Archive dans 18 juin 2019

Vendre du terrain non constructible au meilleur prix – deux petits conseils !

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Surfaces réduites

Nous sommes souvent sollicités par des propriétaires qui nous demandent de les aider à estimer le prix du m² de terrain d’agrément.

Comme pour chaque sollicitation, évidemment, nous cherchons à approfondir la problématique du client qui nous pose une telle question.

Bien souvent, elle provient du fait qu’un voisin s’est porté candidat à l’acquisition d’une partie de leur propriété, ou l’inverse.

Or, les critères qui déterminent la valeur d’un terrain, même non constructible en vue de l’habitation, sont nombreux !

Ils peuvent dépendre de la valeur intrinsèque du terrain (qualité paysagère, qualité agronomique, exposition, état des clôtures, …), mais aussi et surtout de l’usage qu’entend en faire le potentiel acquéreur.

Ainsi, le prix peut varier de quelques euros par m² à plusieurs dizaines d’euros le m², si, par exemple, le morceau de terrain vendu peut permettre au voisin de détacher plus aisément un lot de terrain à bâtir !

Tout d’abord, il conviendra de se prémunir contre le risque d’évolution trop favorable de la règle d’urbanisme sur la partie de terrain cédée. En effet, si l’on valorise le terrain en terrain d’agrément, l’on s’attend à ce que la destination perdure dans le temps.

La solution consiste à faire instituer par le Notaire, lors de la signature de l’acte authentique, une servitude « non aedificandi ». Puisque le propriétaire vendeur n’a pas de prise sur l’évolution des règles d’urbanisme, cette solution lui permet, selon l’indemnité qui lui serait soumise par l’acquéreur, de choisir de lever conventionnellement ladite servitude.

A noter que si votre voisin est agriculteur et qu’il peut donc, à ce titre, y construire son logement de fonction, il lui sera nécessaire de dévoiler son projet, sous peine de ne pas pouvoir le réaliser !

Au-delà de cette précaution fondamentale, et puisque nous avons vu que le prix était formé essentiellement par l’usage qu’entendait en faire le candidat acquéreur, le deuxième conseil, si l’on se place du côté du vendeur, consiste à proposer la même emprise de terrain aux autres voisins.

Il n’est pas rare que deux voire trois voisins au total soient en position de se porter acquéreur. Or, chaque acquéreur supplémentaire est une chance d’une autre utilisation, et donc potentiellement d’une meilleure valorisation du terrain.

Vous cédez votre bien immobilier à un professionnel de l’immobilier : préférez toujours la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente avec terme extinctif !

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promesse

Votre Notaire vous a trouvé le promoteur ou l’aménageur idéal pour se porter acquéreur de votre bien immobilier. Plus l’offre de prix vous paraît alléchante, plus il convient de se méfier du candidat à l’accession. En effet, les professionnels les moins scrupuleux auront tendance à proposer des prix manifestement surévalués, afin de signer rapidement des promesses de vente synallagmatiques avec un grand nombre de propriétaires. Ce sont souvent les mêmes qui chercheront à faire travailler des prestataires (Architectes, Géomètres-Experts, Paysagistes, ..) gratuitement, en échange d’une simple promesse de contractualiser avec eux si le projet peut se concrétiser. Pour mettre toutes les chances de leur côté, ils exigeront au compromis, légitimement, une clause suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme leur permettant de vérifier la faisabilité du projet qu’ils auront conçu sur l’emprise foncière à acquérir. Ils demanderont un délai suffisant pour déposer leur demande d’occuper le sol, et seront assez enclins à demander au Notaire de ne pas fixer de date limite pour l’obtention du permis de construire ou d’aménager. De cette façon, nombre de compromis sont signés avec une date limite pour la régularisation de l’acte, mais sans que cette date ne fasse « tomber » le contrat. En effet, il est très courant que les clauses du compromis ne confèrent au propriétaire que la faculté de « mettre en demeure » le co-signataire de la promesse de signer l’acte de vente. Mais que faire si l’aménageur/promoteur refuse de se soumettre à cette obligation contractuelle ?

Sachez que seul une action devant le Juge civil permettra de mettre un terme à l’avant-contrat, ce qui signifie que vous vous trouvez dans l’impossibilité même de signer un nouvel avant-contrat avec un autre candidat acquéreur !

Notre conseil est donc de refuser de signer une promesse de vente sans qu’un terme extinctif ne soit effectivement fixé, de sorte qu’il sera de votre ressort, mais de votre seul ressort, de concéder un délai supplémentaire à votre acquéreur, si celui-ci vous explique qu’il ne reste que quelques semaines à attendre pour finaliser la vente !

En résumé, mieux vaut signer une promesse de vente avec un délai long (18 à 24 mois) avec un terme extinctif, qu’une promesse de vente avec un délai court (12 mois) avec un terme non extinctif. Ceci est d’autant plus vrai qu’il y a de fortes chances pour que le prix fixé, dans le premier cas, soit aussi celui de l’acte final, alors qu’à l’inverse, dans le deuxième cas, le but non avoué du promoteur, est de régulariser l’acte avec une réduction de prix souvent très substantielle !

A noter enfin, comme nous l’avions exposé précédemment ici, que l’article L290-2 du code de la construction et de l’habitat contraint le promoteur ou l’aménageur qui souhaite signer un compromis sur base d’un délai qui dépasse 18 mois, de verser au minimum 5% d’indemnités d’immobilisation au vendeur, sous peine de nullité de l’acte qui devra revêtir une forme authentique (L290-1 du CCH).

La cotitularité en permis d’aménager comme outil d’autopromotion d’un projet immobilier neuf ?

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Vous êtes propriétaire d’un terrain constructible à aménager, mais sa mise en vente par lots nécessite des études, des autorisations administratives, des aménagements très coûteux, et les banques rechignent à vous prêter l’argent nécessaire au lancement des travaux permettant les ventes.

Deux solutions s’offrent à vous : le PUP ou la cotitularité avec vos candidats acquéreurs de terrain…

Dans le cas du PUP (projet urbain partenarial que nous avons déjà évoqué ici), il faut obtenir un accord de l’autorité compétente en matière de planification urbaine. Or, il s’agit souvent d’une communauté de communes, ou d’un autre organe de coopération intercommunale (EPCI) souvent peu enclin à élaborer une convention lorsqu’elle aura le sentiment qu’elle profite à un intérêt particulier (le vôtre en tant que propriétaire), surtout si la zone à aménager se réduit à votre seule propriété !

Nous proposons donc d’étudier la deuxième solution que nous considérons plus facilement envisageable : celle du dépôt d’un permis d’aménager conjointement et solidairement avec des acquéreurs potentiels de lots dans l’opération.

La plus grande difficulté tient au fait que, tant que le permis d’aménager n’est pas obtenu, de grandes incertitudes règnent sur le nombre de lots détachables, et le coût des travaux d’aménagement, parfois même, sur la faisabilité du projet !

S’agissant du prix de vente des lots également, bien qu’il soit, la plupart du temps,  fixé en référence aux prix de marché, il est intéressant d’avoir approché le coût total de l’opération (travaux + études), ne serait-ce que pour éviter de se lancer dans un projet économiquement non rentable !

Nous nous placerons dans le cas où l’intérêt pour construire dans le secteur du projet est fort, et où il est donc aisé de trouver des candidats acquéreurs.

Ceux-ci seront alors tentés de signer un document leur permettant de « pré-réserver » le lot de leur choix.

Plutôt que de signer un compromis de vente sous condition d’obtention d’un permis d’aménager, ce qui nécessiterait de créer une personne morale pour acquérir à plusieurs, la convention de co-titularité en vue du dépôt d’un permis d’aménager, est susceptible de remplir parfaitement l’objectif !

En effet, dès lors que cette convention est signée, et à condition qu’elle définisse les conditions de cession des parts d’autorisation d’occuper le sol pour le cas où l’un des acquéreurs serait défaillant, le propriétaire vendeur, et les candidats acquéreurs font corps pour faire aboutir le projet. Mais tandis que le propriétaire n’amène que la propriété du support au projet et une participation éventuellement symbolique à l’obtention de l’autorisation administrative, les candidats acquéreurs, quant à eux, se portent volontaires pour financer les travaux de mise en viabilité du terrain.

Pour éviter toute difficulté, la convention devra lister, de la façon la plus exhaustive que possible, les solutions choisies pour résoudre les situations pouvant survenir dans le cadre de la mise en oeuvre d’une autorisation d’urbanisme en commun (définition de l’objet, choix et contractualisation avec les prestataires d’études et de travaux, relations avec l’administration pour le dépôt, l’instruction, la délivrance et jusqu’à la déclaration d’achèvement de l’autorisation d’urbanisme, affichage, gestion du chantier, réception, règlement des litiges,.. etc)

Notons toutefois, que cette solution nécessite que vos acquéreurs puissent financer leur terrain indépendamment de leur projet de construction ! En effet, le montage se fait alors en deux temps : d’abord, l’acquisition du terrain (prix avant aménagement + part d’aménagement), puis, seulement, le projet de construction !