Les 27 et 28 avril 2019
Salon Economie Durable Rénovation Immobilier Construction
au complexe sportif de l’ESSM à Le Portel
Le Chaudron
40 rue Charles Lamarre, 62480 Le Portel
Salon Economie Durable Rénovation Immobilier Construction
Mon permis de construire fait l’objet d’un recours – que faire ?
Qu’il s’agisse d’un permis de construire ou d’une autre autorisation d’urbanisme (DP travaux, DP division, PA), les AOS (Autorisation d’Occupation du Sol) sont parfois difficiles à obtenir. C’est pourquoi, il peut être fort désagréable, lorsque la période des deux mois d’affichage obligatoire arrive à son terme, de recevoir, le dernier jour, un recommandé notifiant le recours d’un voisin à l’encontre de la décision favorable !
Afin de pallier au risque de découragement qui pourrait vous faire abandonner précipitamment un projet qui vous tenait particulièrement à coeur, nous vous livrons ici quelques pistes pour vous accompagner dans ces nouvelles péripéties et, peut-être, vous redonner espoir :
Tout d’abord, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un juriste afin de procéder à un audit de recevabilité du recours pour évaluer les risques d’annulation de votre autorisation d’urbanisme.
En effet, il se peut que le recours se trouve être irrecevable, notamment pour des questions de forme (oubli de notification, défaut d’intérêt à agir, forclusion des délais de recours) auquel cas un Avocat pourra vous obtenir facilement une ordonnance d’irrecevabilité manifeste auprès du Tribunal Administratif. Ceci aura pour effet d’effacer purement et simplement tous les effets du recours.
Si cette première vérification s’avère infructueuse dans votre cas, il est possible que votre autorisation soit régularisable par un simple modificatif. C’est le cas lorsque la règle d’urbanisme permet de rectifier simplement la (ou les) illégalité(s) constatée(s) dans votre permis par le requérant. Il s’agira alors de procéder à cette demande modificative et de penser à purger le nouvel arrêté du nouveau risque de recours des tiers – à noter que les recours ne pourront plus porter que sur les éléments modifiés du permis, ce qui a pour effet de réduire substantiellement le champ d’action des éventuels nouveaux requérants.
Ne reste généralement que le cas où le recours n’est pas irrecevable dans la forme, mais potentiellement dans le fond, avec une impossibilité matérielle de faire disparaître totalement le risque d’annulation (difficulté d’interprétation de la règle d’urbanisme et impossibilité de régulariser la demande par un permis modificatif).
Dans ce dernier cas, l’avis de votre Avocat sera déterminant. S’il estime que le recours n’est pas fondé, il sera votre meilleur allié pour faire aboutir votre projet.
Il devra éclairer votre choix d’engager ou non les travaux, et disposera alors de différents moyens d’action pour sécuriser, voire solutionner, votre situation :
- le mémoire en défense, assorti d’une demande d’ordonnance de cristallisation de moyens permettra de répondre point par point aux illégalités soulevées, mais aussi d’empêcher que de nouveaux moyens soient soulevés au fil de l’instruction devant le Tribunal Administratif,
- le cas échéant, le dépôt d’une procédure au civil pour recours abusif pourra permettre d’engager une transaction avec le (ou les) requérant(s). A l’issue des discussions, la signature d’un protocole d’accord transactionnel sera susceptible de déboucher sur un désistement du recours. Cet accord devra alors être enregistré conformément à l’article 635 du code des impôts.
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Le nouveau L442-14 du code de l’urbanisme issu de la Loi ELAN
La Loi Elan vient d’être publiée au journal officiel ce mardi 27 novembre 2018, et de fait, le nouvel article L442-14 du code de l’urbanisme rentre en vigueur. Sa nouvelle rédaction, qui ne diffère de l’ancienne que de quelques mots, aura un impact non négligeable sur les permis d’aménager dont les travaux ne sont pas encore achevés.
Nous avons mis en gras et en italique ce qui a changé dans la nouvelle rédaction du L442-14 :
« Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date.
Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le
fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de
l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’État. »
Ceci pourrait paraître anodin, mais imaginez – et ce fût le cas pour l’un de nos clients – qu’un permis d’aménager ait été délivré trois mois avant la publication du nouveau PLUi, déclassant du secteur constructible 3 lots d’un lotissement traité par la procédure du permis d’aménager.
Si vous vous souvenez que l’ancien L442-14 cristallisait l’état de la règle d’urbanisme pendant 5 ans à compter de l’achèvement des travaux du lotissement, vous comprenez qu’en tant que professionnels précautionneux d’attendre la purge du délai de retrait de l’administration sur le permis d’aménager, les travaux n’ont pas démarré, mais surtout n’ont pas pu être terminés avant la date d’entrée en vigueur du PLUi classant les trois lots en zone agricole !
Dès lors, ces trois lots devenaient, de fait, inconstructibles, malgré une autorisation d’urbanisme de permis d’aménager définitive !
L’entrée en vigueur du nouvel article L442-14 constitue donc une aubaine pour notre client pour lequel, désormais, la vente des trois lots redevient possible, la règle d’urbanisme cristallisée étant celle applicable à la date de délivrance du permis d’aménager.
A noter que la durée du gel des droits à bâtir pendant 5 ans devient démesurément long, si l’on considère qu’il va démarrer à compter de l’achèvement des travaux, mais que ceux-ci peuvent n’être réalisés qu’au bout de 3 ans, voire même interrompus … indéfiniment, tant que l’interruption ne dure pas plus d’un an !
Cela pourrait bien être à déplorer pour les rédacteurs des PLU à venir, ceux-ci n’ayant plus de « prise » sur les emprises traitées en permis d’aménager, pour peu que la commercialisation soit lente, ou que les travaux peinent à être lancés et donc leur première phase terminée.
La rédaction du L442-14 qui avait déjà été rectifiée par une ordonnance de décembre 2011, peut aussi encore progresser d’un tout autre point de vue. En effet, il est aussi à regretter que le législateur n’ait pas cherché à étendre cet effet cristallisateur à toute demande d’autorisation d’occuper le sol. Ainsi, seul le permis de construire est visé, et nul ne sait si les lots issus du lotissement (par DP ou PA) d’un macro-lot, déjà loti, bénéficierait du gel des droits à bâtir provenant du L442-14 ou pas.
D’aucuns considèrent, en effet, que le lotissement étant une procédure préparatoire à l’obtention de permis de construire, l’on ne saurait les refuser sur les lots qui en seraient issus, sans méconnaître les dispositions de l’article L442-14.
Nous ne manquerons pas de vous faire savoir si une Jurisprudence devait se faire jour sur ce point particulier.
Article publié le 30 novembre 2018 par