Une petite vidéo qui prend du recul … et qui explique pourquoi une simple baisse de 10%, 20% voire même 30% des coûts de production des logements n’est raisonnablement pas suffisante : le logement « abordable » doit être, en théorie, un logement deux fois moins cher que ce que propose aujourd’hui le marché … a-t-on d’autres solutions que celle qui consiste à augmenter de façon massive l’offre de terrains à bâtir à destination des ménages bâtisseurs ?
Étalement urbain, périurbanisation, artificialisation des sols, émiettement du territoire… Tous ces termes vont dans le même sens et signifient l’expansion des surfaces urbanisées en périphérie des villes. Pour comprendre ce phénomène à l’œuvre depuis l’avènement de la voiture, nous exposons une série de chiffres marquants. Dans cet article, nous raisonnerons en kilomètres carrés[1]. Pour y voir plus clair et saisir l’ordre de grandeur, il faut savoir qu’1 km2 correspond à 100 terrains de football.
9% : c’est la part qu’occupent les sols artificialisés sur l’ensemble du territoire métropolitain en 2014, soit environ 51 000 km2. L’artificialisation correspond au remplacement d’une terre ou d’un milieu naturel par des sols bâtis en vue d’une activité humaine. La dernière enquête sur l’utilisation du territoire – menée par le Ministère de l’agriculture, de l’agroalimentaire et de la forêt – dévoile également que l’urbanisation progresse aux dépens des espaces naturels (40% du territoire) et des terres agricoles (51%).
24 500 km2 : c’est la surface dévolue aux matériaux utilisés pour le revêtement de la chaussée : bitume, goudron, asphalte… En d’autres termes, les routes représentent presque la moitié des terres artificialisées. Contrairement à ce que l’on pouvait penser, les habitations ne sont à l’origine que de 18% de l’artificialisation des sols, loin derrière les jardins privés et les espaces verts (31%).
Un département tous les dix ans : l’urbain s’empare toutes les décennies d’une superficie de 6000 km2, soit la taille moyenne d’un département français. C’est le chiffre choc mis en avant par de nombreux rapports et par le livre La tentation du bitume d’Olivier Razemon et d’Éric Hamelin[2].
– 420 km2/ an: c’est le rythme de l’artificialisation des terres agricoles dans l’hexagone entre 2010 et 2012. Cette tendance, bien que préoccupante, est en baisse constante depuis l’année 2008. On peut légitiment supposer que la crise économique a mis à mal de nombreux projets d’aménagements en périphérie des villes existantes. Ces projets, situés dans des espaces où tous les réseaux sont à construire, peuvent s’avérer particulièrement coûteux pour les collectivités locales voire même parfois pour les propriétaires.
670 millions de dollars: c’est la somme que la région d’Halifax, au Canada, pourrait économiser en construisant 25% des nouveaux logements dans les portions urbaines déjà constituées. Fruit d’une étude réalisée par la très sérieuse entreprise de conseil Stantec, ce chiffre montre les avantages d’un développement urbain compact. L’aire métropolitaine d’Halifax, 414 000 habitants selon le dernier recensement, a une densité extrêmement faible. La croissance urbaine s’effectue principalement en périphérie, ce qui engendre de multiples coûts pour créer et entretenir des réseaux (routes, assainissement, électricité) qui ne seront que faiblement utilisés tant la densité est dérisoire. Depuis 2006, seules 16% des nouvelles habitations sont construites dans des portions urbaines du territoire d’Halifax. L’étude a bâti différents scénarios pour que cette part passe à 25%, objectif affiché de la collectivité, voire à 50%. Si ce dernier scénario était atteint, la région d’Halifax pourrait théoriquement économiser 3 milliards de dollars.
Quitter la ville pour la périphérie est souvent motivé par l’espoir de faire des économies et de gagner de l’argent. Les entreprises et les propriétaires se disent que le foncier est moins cher puisque plus abondant. Les collectivités sont ravies d’accueillir de nouveaux ménages solvables. Mais cette logique ne fonctionne qu’en oubliant les coûts cachés de l’étalement urbain.
L’excellent site thecostofsprawl.com, porté par le réseau national de recherche de l’université d’Ottawa Sustainable Prosperity, se propose d’exposer ces coûts pour chaque acteur : coût de la congestion des routes pour les entreprises, coût de la dépendance à la voiture pour les propriétaires, coût de la construction et de la maintenance des infrastructures et des réseaux pour l’État et les collectivités territoriales… Sans compter les coûts sociaux, environnementaux ou en matière de santé publique.
Souvent peu denses, les lotissements d’habitat et les quartiers pavillonnaires constituent un gisement de foncier exploitable dans le contexte de renouvellement urbain et de lutte contre l’étalement urbain. L’augmentation du prix du foncier et les évolutions réglementaires (suppression de la taille minimum des parcelles et du coefficient d’occupation des sols) entraînent des phénomènes spontanés de redivision parcellaire. Ces nouveaux enjeux autour du tissu pavillonnaire existant et les apports de population qui y sont liés sont à prendre en compte dans le SCoT.
Un an après son adoption, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014, voulue par Cécile Duflot, alors ministre du logement, tarde à être mise en œuvre. Le texte est touffu : il compte 177 articles qui touchent à la location, la copropriété, la vente, la réglementation des professionnels de l’immobilier ou encore l’urbanisme. Il nécessite, pour être pleinement applicable de multiples mesures réglementaires que le ministère avait réuni en 80 futurs décrets.
Or, un an après l’adoption de la loi Alur, seuls 13 ont été publiés. Et seuls six textes sont en cours d’examen par le Conseil d’Etat – passablement embouteillé – et devraient paraître avant l’été… « Nous avons donné la priorité aux mesures qui ont un impact sur le quotidien des ménages, sur la location ou sur la copropriété », explique un conseiller au ministère.
L’encadrement des loyers retardé
A ainsi été publié, le 1er août 2014, le décret qui plafonne les honoraires que les agents immobiliers peuvent facturer lors de la signature d’un contrat de location, une mesure entrée en vigueur le 15 septembre 2014. La caution locative pour les étudiants qui n’ont pas de garant fonctionne aussi depuis la rentrée 2014.
En revanche, l’une des mesures phares de la loi Duflot, l’encadrement des loyers – limité dans un premier temps à Paris –, attend toujours son texte d’application. Le projet, dont la rédaction a été particulièrement laborieuse, a été transmis au Conseil d’Etat pour une publication espérée à l’été. L’encadrement ne devrait concerner que les nouvelles locations (c’est-à-dire celle dont le locataire change) et les baux renouvelés, mais pas ceux tacitement reconduits.
Pour calculer les loyers médians de chaque quartier et de chaque type de logement qui vont servir de référence, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne a été dûment agréé le 26 décembre dernier. Mais celui de Lille, deuxième ville où devrait s’appliquer cet encadrement, attend encore son agrément. Un modèle de bail-type plus complet et plus informatif est lui aussi attendu dans les prochaines semaines, ainsi que la liste des documents que le bailleur est autorisé à réclamer avant d’accepter un locataire. La liste des meubles pour qu’un appartement soit réellement considéré comme meublé est elle aussi en cours.
La copropriété mieux encadrée
Très attendues elles aussi, les mesures concernant la copropriété et notamment le nouveau contrat-type des syndicats. Ce document doit définir très précisément les tâches qui incombent aux syndics et celles incluses ou non dans son tarif forfaitaire. De quoi permettre de comparer facilement les offres concurrentes et de dégonfler les multiples suppléments d’honoraires qui exaspèrent les copropriétaires.
À compter du 24 mars 2015, les copropriétés devront être dotées d’un compte bancaire séparé lors du la nomination du syndic ou de son renouvellement, là encore une mesure de transparence.
A aussi été créé, le 25 juillet 2014, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, consulté sur tout ce qui concerne les professions immobilières. Cette instance paritaire travaille d’arrache-pied, sous la présidence de Bernard Vorms, l’ancien directeur de l’Agence nationale pour l’information sur le logement, sur un code de déontologie. Les agents immobiliers devront le respecter sous peine de sanctions administrées par une future commission de contrôle qui sera présidée par un magistrat – mais là encore, le décret doit venir très bientôt…
La location HLM
Autre texte en préparation, la dématérialisation des fichiers des demandeurs de logements sociaux, qui seront partagés entre les organismes et les collectivités locales et connectés au fichier national, afin de mieux appréhender la demande. D’autres mesures déjà en vigueur concernent la vente des HLM, instaurant la suspension du versement des allocations logements lorsque l’appartement est trop vétuste, voire considéré comme indigne.
La loi Alur contient donc une foule de dispositions souvent très concrètes et populaires auprès des usagers, au risque d’inquiéter ou d’irriter les professionnels. L’Union des syndicats de l’immobilier crie ainsi « à la folie réglementaire ». Le ministère du logement espère achever tous les décrets à la fin de l’année 2015.
