Archive dans 5 octobre 2015

Immobilier en Aquitaine : la hausse du prix des terrains est-elle justifiée ?

Par dans Immobilier Étiquette , , ,

Immobilier – L’association CLCV dénonce un marché totalement désorganisé. En Aquitaine, les prix sont très variables d’un territoire à l’autre, de manière pas toujours justifiée

Des terrains de plus en plus chers, qui font exploser le prix des logements neufs, de manière pas toujours justifiée. Voici la conclusion d’un rapport de l’association de consommateurs CLCV publié mardi.

60% d’augmentation en 7 ans
Entre 2006 et 2013, le coût du foncier a augmenté trois fois plus vite que celui de la construction : le prix moyen d’un m² de terrain en France s’est accru de 60% (de 46 à 73 euros), contre + 21% pour le prix moyen du m² de bâti (de 1 031 à 1 244 euros).

Cette augmentation est très variable d’un territoire à l’autre car le marché est totalement désorganisé, dénonce l’association, qui a saisi l’Autorité de la concurrence pour faire changer les choses.

Qu’en est-il en Aquitaine ?
En Aquitaine, où les données concernant les prix du foncier sont en accès libre, nous avons pu dresser un bilan de l’évolution du prix au m² des terrains :

Tous les départements sont concernés par la hausse, même si l’écart reste important entre les territoires : le prix des terrains a bien moins augmenté en Dordogne qu’en Gironde ces dernières années.

Conséquence directe de cette augmentation généralisée : les gens achètent plus petit. En sept ans, la surface des terrains achetés en Aquitaine a diminué d’un tiers.

Ces écarts de prix sont-ils justifiés ?
Selon la CLCV, « ces écarts ne peuvent s’expliquer par la seule différence d’attractivité du territoire » puisque les prix du foncier et leur part dans le coût du logement sont parfois très différents sur des territoires a priori très comparables, de par leur densité d’habitat notamment.

Dans le libournais, les écarts de prix sont criants : le prix moyen du terrain peut varier jusqu’à 20 000 euros selon les zones
© PHOTO YANNICK DELNESTE
Ainsi, un terrain pour une maison individuelle coûte en moyenne 33 000 euros et représente 31% du coût de la maison dans la communauté d’agglomération du Libournais, contre 54 000 euros et 47% dans la communauté de communes voisine du Sud Libournais.

Trois types de territoires se distinguent :
Les territoires où le lien entre coût du foncier et densité est net

Il y a beaucoup de demandes, peu de place, donc le prix des terrains augmente. Bordeaux et la communauté Côte Basque Adour figurent dans ce groupe.

Les territoires où le foncier est plus coûteux que ce que laisserait penser la densité

Il s’agit de territoires où il y a de la place et peu de demandes, mais où les prix sont plutôt élevés. Parmi ceux-ci figurent une dizaine d’intercommunalités situées principalement sur le littoral ou dans le Médoc.

Dans ce cas, plusieurs facteurs justifient ces prix : sur la côte, la loi littoral empêche une partie des constructions. Peu d’habitants donc, mais aussi peu de terrains constructibles, d’où la hausse du foncier. Dans le Médoc, une partie du territoire appartient aux AOC viticoles (appellation d’origine contrôlée), qui font grimper les prix globaux des terrains.

Les territoires où le foncier est abordable, à première vue, mais a explosé ces dernières années

Ils sont généralement peu denses (moins de 150 habitants au km²) et majoritairement ruraux.

Beaucoup de place, peu de demandes, le prix moyen des terrains y est faible, bien en dessous de la moyenne nationale (entre 20 et 50€/m²). Cependant, ce sont ces territoires qui ont connu les plus fortes augmentations ces dernières années, de manière inexpliquée.

Neuf communautés de communes ont connu une augmentation record en Aquitaine :

La CLCV propose des mesures

Forte de ce constat, la CLCV a écrit à la ministre du Logement Sylvia Pinel, pour lui demander de mettre en place un « baromètre local des prix du foncier constructible », sur le modèle de ce que publient les notaires sur les prix des logements anciens.

L’association préconise diverses mesures pour réformer le marché foncier :

  1. L’obtention des permis de construire doit être rendue « plus transparente » elle aussi, via une « mise à disposition au grand public d’une fiche d’information sur les permis délivrés, sur le site internet de la collectivité ».
  2. La CLCV souhaite aussi que les collectivités locales, l’Etat et les entreprises publiques soient « offensifs » en « libérant plus de terrains et en prévoyant des cessions à coûts réduits pour le logement social ».
  3. Cet été, le gouvernement a promis des sanctions « plus dissuasives » à l’encontre des villes et collectivités qui n’appliquent pas le quota de 25% de logements sociaux prévu par la loi SRU.

Surfaces constructibles fortement réduites

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Surfaces réduites

Message aux communes dont les surfaces constructibles ont fortement réduit lors de l’élaboration d’un PLU intercommunal, suite aux lois Grenelle et Duflos :

Comme vous l’aurez compris, vous devrez faire avec le peu de surface constructible qui vous a été allouée lors de l’élaboration du PLU intercommunal pour continuer à maintenir le dynamisme de votre commune pour les 5 à 10 prochaines années.
Il y a fort à parier que, dans les prochaines révisions du document d’urbanisme, celles d’entre vous qui auront démontré qu’elles savent densifier leurs dents creuses, tout en maîtrisant les nouvelles formes urbaines seront plus écoutées que celles qui n’auront fait que subir la pression foncière, résultant de la raréfaction des surfaces à bâtir, et qui auront donc surconsommé leur quota.
Qui plus est, celles qui auront surconsommé leur « quota » en accueillant une densité inférieure à celle prévue au SCOT, ou qui auront subi la rétention foncière, ne pourront pas se prévaloir d’une dynamique d’attractivité et de rajeunissement de leur population ! Il est même probable qu’elles affichent une diminution de population, ce qui constituera l’excuse idéale des intercommunalités afin de leur diminuer davantage leur « quota » de logements dans les révisions futures, au bénéfice des villes « centres » !!!
De nombreuses solutions s’offrent à vous. Peu onéreuses, elles consistent à rentabiliser au maximum vos infrastructures déjà existantes, et accompagner/orienter les projets des propriétaires vers des montages gagnant-gagnant ; faites-vous accompagner (CAUE, PNR/ENRx, DDTM, bureaux d’étude privés,..), mettez de l’ingénierie de projet à disposition de vos administrés.

Rétablissement du chemin à Leulinghen-Bernes

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RETABLISSEMENT D’UN CHEMIN RURAL

Retablissement d'un CR

« Dans le cadre de la mission que nous a confiée la commune de LEULINGHEN-BERNES, nous avons rétabli les limites du chemin rural dit du Trou Perdu et dit de Witerthun afin de rendre son accès possible, ce qui ne l’était plus auparavant.

Il sera possible de réemprunter ce chemin pédestre prochainement après quelques travaux de réhabilitation réalisés par la commune et en collaboration avec le Parc Naturel Régional.

Avis aux randonneurs, cavaliers et vététistes ! Bonne balade.»

Alexis

Urbanisme Simplification des règles

Par dans Urbanisme Étiquette , , ,

Simplification des règles d’urbanisme : moins de parking et plus de dérogations au PLU

Trois dispositions visant à simplifier les règles d’urbanisme applicables aux projets de construction de logement viennent d’être publiées dans un décret paru au journal officiel du 25 juillet. Aires de stationnement, distance par rapport aux limites séparatives et recours aux dérogations au PLU sont concernés.
Le décret n° 2015-908 du 23 juillet 2015 relatif à la simplification des règles d’urbanisme applicables à certains projets de construction de logements vient de paraître au Journal officiel du 25 juillet. S’adressant aux collectivités territoriales et aux acteurs de la construction de logements, il entre en vigueur dès à présent.
Il comporte trois dispositions visant à simplifier les règles d’urbanisme, à commencer par l’allègement les obligations de réalisation d’aires de stationnement à l’occasion de la construction de résidences universitaires et d’établissements d’hébergement des personnes âgées dépendantes. En détail, l’article R. 123-9-1 précise que « trois places d’hébergement d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendante ou d’une résidence universitaire équivalent à un logement. Lorsque le quotient résultant de l’application du précédent alinéa donne un reste, celui-ci n’est pas prix en compte ».

Des demandes de dérogations assouplies en zones tendues

En outre, le décret élargit les cas où il est possible, dans les zones dites tendues, de s’écarter des règles du plan local d’urbanisme pour la construction de logements, en introduisant une possibilité de déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives.

Enfin, le texte précise les conditions dans lesquelles le pétitionnaire expose et justifie sa demande de recours aux dérogations aux règles du PLU, en zone tendue, prévues à l’article L. 123-5-1 du code de l’urbanisme. « Lorsque le projet nécessite une ou plusieurs dérogations au titre de l’article L. 123-5-1, la demande de dérogation est jointe à la demande de permis de construire. Elle est accompagnée d’une note précisant la nature de la ou des dérogations demandées et justifiant du respect des objectifs et des conditions fixées à cet article pour chacune des dérogations demandées », indique l’article R/ 431-31-2 du décret.

Le décret publié au JO du 25/07/2015

Artificialisation des sols : la crise économique limite la consommation des terres agricoles

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Autre article sur l’Artificialisation des sols :

Après avoir fortement crû de 2000 à 2008, la consommation de terres agricoles recule compte tenu des difficultés du secteur de la construction. Mais les données disponibles doivent être améliorées si la France veut mieux évaluer le phénomène.

« En France métropolitaine, la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers a connu deux grandes tendances sur la période 2000-2012. La première, d’ordre général, est une diminution globale des espaces naturels, agricoles et forestiers estimable dans une fourchette allant de 40.000 à 90.000 hectares par an en moyenne. La seconde concerne le rythme de la consommation des espaces qui, après avoir connu une forte hausse sur la période 2000-2008, ralentit clairement depuis 2008 ».

Telle est la principale conclusion du Panorama de la quantification de l’évolution nationale des surfaces agricoles publié le 15 mai par l’Observatoire national de la consommation des espaces agricoles (Oncea). En l’absence d’une base de données nationale conçue spécifiquement pour mesurer la consommation des sols, les travaux de l’Oncea, créé en 2013, se sont appuyés sur l’étude de cinq bases de données. Mais cette première estimation manque de précision. L’Observatoire se fixe donc un cap : « mieux identifier les outils pertinents de mesure de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers et mutualiser les approches autour d’un même outil ».

La crise stoppe l’artificialisation des terres

« La multiplicité des études et des approches rendant difficile une lisibilité précise du phénomène de consommation des espaces », explique l’Oncea qui, à ce stade, ne peut donc donner que des tendances générales : la consommation de terres agricoles, d’espaces naturels et de forêt a été de l’ordre de 40.000 à 90.000 hectares par an entre 2000 et 2012. Par ailleurs, le rapport souligne que« les surfaces forestières et naturelles ont tendance à rester stables, voire à légèrement augmenter », ce qui indique en creux que l’artificialisation des sols touche principalement les terres agricoles.

La seconde tendance de fond est le ralentissement marqué du phénomène depuis 2008, après avoir connu « une forte hausse » entre 2000 et 2008. « Cette baisse du rythme s’explique probablement principalement par l’arrivée de la crise qui a fortement touché les secteurs de la construction, et l’activité économique dans son ensemble », explique l’observatoire, ajoutant que « si la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers se poursuit, c’est pour l’instant, à un rythme plus lent qu’au début des années 2000 ».

Des approches trop différentes

Ces résultats sommaires s’expliquent par la multiplicité des sources et des méthodes utilisées pour compiler les données. « Les sources de données administratives ont l’avantage d’être exhaustives sur le territoire », explique le rapport, soulignant cependant qu’elles « ne sont pas conçues spécifiquement pour évaluer la consommation d’espaces ». En conséquence, les définitions des espaces varient d’une source à l’autre en fonction de l’objectif poursuivi. Un autre problème rencontré est la fréquence de parution des données qui varie sensiblement selon les sources. Malgré tout, l’Oncea pointe trois « méthodes significatives complémentaires » pour suivre l’artificialisation des sols.

L’enquête Teruti-Lucas du ministère de l’Agriculture se démarque car elle a l’avantage de fournir des données environnementales comparables avec celles des autres pays européens. Elle fait ressortir une perte de 415.000 hectares de sols cultivés ou en herbe entre 2006 et 2012. La perte annuelle moyenne s’est établie à 113.900 hectares entre 2006 et 2008 avant de se réduire à 41.500 hectares entre 2010 et 2012. L’enquête pointe aussi une progression de 422.000 hectares des sols artificialisés (bâtis, infrastructures et jardins) entre 2008 et 2012, avec, là aussi, un rythme en baisse entre 2010 et 2012 (49.000 hectares artificialisés par an, contre 85.800 hectares entre 2006 et 2008).

Une deuxième méthode est le suivi de l’usage dominant des parcelles cadastrées. Cependant, cette façon de procéder s’intéresse aux vocations dominantes sans prendre en compte les occupations réelles à « l’instant t ». La base de données de la Fédération nationale des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (FNSAFER) est la première source s’agissant des changements de vocation lors de certaines transactions foncières. Elle fait apparaître que les surfaces susceptibles d’être urbanisées ont augmenté de 76.803 à 99.095 hectares par an, entre 2000 et 2007, avant de diminuer de 68.819 hectares par an de 2008 à 2012. « Ces chiffres donnent une estimation de l’étalement urbain potentiel mais pas de la consommation réelle des espaces naturels, agricoles et forestiers », nuance le document. La seconde source est constituée des fichiers de mise à jour des informations cadastrales (Majic). « La consommation annuelle moyenne des espaces agricoles déclarés aux impôts a augmenté de 39.755 à 44.135 hectares par an de 2000 à 2007, puis diminué pour atteindre 35.144 hectares par an en 2010 », rapporte l’Observatoire, ajoutant que sur la période 2000-2011, la part des surfaces déclarées comme naturelles et forestières est restée globalement stable (de 33,8% à 33,9% du territoire métropolitain français), tandis que les surfaces artificialisées ont sensiblement progressé (de 5,6% à 6,2%).

Enfin, une troisième méthode consiste à utiliser la Statistique agricole annuelle du ministère qui présente l’évolution des surfaces réellement exploitées par les agriculteurs. Si ce recensement ne tient pas compte des parcelles agricoles des non-agriculteurs, elle inclut certaines infrastructures agro-écologiques qui ne sont pas des sols cultivés ou en herbe (haies, bosquets, chemin d’exploitation…). Il ressort de ce suivi « un fort ralentissement du rythme de diminution des sols cultivés ou toujours en herbe des exploitations agricoles ». De 2007 à 2010, quelque 100.000 hectares par an disparaissaient, contre 20.000 hectares par an en 2011 et 2012.