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Vous cédez votre bien immobilier à un professionnel de l’immobilier : préférez toujours la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente avec terme extinctif !

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promesse

Votre Notaire vous a trouvé le promoteur ou l’aménageur idéal pour se porter acquéreur de votre bien immobilier. Plus l’offre de prix vous paraît alléchante, plus il convient de se méfier du candidat à l’accession. En effet, les professionnels les moins scrupuleux auront tendance à proposer des prix manifestement surévalués, afin de signer rapidement des promesses de vente synallagmatiques avec un grand nombre de propriétaires. Ce sont souvent les mêmes qui chercheront à faire travailler des prestataires (Architectes, Géomètres-Experts, Paysagistes, ..) gratuitement, en échange d’une simple promesse de contractualiser avec eux si le projet peut se concrétiser. Pour mettre toutes les chances de leur côté, ils exigeront au compromis, légitimement, une clause suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme leur permettant de vérifier la faisabilité du projet qu’ils auront conçu sur l’emprise foncière à acquérir. Ils demanderont un délai suffisant pour déposer leur demande d’occuper le sol, et seront assez enclins à demander au Notaire de ne pas fixer de date limite pour l’obtention du permis de construire ou d’aménager. De cette façon, nombre de compromis sont signés avec une date limite pour la régularisation de l’acte, mais sans que cette date ne fasse « tomber » le contrat. En effet, il est très courant que les clauses du compromis ne confèrent au propriétaire que la faculté de « mettre en demeure » le co-signataire de la promesse de signer l’acte de vente. Mais que faire si l’aménageur/promoteur refuse de se soumettre à cette obligation contractuelle ?

Sachez que seul une action devant le Juge civil permettra de mettre un terme à l’avant-contrat, ce qui signifie que vous vous trouvez dans l’impossibilité même de signer un nouvel avant-contrat avec un autre candidat acquéreur !

Notre conseil est donc de refuser de signer une promesse de vente sans qu’un terme extinctif ne soit effectivement fixé, de sorte qu’il sera de votre ressort, mais de votre seul ressort, de concéder un délai supplémentaire à votre acquéreur, si celui-ci vous explique qu’il ne reste que quelques semaines à attendre pour finaliser la vente !

En résumé, mieux vaut signer une promesse de vente avec un délai long (18 à 24 mois) avec un terme extinctif, qu’une promesse de vente avec un délai court (12 mois) avec un terme non extinctif. Ceci est d’autant plus vrai qu’il y a de fortes chances pour que le prix fixé, dans le premier cas, soit aussi celui de l’acte final, alors qu’à l’inverse, dans le deuxième cas, le but non avoué du promoteur, est de régulariser l’acte avec une réduction de prix souvent très substantielle !

A noter enfin, comme nous l’avions exposé précédemment ici, que l’article L290-2 du code de la construction et de l’habitat contraint le promoteur ou l’aménageur qui souhaite signer un compromis sur base d’un délai qui dépasse 18 mois, de verser au minimum 5% d’indemnités d’immobilisation au vendeur, sous peine de nullité de l’acte qui devra revêtir une forme authentique (L290-1 du CCH).

Un promoteur/lotisseur peut-il m’empêcher d’aménager mon terrain en extension de son opération ?

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Lorsqu’une zone à aménager d’un PLU englobe plusieurs propriétés, l’aménageur qui aura initié une première tranche du projet sur l’une ou plusieurs d’entre elles, sera souvent tenté de prendre en otage les autres propriétaires, surtout s’ils ont refusé de céder leur part de terrain au prix que ce dernier aurait jugé acceptable !

Qu’en est-il donc de ces pratiques qui consistent, pour l’aménageur, à conserver, par devers lui, une bande de terrain, dans le but de provoquer artificiellement l’enclavement des autres propriétés aménageables ?

Nous verrons que, dans la plupart des cas, il s’agit juridiquement d’une solution inefficace. Puis, nous étudierons dans quelle mesure, parce que les propriétaires voisins auront été mis en situation  de co-construire le projet urbain, il peut être envisagé que l’aménageur soit dédommagé d’une part des investissements réalisés, pour avoir eu le mérite de prendre le risque des études et travaux sur une opération d’ensemble.

Examinons donc tout d’abord, le cas où l’aménageur a réalisé une première tranche de travaux en conservant une bande d’un mètre de large de terrain en bout de voirie.

L’erreur la plus souvent commise par l’aménageur est de ne pas prendre le soin d’exclure de son périmètre loti l’emprise de terrain qu’il souhaite conserver ! En effet, sans cette précaution, ladite emprise fait partie du projet urbain. Non seulement, son aménagement doit être décrit dans le programme des travaux, mais plus encore, son assiette fait partie des espaces communs qui sont à rétrocéder, soit à la commune, soit à l’association syndicale, si c’est le choix retenu. Dès lors, l’une ou l’autre ont un droit de regard sur le devenir de cet espace, y compris sur sa valorisation, sauf précaution apportée à ce sujet dans le cahier des charges…

En réalité, même avec cette précaution, il sera difficile à l’aménageur d’empêcher le désenclavement des terrains voisins.

  1. D’abord, les orientations d’aménagement de la zone imposent sûrement un schéma de desserte par des voies de circulation, de sorte que la puissance publique rendra nécessaire l’entente entre les parties : à défaut, la collectivité pourra toujours instituer un emplacement réservé « création de voie » sur les emprises privées qui viendraient contrevenir à l’intérêt général.
  2. L’aménageur aurait tort de sous-estimer les effets de l’article 682 du code civil qui veut qu’un propriétaire qui serait privé d’un accès à la voie publique puisse être désenclavé afin de pouvoir jouir pleinement des possibilités d’exploitation de son bien, moyennant une « indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».

L’on constate donc que les chances pour un aménageur de tirer un fruit de son investissement à l’égard de propriétaires riverains sont assez réduites !

Pour autant, nous estimons qu’elles ne sont pas toujours nulles !

En effet, si l’on imagine qu’un aménageur proposait à un propriétaire riverain de partager le coût de mise en viabilité d’une voie qu’il installerait « à cheval » entre leurs propriétés respectives pour respecter le principe de desserte des OAP (orientations d’aménagement et de programmation), mais que ce dernier refusait explicitement cette proposition, obligeant l’aménageur à créer la voie exclusivement et à ses seuls frais sur sa propriété, l’on pourrait objectivement en déduire que le propriétaire voisin s’est lui-même enclavé !

Nous ignorons si le Juge de l’ordre judiciaire lui refuserait le désenclavement par la voie nouvelle ainsi réalisée, mais il est probable qu’il lui infligerait de devoir supporter le remboursement du coût d’une partie des ouvrages, à titre d’indemnité « proportionnée au dommage occasionné », si celui-ci venait à faire jouer, avec la plus grande mauvaise foi, l’article 682 du code civil.

Nous laissons aux Avocats et juristes spécialisés le soin de commenter notre analyse.

 

 

 

Vous cédez votre terrain à un promoteur/aménageur : exigez un terme extinctif au délai fixé dans l’avant-contrat !

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La plupart des ventes de biens immobiliers à des aménageurs/promoteurs se réalisent en deux temps : d’abord l’avant-contrat, puis l’acte authentique.

Ceci pour une raison simple, à savoir que le professionnel de l’immobilier qui se propose acquérir le bien (terrain bâti ou non), fait un pari à la fois sur le montant de sa dépense en travaux, honoraires d’études et autres frais divers, et, à la fois, sur le  chiffre d’affaire susceptible d’être produit par la commercialisation de sa future réalisation immobilière.

Aussi, afin de maîtriser le risque de se tromper sur l’un et/ou sur l’autre, il demandera au vendeur, avec l’appui de son Notaire, qu’il accepte de signer une promesse de vente sous la condition principale d’obtenir l’accord des administrations sur son projet immobilier. Le prix proposé pour le bien est alors réglé au moment de la régularisation de l’acte authentique, lorsque l’autorisation est devenue définitive (délais de purge des recours de tiers, de retrait, ou de déféré préfectoral écoulés) et, de préférence, dans un délai n’excédant pas 18 mois (cf https://bleard-lecocq.com/4078/2018/12/02/de-linteret-de-savoir-obtenir-une-autorisation-durbanisme-sous-18-mois-l290-1-et-l290-2-du-cch/).

Or, la plupart du temps, sans doute pour compenser l’obligation pour le promoteur d’engager des frais non négligeables pour obtenir les autorisations réglementaires nécessaires, les Notaires ont tendance à rédiger une promesse synallagmatique de vente, avec, par défaut, une clause de reconduction tacite de celle-ci, au-delà du délai de l’avant-contrat.

Mais alors, en cas de défaillance du candidat acquéreur, le vendeur ne dispose que de la faculté de « mettre en demeure » le promoteur « d’acquérir », ce à quoi le ce dernier peut parfaitement se soustraire. Ainsi, seul le Juge peut défaire l’avant-contrat ainsi formé ! Cette démarche désagréable peut prendre beaucoup de temps, et nécessite le concours d’un Avocat !

Ceci n’est donc pas sans poser des problèmes importants, dans de nombreux cas de figure car il n’est pas rare qu’à l’extinction du délai, le promoteur ne soit pas prêt à acquérir : soit il ne dispose pas encore d’une autorisation d’urbanisme définitive, soit celle-ci fait l’objet d’un recours d’un tiers qu’il convient de traiter, soit encore, la commercialisation du projet immobilier, ou du lotissement ne donne pas la satisfaction espérée.

Dans tous ces cas, la clause de reconduction tacite le met en position de force à l’égard du vendeur, qui n’est pas toujours tenu informé des difficultés que rencontre son candidat acquéreur.

Nous conseillons donc à nos clients propriétaires d’exiger pour la signature de l’avant-contrat, soit une promesse synallagmatique de vente avec un terme extinctif, soit une promesse unilatérale de vente avec un délai de levée d’option, afin de recouvrer la maîtrise de leur bien à l’issue d’un délai parfaitement maîtrisé !

Cette solution est très contraignante pour l’aménageur/promoteur, mais elle a le mérite d’aider le propriétaire à distinguer parmi les promesses d’achat qui lui sont faites, celles qui ont une vraie chance d’aboutir à la signature d’un acte authentique (les candidats acquéreurs formulent des offres plus raisonnables en prix et plus sérieuses en matière d’engagement), de celles qui laissent miroiter des prix impossibles à tenir, même avec beaucoup de patience !…

De l’intérêt de savoir obtenir une autorisation d’urbanisme sous 18 mois (L290-1 et L290-2 du CCH)

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« De l’intérêt de savoir obtenir une autorisation d’urbanisme définitive sous 18 mois ! »

Pour un promoteur ou un aménageur, se faire autoriser administrativement un projet immobilier sous le délai de 18 mois est clairement avantageux … !

En effet, les articles L290-1 et L290-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH) disposent que :

Article L290-1 En savoir plus sur cet article…
Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 – art. 116 (V)

Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique.

Article L290-2 En savoir plus sur cet article…
Modifié par LOI n°2012-387 du 22 mars 2012 – art. 110
La promesse unilatérale de vente mentionnée à l’article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire.

Cela signifie qu’il est possible pour un promoteur ou aménageur de ne pas risquer de devoir payer 5% du prix de vente du terrain d’assiette, si ses prestataires de service (principalement Architecte et Géomètre-Expert) sont capables de lui fournir une autorisation d’urbanisme en moins de 18 mois !

De plus, accepter de relever un tel défi, c’est également se différencier d’offres concurrentes auprès du ou des propriétaires vendeurs, si ceux-ci n’entendent pas insérer la clause de la reconduction tacite du compromis, .. clause largement utilisée par certains promoteurs, en cas de retard, justifié ou non, pris dans l’obtention des autorisations administratives !

Il faut d’ailleurs anticiper le fait que, pour être parfaitement sécurisé, le promoteur et son Notaire aimeront à se prémunir contre le risque de recours des tiers, de retrait et de déféré préfectoral, à l’encontre de l’autorisation délivrée,… d’où l’exigence d’un octroi du permis sous 15 mois de la signature !

Dans un tel cas de figure, l’on perçoit bien la nécessité de fixer dans l’avant-contrat, non pas le délai de dépôt du permis, mais bien le délai d’obtention de celui-ci !

… une bien belle façon de sonder à la fois la qualité du conseil du Notaire, et, à la fois, l’intention des promoteurs ou aménageurs à réaliser la vente dans les conditions de la promesse de vente !

A ce sujet, la SCP BLEARD-LECOCQ propose une mission d’accompagnement des projets immobiliers, pour éviter les avant-contrats de longue durée, avec une garantie de résultat, pour un montant de l’ordre de 1% HT du prix de vente du terrain.

Le 12/02/2018 par Thierry BLEARD, Géomètre-Expert à Boulogne sur Mer