents motifs, dont celui de l’illégalité du PLUI.

Le Tribunal a estimé, en effet, qu’en ayant subi des modifications, en l’occurrence de règles de hauteur, entre la date de sa soumission à l’enquête publique et celle de son approbation, alors que ces modifications ne procédaient pas de l’enquête – indépendamment de la question de savoir si l’économie générale du projet était remise en cause – le PLUI se trouvait « entaché d’illégalité dans son ensemble ».

Il s’agit de l’application  de l’article L153-21 du code de l’urbanisme.

C’est donc cette « simple » considération du Jugement rendu qui jette le trouble sur l’opposabilité du document d’urbanisme couvrant les 21 communes de la Terre des 2 Caps.

En effet, le Tribunal aurait pu tout aussi bien considérer illégale la modification des règles de hauteur, pour annuler le permis de construire, sans remettre en cause la légalité du PLUI dans son ensemble, d’autant que d’autres motifs d’annulation se révélaient suffisants dans le Jugement pour y procéder !

En jugeant ainsi, il statue au-delà même de la question qui lui était posée sur la stricte légalité du permis de construire qui avait été accordé, selon le mécanisme de « l’exception d’illégalité », prévue à l’article L600-1 du code de l’urbanisme, qui vise : « la méconnaissance substantielle ou la violation des règles de l’enquête publique », ..avec des conséquences graves, qu’il convient de bien évaluer !

Il est un principe, en droit administratif, datant d’un arrêt très ancien, repris et étendu depuis dans la jurisprudence Alitalia: dans CE. 14 novembre 1958, Sieur Ponard, Rec., p.554, dans lequel le Conseil d’Etat a érigé en principe général, le fait que l’administration a l’obligation de ne pas appliquer une norme réglementaire qu’elle sait illégale.

Dès lors, l’on peut affirmer facilement qu’il n’est nul besoin d’une correction du document d’urbanisme, pour que les règles de hauteurs dépassant celles issues de l’enquête publique n’aient plus à s’appliquer…

… mais qu’en est-il pour le PLUI « dans son ensemble » ?

Hélas, le principe de l’arrêt Ponard s’applique pleinement.

Il est d’ailleurs consacré à l’article L600-12 du code de l’urbanisme, qui, en outre, nous indique quelle règle appliquer suite à une déclaration d’illégalité :

« L’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale a pour effet de remettre en vigueur le schéma de cohérence territoriale, le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou la carte communale immédiatement antérieur. »

L’on comprend alors que la décision du Tribunal Administratif de Lille du 19 décembre 2017 n’est pas neutre sur l’application du droit des sols pour les 21 communes de la Terre des 2 Caps.

Elle génère, en particulier, une incertitude sur les autorisations accordées depuis, si elles l’ont été, et c’est probable, sur la base des règles du PLUI.

Nous recommandons, pour les titulaires d’autorisations d’occuper le sol, d’attendre le délai de purge des recours des tiers (2 mois), le délai de retrait (3 mois), mais aussi et surtout le délai de déféré préfectoral qui est de 2 mois à compter de la transmission de l’acte par l’autorité compétente au Préfet. Encore faudra-t-il s’assurer, pour ce dernier point, que la transmission se soit bien faite dans les 15 jours de la signature de l’acte comme le prévoit l’article L2131-1 du code général des collectivités territoriales, sous peine que le délai de déféré ne démarre que très tardivement,… parfois jamais !

Pour ceux qui travaillent actuellement sur des demandes d’autorisation d’occuper le sol (déclaration préalable, permis de construire, permis d’aménager, ..), nous conseillons de travailler sur la base du PLUI, puis repasser le projet au crible des règles du document antérieur.

En effet, la plupart du temps, la règle du PLUI sera plus contraignante.

Cela aura aussi l’avantage de sécuriser les autorisations d’urbanisme délivrées, dans le cas où la CCT2C viendrait à rectifier son document dans l’intervalle des instructions en cours.

Des cas plus difficiles pourront néanmoins se présenter lorsque la règle sera simplement différente entre les deux documents (règle de distance par rapport aux limites séparatives, ou à l’alignement, par exemple)

A noter, par ailleurs, que l’usage des certificats d’urbanisme, qui ont précisément pour objectif de geler les droits à construire pour une durée de 18 mois, se trouve fortement perturbé avant et pendant la période de déclaration d’illégalité d’un document d’urbanisme !

Ainsi, deux cas de figure peuvent se poser, à priori, pour les certificats d’urbanisme :

  • Un certificat d’urbanisme en cours de validité a été obtenu avant la déclaration d’illégalité du PLUI : le certificat, basé sur le PLUI, se trouve alors privé de base légale et perd donc ses effets. Il cristallise donc … la règle du document antérieur, en vertu du principe de l’arrêt Ponard, selon lequel l’administration a l’obligation de ne pas appliquer une norme réglementaire qu’elle sait illégale,
  • Un certificat d’urbanisme est déposé après la déclaration d’illégalité du PLUI :
    • Soit le certificat délivré tient compte du jugement d’illégalité du PLUI et cristallise la règle antérieure dans la forme et dans les faits,
    • Soit le certificat délivré se base sur le PLUI, et à nouveau, se trouvant privé de base légale, il cristallisera la règle antérieure, dans les faits !

On observe ainsi que, dans tous les cas, le certificat d’urbanisme en cours de validité n’aura jamais le pouvoir de faire « survivre ponctuellement » le PLUI, tant que celui-ci est réputé ne plus être en vigueur.

L’administré qui serait néanmoins invité formellement, par le biais d’un certificat d’urbanisme, à appliquer la règle du PLUI, et constatant par la suite que ce n’est pas le cas dans les faits (recours, retrait ou déféré), n’aurait comme seule consolation possible, qu’un recours indemnitaire pour avoir été mal informé.

Nous reviendrons vers vous dans un deuxième temps pour évoquer les évolutions prévisibles de la règle d’urbanisme applicable dans les communes de la CCT2C, selon la suite que la collectivité entendra donner à la situation que nous avons cherché à décrire.