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Le nouveau L442-14 du code de l’urbanisme issu de la Loi ELAN

 Nov, 30 - 2018   0 commentaire   Urbanisme


Le nouveau L442-14 du code de l’urbanisme issu de la Loi ELAN
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La Loi Elan vient d’être publiée au journal officiel ce mardi 27 novembre 2018, et de fait, le nouvel article L442-14 du code de l’urbanisme rentre en vigueur. Sa nouvelle rédaction, qui ne diffère de l’ancienne que de quelques mots, aura un impact non négligeable sur les permis d’aménager dont les travaux ne sont pas encore achevés.

Nous avons mis en gras et en italique ce qui a changé dans la nouvelle rédaction du L442-14 :

« Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date.

Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le
fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de
l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’État. »

Ceci pourrait paraître anodin, mais imaginez – et ce fût le cas pour l’un de nos clients – qu’un permis d’aménager ait été délivré trois mois avant la publication du nouveau PLUi, déclassant du secteur constructible 3 lots d’un lotissement traité par la procédure du permis d’aménager.

Si vous vous souvenez que l’ancien L442-14 cristallisait l’état de la règle d’urbanisme pendant 5 ans à compter de l’achèvement des travaux du lotissement, vous comprenez qu’en tant que professionnels précautionneux d’attendre la purge du délai de retrait de l’administration sur le permis d’aménager, les travaux n’ont pas démarré, mais surtout n’ont pas pu être terminés avant la date d’entrée en vigueur du PLUi classant les trois lots en zone agricole !

Dès lors, ces trois lots devenaient, de fait, inconstructibles, malgré une autorisation d’urbanisme de permis d’aménager définitive !

L’entrée en vigueur du nouvel article L442-14 constitue donc une aubaine pour notre client pour lequel, désormais, la vente des trois lots redevient possible, la règle d’urbanisme cristallisée étant celle de la date de délivrance du permis d’aménager.

A noter que la durée du gel des droits à bâtir pendant 5 ans devient démesurément long, si l’on considère qu’il va démarrer à compter de l’achèvement des travaux, mais que ceux-ci peuvent n’être réalisés qu’au bout de 3 ans, voire même interrompus … indéfiniment, tant que l’interruption ne dure pas plus d’un an !

Cela pourrait bien être à déplorer pour les rédacteurs des PLU à venir, ceux-ci n’ayant plus de “prise” sur les emprises traitées en permis d’aménager, pour peu que la commercialisation soit lente, ou que les travaux peinent à être lancés et donc leur première phase terminée.

La rédaction du L442-14 qui avait déjà été rectifiée par une ordonnance de décembre 2011, peut aussi encore progresser d’un tout autre point de vue. En effet, il est aussi à regretter que le législateur n’ait pas cherché à étendre cet effet cristallisateur à toute demande d’autorisation d’occuper le sol. Ainsi, seul le permis de construire est visé, et nul ne sait si les lots issus du lotissement (par DP ou PA) d’un macro-lot, déjà loti, bénéficierait du gel des droits à bâtir provenant du L442-14 ou pas.

D’aucuns considèrent, en effet, que le lotissement étant une procédure préparatoire à l’obtention de permis de construire, l’on ne saurait les refuser sur les lots qui en seraient issus, sans méconnaître les dispositions de l’article L442-14.

Nous ne manquerons pas de vous faire savoir si une Jurisprudence devait se faire jour sur ce point particulier.

Article publié le 30 novembre 2018 par

Thierry BLEARD
Géomètre-Expert à Boulogne sur Mer
Expert près la Cour d’Appel de DOUAI
thierry.bleard@bleard-lecocq.fr


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