Votre Notaire vous a trouvé le promoteur ou l’aménageur idéal pour se porter acquéreur de votre bien immobilier. Plus l’offre de prix vous paraît alléchante, plus il convient de se méfier du candidat à l’accession. En effet, les professionnels les moins scrupuleux auront tendance à proposer des prix manifestement surévalués, afin de signer rapidement des promesses de vente synallagmatiques avec un grand nombre de propriétaires. Ce sont souvent les mêmes qui chercheront à faire travailler des prestataires (Architectes, Géomètres-Experts, Paysagistes, ..) gratuitement, en échange d’une simple promesse de contractualiser avec eux si le projet peut se concrétiser. Pour mettre toutes les chances de leur côté, ils exigeront au compromis, légitimement, une clause suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme leur permettant de vérifier la faisabilité du projet qu’ils auront conçu sur l’emprise foncière à acquérir. Ils demanderont un délai suffisant pour déposer leur demande d’occuper le sol, et seront assez enclins à demander au Notaire de ne pas fixer de date limite pour l’obtention du permis de construire ou d’aménager. De cette façon, nombre de compromis sont signés avec une date limite pour la régularisation de l’acte, mais sans que cette date ne fasse « tomber » le contrat. En effet, il est très courant que les clauses du compromis ne confèrent au propriétaire que la faculté de « mettre en demeure » le co-signataire de la promesse de signer l’acte de vente. Mais que faire si l’aménageur/promoteur refuse de se soumettre à cette obligation contractuelle ?
Sachez que seul une action devant le Juge civil permettra de mettre un terme à l’avant-contrat, ce qui signifie que vous vous trouvez dans l’impossibilité même de signer un nouvel avant-contrat avec un autre candidat acquéreur !
Notre conseil est donc de refuser de signer une promesse de vente sans qu’un terme extinctif ne soit effectivement fixé, de sorte qu’il sera de votre ressort, mais de votre seul ressort, de concéder un délai supplémentaire à votre acquéreur, si celui-ci vous explique qu’il ne reste que quelques semaines à attendre pour finaliser la vente !
En résumé, mieux vaut signer une promesse de vente avec un délai long (18 à 24 mois) avec un terme extinctif, qu’une promesse de vente avec un délai court (12 mois) avec un terme non extinctif. Ceci est d’autant plus vrai qu’il y a de fortes chances pour que le prix fixé, dans le premier cas, soit aussi celui de l’acte final, alors qu’à l’inverse, dans le deuxième cas, le but non avoué du promoteur, est de régulariser l’acte avec une réduction de prix souvent très substantielle !
A noter enfin, comme nous l’avions exposé précédemment ici, que l’article L290-2 du code de la construction et de l’habitat contraint le promoteur ou l’aménageur qui souhaite signer un compromis sur base d’un délai qui dépasse 18 mois, de verser au minimum 5% d’indemnités d’immobilisation au vendeur, sous peine de nullité de l’acte qui devra revêtir une forme authentique (L290-1 du CCH).