L’article L112-21 du CCH (code de la construction et de l’habitation) prévoit que le vendeur de terrain non bâti constructible en zone d’aléa moyen ou fort de retrait-gonflement d’argiles, doit fournir à son acquéreur une étude géotechnique dite « préalable ». Cette étude est définie plus précisément à l’article R112-6 du même code, et son contenu figure dorénavant dans l’arrêté du 22 juillet 2020. La littérature juridique s’accorde à penser qu’une étude de type G1 réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité aux exigences d’une étude « préalable ».
L’étude de « conception » de type G2 est à fournir par le maître de l’ouvrage à son constructeur…
De nombreux Notaires nous ont interrogé sur notre capacité à produire ce type d’étude G1 afin de satisfaire aux exigences règlementaires qui pèsent sur le vendeur lorsque le terrain se situe en zone d’aléa moyen ou fort pour les retraits et gonflements d’argile.
Or, non seulement nous nous refusons à former nos équipes dans une matière si techniquement étrangère à la nôtre, mais il nous apparaitrait fortement dommageable que, ce qui constitue, à nos yeux, une avancée règlementaire, se trouve sacrifié sur l’autel de la « Loi du marché » !
Car, comme à chaque fois que la Loi rend obligatoire une prestation de service, l’effet d’aubaine crée aussitôt une guerre des prix !
Le vainqueur n’en sera malheureusement pas le client vendeur : comme en matière de diagnostic immobilier, il n’abordera cette contrainte que comme un coût supplémentaire préalable à la vente de son bien !
Ca ne profitera pas non plus aux acquéreurs : non seulement l’étude G1 ainsi produite sera, selon toute vraisemblance, d’une qualité relative, mais surtout elle ne renseignera pas l’acquéreur sur le surcoût qui sera susceptible d’être généré pour l’adaptation au sol de son projet !
Nous plaidons donc pour une approche fonctionnelle et coopérative de la problématique afin que l’information qui est due par le vendeur à son acquéreur lui permette réellement d’approcher les surcoûts liés à l’adaptation au sol de sa construction.
L’approche juridique de cette solution nécessite simplement que l’étude de type G2 du constructeur puisse « comprendre » les informations de l’étude G1, afin que les obligations règlementaires du vendeur soient honorées.
N’oublions pas que dans le cas d’un terrain soumis à un aléa de retrait-gonflement d’argile, le propriétaire vendeur a tout aussi intérêt que son acquéreur à connaître l’impact réel de cette contrainte sur son prix de vente. C’est pourquoi, une fois un premier candidat acquéreur identifié, nous lui préconisons de participer à hauteur de 50% dans le prix d’une étude de conception de type G2 AVP, basée sur le projet réel de celui-ci.
Dans le cas de la vente de plusieurs lots, nous lui préconisons même de contractualiser avec un bureau d’étude pour autant d’études de sol de type G2, qu’il y aura de futurs maîtres d’ouvrage dans l’opération d’aménagement.
Il conviendra alors de fournir à ce bureau d’étude, la topographie des lieux, les informations sur les zones ayant déjà pu être remblayées, le plan masse d’implantation, le calage altimétrique du projet, une estimation des descentes de charge ainsi que les mouvements de terre envisagés, le cas échéant.
Pour que tout cela puisse être possible, encore fallait-il que la production de l’étude G1 ne soit pas obligatoire lors de la signature du « compromis » de vente, ce que la doctrine notariale accepte très généralement.
Ne reste alors qu’à traiter, dans cet avant-contrat, le cas où le propriétaire vendeur, ayant produit un effort dépassant économiquement la valeur de son obligation règlementaire (la production d’une étude G1) se verrait opposé par son acquéreur l’impossibilité de faire face à un surcoût d’adaptation au sol prohibitif. Dans ce cas, nous imaginons que la facturation de la prestation de G2 AVP puisse rester en l’état, c’est-à-dire que le vendeur garde à sa charge la moitié du coût de la prestation qui permettra d’éclairer davantage que par une étude G1 son futur acquéreur, et l’acquéreur qui doit renoncer à son projet conserve la charge de l’autre moitié.
Voici qui nous paraît équilibrer parfaitement les droits et obligations de chacun !