Vendre du terrain non constructible au meilleur prix – deux petits conseils !

Vendre du terrain non constructible au meilleur prix – deux petits conseils !

Surfaces réduites

Nous sommes souvent sollicités par des propriétaires qui nous demandent de les aider à estimer le prix du m² de terrain d’agrément.

Comme pour chaque sollicitation, évidemment, nous cherchons à approfondir la problématique du client qui nous pose une telle question.

Bien souvent, elle provient du fait qu’un voisin s’est porté candidat à l’acquisition d’une partie de leur propriété, ou l’inverse.

Or, les critères qui déterminent la valeur d’un terrain, même non constructible en vue de l’habitation, sont nombreux !

Ils peuvent dépendre de la valeur intrinsèque du terrain (qualité paysagère, qualité agronomique, exposition, état des clôtures, …), mais aussi et surtout de l’usage qu’entend en faire le potentiel acquéreur.

Ainsi, le prix peut varier de quelques euros par m² à plusieurs dizaines d’euros le m², si, par exemple, le morceau de terrain vendu peut permettre au voisin de détacher plus aisément un lot de terrain à bâtir !

Tout d’abord, il conviendra de se prémunir contre le risque d’évolution trop favorable de la règle d’urbanisme sur la partie de terrain cédée. En effet, si l’on valorise le terrain en terrain d’agrément, l’on s’attend à ce que la destination perdure dans le temps.

La solution consiste à faire instituer par le Notaire, lors de la signature de l’acte authentique, une servitude “non aedificandi”. Puisque le propriétaire vendeur n’a pas de prise sur l’évolution des règles d’urbanisme, cette solution lui permet, selon l’indemnité qui lui serait soumise par l’acquéreur, de choisir de lever conventionnellement ladite servitude.

A noter que si votre voisin est agriculteur et qu’il peut donc, à ce titre, y construire son logement de fonction, il lui sera nécessaire de dévoiler son projet, sous peine de ne pas pouvoir le réaliser !

Au-delà de cette précaution fondamentale, et puisque nous avons vu que le prix était formé essentiellement par l’usage qu’entendait en faire le candidat acquéreur, le deuxième conseil, si l’on se place du côté du vendeur, consiste à proposer la même emprise de terrain aux autres voisins.

Il n’est pas rare que deux voire trois voisins au total soient en position de se porter acquéreur. Or, chaque acquéreur supplémentaire est une chance d’une autre utilisation, et donc potentiellement d’une meilleure valorisation du terrain.

Thierry BLEARD

Thierry BLEARD Géomètre-Expert à Boulogne sur Mer Expert près la Cour d'Appel de DOUAI thierry.bleard@bleard-lecocq.fr

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