Étiquette dans L442-14

Deux bonnes raisons de ne pas oublier de déposer une « DAACT division » et quand la déposer ?

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DAACT

En matière de lotissement, la DAACT (Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux) sanctionne, comme son nom l’indique, l’achèvement et la conformité des travaux à l’autorisation d’urbanisme délivrée, que ces travaux aient été listés dans le programme des travaux d’un permis d’aménager, ou que ceux-ci aient fait l’objet d’une prescription lors de la délivrance de l’arrêté (R462-1 du C. Urb).

Lorsque les lots sont déjà desservis (même s’ils ne sont pas « raccordés » ou « branchés » aux réseaux), que l’on soit en permis d’aménager ou sous le régime de la simple déclaration préalable, se pose donc la question de l’utilité de déposer une DAACT.

Quelle conformité la DAACT peut bien « sanctionner » en l’absence de travaux ?

Il n’en va pas de même selon que l’on se trouve dans le cadre d’un permis d’aménager (PA) ou dans celui d’une non opposition à déclaration préalable de division (DP).

En matière de déclaration préalable de division, la doctrine considère que c’est la conformité au projet de division qui doit être contrôlée.

Cela a pour conséquence qu’on ne pourra déposer une DAACT – que l’on nommera ici « DAACT division » – qu’après la signature de l’acte authentique, date à laquelle la mutation intervient définitivement entre vendeur et acquéreur.

Attention, car la durée de validité d’une non opposition à déclaration préalable est de 3 ans. Il convient donc d’être vigilant sur la mise en oeuvre des divisions de l’opération de lotissement pendant ce délai !

C’est ainsi, par exemple, que la division d’une unité foncière en 3 lots de terrains à bâtir A, B et C pourra faire l’objet d’une « DAACT division » dès la vente du lot B (celui du milieu), alors que si le premier lot vendu est le lot A, la « DAACT division » de l’opération ne pourra valider la conformité de sa mise en oeuvre que lors de la vente d’un deuxième lot (B ou C). En attendant cette deuxième vente, seule une « DAACT division » partielle pourra être déposée pour valider la seule conformité à la division de A, car les lots B et C ne formeront qu’une seule et même unité foncière tant que l’un ou l’autre n’aura pas muté vers un propriétaire tiers !

Pour qui et pourquoi déposer cette « DAACT division », puisque la vente est déjà intervenue ?

Il se trouve que l’absence de contestation (sous 3 mois) d’une « DAACT division » n’est pas neutre juridiquement à l’égard de l’application des articles L442-14 et R600-3 du code de l’urbanisme !

Pour rappel, l’article L442-14 est celui qui interdit à l’administration de refuser un permis de construire sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles pendant un délai de 5 ans qui court à compter de l’arrêté de non opposition. Dès lors, le dépôt d’une « DAACT division » est clairement transparent à l’égard de cette disposition.

Pour autant, en l’absence de conformité régulièrement acquise (cad non contestée), l’on pourrait imaginer qu’un requérant se saisisse du moindre écart de conformité entre la division mise en oeuvre et celle déclarée, pour tenter d’annihiler les effets bénéfiques de cette première disposition : imaginons alors un acquéreur, ayant acquis un terrain sans condition de permis de construire, qui se trouverait dans l’impossibilité de réaliser son projet de construction, faute de pouvoir se prévaloir des effets de l’article L442-14 !!

En deuxième lieu, l’article R600-3 du C. Urb stipule :

« Aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est recevable à l’expiration d’un délai de six mois à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement.

 

Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d’achèvement mentionnée à l’article R. 462-1. »

L’on voit bien l’intérêt, donc, de déposer une « DAACT division » dans le cas des déclarations préalables de division, même partiellement après chaque vente de lot, pour sécuriser chaque fois davantage, à la fois les divisions déjà effectuées, mais aussi la cristallisation de la règle d’urbanisme opposable lors de la délivrance de l’arrêté de non opposition !

Qu’en est-il en matière de permis d’aménager ?

Dans le cas du PA sans travaux, c’est-à-dire de la division d’une unité foncière en vue de bâtir, qui ne relève de cette procédure « que » par application du deuxième point de l’article R421-19a) du code de l’urbanisme, alors la durée de validité de 3 ans détermine le délai, non plus pour réaliser l’ensemble des ventes, mais en vue de la réalisation des travaux (R424-17 du C Urb)

Ainsi, on considèrera que l’absence de travaux revient à considérer que ceux-ci sont déjà réalisés au moment de la délivrance de l’arrêté : ceci change donc totalement l’appréhension de la question de la conformité : le dépôt de la « DAACT division » pourra se faire dès cet instant et aura pour conséquence juridique « l’éclatement » de l’unité foncière à la grande différence de la non opposition à déclaration préalable !

A l’égard de l’application de l’article L442-14, ne pas oublier de déposer la « DAACT division » en PA sans travaux, revêt un intérêt moindre dès lors que ceci empêchera le délai de cristallisation de 5 ans de commencer à courir… ce qui ne constitue pas un préjudice pour les futurs acquéreurs, ni donc pour le pétitionnaire !

En revanche, à l’égard de l’application du R600-3 du C Urb, le dépôt de la « DAACT division » dès l’octroi de l’autorisation d’urbanisme aura le mérite de rendre la décision définitive, indépendamment de l’observation des règles d’affichage issues de l’article R424-15 du C Urb.

A noter que le législateur n’a pas dû percevoir qu’en l’absence de travaux, les riverains qui auraient pu avoir un intérêt à agir contre la décision, et qui se trouveraient, le cas échéant, privés d’un affichage règlementaire de l’autorisation ainsi octroyée par négligence du lotisseur, pourraient, du même coup, se trouver dépourvus de toute chance de faire valoir leurs droits, s’ils venaient à découvrir le projet d’aménagement lors de l’affichage du permis de construire d’un premier acquéreur, et ce, très probablement plus de 6 mois après la date de l’arrêté de lotir !

Publié le 25 mai 2018, mis à jour le 5 mai 2020 par

Le nouveau L442-14 du code de l’urbanisme issu de la Loi ELAN

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La Loi Elan vient d’être publiée au journal officiel ce mardi 27 novembre 2018, et de fait, le nouvel article L442-14 du code de l’urbanisme rentre en vigueur. Sa nouvelle rédaction, qui ne diffère de l’ancienne que de quelques mots, aura un impact non négligeable sur les permis d’aménager dont les travaux ne sont pas encore achevés.

Nous avons mis en gras et en italique ce qui a changé dans la nouvelle rédaction du L442-14 :

« Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date.

Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le
fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de
l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’État. »

Ceci pourrait paraître anodin, mais imaginez – et ce fût le cas pour l’un de nos clients – qu’un permis d’aménager ait été délivré trois mois avant la publication du nouveau PLUi, déclassant du secteur constructible 3 lots d’un lotissement traité par la procédure du permis d’aménager.

Si vous vous souvenez que l’ancien L442-14 cristallisait l’état de la règle d’urbanisme pendant 5 ans à compter de l’achèvement des travaux du lotissement, vous comprenez qu’en tant que professionnels précautionneux d’attendre la purge du délai de retrait de l’administration sur le permis d’aménager, les travaux n’ont pas démarré, mais surtout n’ont pas pu être terminés avant la date d’entrée en vigueur du PLUi classant les trois lots en zone agricole !

Dès lors, ces trois lots devenaient, de fait, inconstructibles, malgré une autorisation d’urbanisme de permis d’aménager définitive !

L’entrée en vigueur du nouvel article L442-14 constitue donc une aubaine pour notre client pour lequel, désormais, la vente des trois lots redevient possible, la règle d’urbanisme cristallisée étant celle applicable à la date de délivrance du permis d’aménager.

A noter que la durée du gel des droits à bâtir pendant 5 ans devient démesurément long, si l’on considère qu’il va démarrer à compter de l’achèvement des travaux, mais que ceux-ci peuvent n’être réalisés qu’au bout de 3 ans, voire même interrompus … indéfiniment, tant que l’interruption ne dure pas plus d’un an !

Cela pourrait bien être à déplorer pour les rédacteurs des PLU à venir, ceux-ci n’ayant plus de « prise » sur les emprises traitées en permis d’aménager, pour peu que la commercialisation soit lente, ou que les travaux peinent à être lancés et donc leur première phase terminée.

La rédaction du L442-14 qui avait déjà été rectifiée par une ordonnance de décembre 2011, peut aussi encore progresser d’un tout autre point de vue. En effet, il est aussi à regretter que le législateur n’ait pas cherché à étendre cet effet cristallisateur à toute demande d’autorisation d’occuper le sol. Ainsi, seul le permis de construire est visé, et nul ne sait si les lots issus du lotissement (par DP ou PA) d’un macro-lot, déjà loti, bénéficierait du gel des droits à bâtir provenant du L442-14 ou pas.

D’aucuns considèrent, en effet, que le lotissement étant une procédure préparatoire à l’obtention de permis de construire, l’on ne saurait les refuser sur les lots qui en seraient issus, sans méconnaître les dispositions de l’article L442-14.

Nous ne manquerons pas de vous faire savoir si une Jurisprudence devait se faire jour sur ce point particulier.

Article publié le 30 novembre 2018 par

Les 5 cas dans lesquels on parviendra à construire, malgré le risque de sursis à statuer !

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  • 1. Le cas où le CU, encore en cours de validité, mentionne illégalement le risque de sursis,

Ce n’est pas parce qu’un certificat d’urbanisme – informatif  ou pré-opérationnel -oublie de mentionner le risque de sursis à statuer qu’il sera systématiquement possible de construire

De même, ce n’est pas non plus parce qu’un certificat d’urbanisme mentionne le risque de sursis à statuer qu’il pourra nécessairement être opposé aux demandes d’autorisation d’occuper le sol !

En effet, l’administration se donne le droit de se tromper : dans un tel cas, il n’est pas question pour elle de s’appuyer sur une illégalité pour en laisser passer une autre, en particulier, dans le cadre d’une demande d’occuper le sol !

Le pétitionnaire peut alors demander réparation à l’administration, mais uniquement par le fait d’avoir été mal informé, et à condition de pouvoir décrire le préjudice qui en résulte, de façon certaine et directe.

Ainsi, dans le cas où le sursis à statuer est mentionné illégalement – c’est le cas notamment lorsque, à la date de délivrance du certificat, la condition d’avancement suffisant du futur document d’urbanisme n’est pas remplie – le pétitionnaire pourra se baser sur l’arrêt du CE du 21 mai 2012 n°323882 qui a jugé que la possibilité d’un sursis à statuer ultérieur dans un certificat d’urbanisme était divisible dudit certificat, et susceptible d’être discutée au contentieux !

Il en résulte qu’en cas de constructibilité du terrain à la date de délivrance du certificat d’urbanisme, les effets du gel pendant dix-huit mois sont acquis, malgré l’illégalité du certificat sur la question du sursis à statuer. Il faut donc contester le certificat d’urbanisme sur ce point.

  • 2. Le cas où il n’y a pas d’atteinte au futur PLU : le futur document arrêté laisse la règle en l’état,

Dans ce cas où les deux conditions de l’article L153-11 du code de l’urbanisme ne sont pas réunies tout sursis à statuer sur une autorisation d’occuper le sol est susceptible d’être contesté !

En l’occurrence, l’on s’attachera à démontrer que le sursis est insuffisamment motivé, puisque si la règle n’évolue pas défavorablement au regard du projet envisagé, l’autorité compétente ne pourra pas justifier de l’atteinte à l’exécution du futur plan local d’urbanisme.

  • 3. Le cas où le futur PLU ne permettrait pas le projet, mais l’autorité compétente ne juge pas opportun de surseoir à statuer, car elle considère que l’atteinte à la future règle n’est pas suffisamment significative,

Il ne suffit pas que soit établie une simple absence de conformité d’un projet à la future règle d’urbanisme pour justifier un sursis à statuer (CE du 25 avril 2013, n°208398)

Il en ira ainsi notamment lorsque le projet ne méconnaît que de façon limitée le futur document d’urbanisme (CE du 27 juillet 2015, n°381248 et CAA Lyon du 2 Août 2016, n°15LY00981)

A noter d’ailleurs, que le sursis à statuer n’est qu’une faculté donnée à l’autorité compétente pour préserver une politique urbaine qualitative à venir.

Or, il y a parfois un écart d’appréciation entre les exigences d’une intercommunalité et celles d’un Maire de petite commune, plus proche de ses administrés !

A ce sujet, il faut savoir que le contrôle du Juge administratif sur une décision de sursis à statuer qui limite de construire est un contrôle restreint, (voir CE  du 21 mai 2008, n°284801 et CE du 16 octobre 2013, n°359458) alors que de façon dissymétrique, le contrôle sur l’absence de sursis à statuer est un contrôle approfondi, puisqu’il relève de l’erreur manifeste d’appréciation. Cela signifie que, pour que le Juge administratif censure le refus de sursis à statuer, il faudra que l’atteinte au futur document d’urbanisme soit flagrante ! (Voir CE du 26 décembre 2012, n°347458)

  • 4. Le cas où une DP division est en cours de validité, ou déjà mise en œuvre et gèle la règle de l’ancien document par les effets du L442-14

En lotissement, l’article L442-14 du code de l’urbanisme dispose qu’un permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions intervenues dans un délai de cinq ans à compter de la non-opposition à déclaration préalable, ou à compter de l’achèvement des travaux, si le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager.

Une Jurisprudence très importante de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 30 avril 2014 n°12NT02773 a posé le principe selon lequel, dès lors qu’un lotissement avait fait l’objet d’une non-opposition à déclaration préalable, un sursis à statuer ne pouvait plus valablement être fondé sur une considération liée à l’avancement ou une atteinte au futur PLU qui serait postérieure à cette décision.

Ce principe avait déjà été affirmé le 5 novembre 2013 au Tribunal administratif de Caen, puisque celui-ci avait annulé, dans l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division, la prescription qui prévoyait que toute demande de permis de construire serait susceptible de faire l’objet d’un sursis à statuer.

  • 5. Le cas où le sursis à statuer a été légalement opposé à une autorisation d’occuper le sol mais il arrive à échéance avant que le nouveau document d’urbanisme ne soit devenu opposable.

A compter d’une décision de sursis à statuer, un délai de deux ans maximum (trois ans dans certains cas exceptionnels) est fixé pour que l’administration, sur simple confirmation de la saisine par le pétitionnaire sous deux mois, se positionne, elle aussi, sous deux mois maximum.

A défaut de réponse, le projet est réputé accordé dans les conditions de la demande initialement introduite.

Si l’on considère qu’une élaboration de document d’urbanisme peut se prolonger sur 3 à 4 ans, il n’est pas inenvisageable qu’un sursis à statuer puisse être opposé pour une durée de deux ans, et que le document d’urbanisme élaboré ou révisé ne rentre en opposabilité que trois ans après la décision de sursis. Dès lors, l’on peut imaginer qu’un projet non conforme au futur document d’urbanisme, et auquel un sursis à statuer avait été valablement opposé puisse, malgré tout, voir le jour !