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ESTIMEZ LE COÛT DES RACCORDEMENTS DE VOTRE TERRAIN A BÂTIR

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ESTIMEZ LE COÛT DES RACCORDEMENTS DE VOTRE TERRAIN A BÂTIR

ÉVITEZ LES SURCOÛTS

 

D’abord un peu de vocabulaire

On trouvera les termes de « branchement » et de « raccordement ». On peut les considérer comme synonymes, mais il faut distinguer les branchements d’un terrain à bâtir (depuis les réseaux publics jusqu’en façade de votre terrain) et les branchements d’un lot viabilisé ou non viabilisé. Cette distinction est source de grandes incompréhensions.

En effet, dans le langage courant, on comprendra qu’un lot viabilisé est un lot déjà muni des dispositifs de branchement en limite. En réalité, en droit de l’urbanisme, un lot non viabilisé signifie qu’il n’est pas desservi par les réseaux publics et qu’il est donc susceptible d’inconstructibilité !

L’on devrait donc plutôt distinguer les lots « branchés » ou « raccordés » de ceux qui ne le sont pas encore. En général, seuls les lots issus de permis d’aménager avec travaux sont vendus raccordés par le lotisseur.

Si vous optez pour une parcelle non viabilisée (hors lotissement), il vous faudra réaliser des travaux de raccordement aux réseaux publics de distribution d’eau, de télécommunication, d’assainissement (si collectif), d’électricité et de gaz.

Le budget ne sera en effet pas le même s’il s’agit d’un simple raccordement des limites de votre terrain à la maison, ou de travaux plus importants pour amener l’eau, le gaz et l’électricité en limite de votre propriété. Si les réseaux sont situés bien plus loin dans le domaine public, ce sont les sociétés concessionnaires qui effectueront les travaux à vos frais, après établissement des devis respectifs (extensions de réseaux et branchements)

Attention, vous devrez peut-être obtenir toutes les servitudes nécessaires pour faire passer les tuyaux, notamment sur le fonds voisin. Par sécurité, ne vous contentez pas d’un accord verbal mais faites inscrire ces autorisations dans les actes notariés relatifs à la vente.

Enfin si vous ne disposez pas du tout-à-l’égout, il vous faudra envisager la mise en place d’un système d’assainissement individuel dont le coût peut varier de 7.500 à 12.000 €, en fonction du dispositif. Vous devrez produire l’attestation de conformité de cette installation, établie par le SPANC dont vous dépendez, dans le cadre de votre demande de permis de construire.

Le coût de branchement global se compose de 2 éléments, fonction des puissances demandées et aussi de l’accessibilité, de la nature, du relief du terrain.

  • Le coût de branchement en domaine public qui est fonction de la distance terrain / réseaux
  • Le coût de branchement en domaine privé qui est fonction de la distance habitation / coffrets en limite de parcelle (prestations à charge du propriétaire, hors câblage BT et Tél/FO).

 

Branchement au réseau d’assainissement.

Il est possible que le choix de l’entreprise qui effectuera les travaux dans le domaine public soit imposé par la mairie. Plusieurs cas de figure peuvent en effet se présenter :

  • soit le particulier choisit librement l’entreprise qui effectuera les travaux – celle-ci devra néanmoins effectuer les démarches nécessaires auprès de la collectivité pour être autorisée à procéder aux travaux ;
  • soit le particulier a le choix parmi une liste d’entreprises possédant un agrément pour travailler sur le réseau d’assainissement
  • soit le client n’a pas le choix et la collectivité lui impose une entreprise.

Le coût moyen de ce raccordement est de 5000 €. Un devis sera établi par l’entreprise exécutante, sachant que le montant varie en fonction de la profondeur, de la nature de la chaussée et de la longueur du branchement à réaliser.

En partie privative, les prestations pour pose d’une canalisation d’eaux usées sont estimées à 100€ /ml, hors réfection des revêtements (enrobés : 20 à 30 € /m² par exemple)

 

Installation d’assainissement individuelle

SI votre habitation se trouve dans une zone d’assainissement non collectif, les aménagements principaux concernent la fourniture et la pose du système d’assainissement individuel et de la pose des raccordements de canalisation.

La fourniture et la pose d’un système d’assainissement individuel du type fosse septique toutes eaux vous coûteront entre 4 500 et 10 000 euros.

La fourniture et la pose d’un système d’assainissement individuel du type mini-station d’épuration vous coûteront entre 4 500 et 15 000 euros.

 

Branchement au réseau d’eau potable

La réalisation du branchement d’eau potable est une prestation exclusive du gestionnaire du réseau.

Cette prestation est souvent facturée entre 800 € et 1500 € TTC, si longueur ne dépasse pas 10 ml pour un branchement particulier de diamètre standard 22/32 mm

 

Branchement au réseau Basse Tension

Par expérience, nous savons que le prix du raccordement au réseau électrique peut aller de 500 € à 2500 € pour les travaux les plus complexes. L’installation électrique devra être garantie par l’obtention du certificat Consuel, qui coûte entre 62€ et 120€ pour un particulier, selon sa situation.

La mise en service coût environ 50 € TTC.

Le tableau suivant est appliqué lorsque le branchement est réalisé en totalité : liaisons en domaine public et en domaine privé pour le type 1 (hors tranchée, fourniture et pose du fourreau en domaine privé). Le branchement complet peut être souterrain, aérosouterrain ou aérien.

Liaisons des branchements en domaine public Le tableau suivant est appliqué lorsque seule la partie du branchement en domaine public est réalisée, par exemple pour viabiliser une parcelle nue.

Le tableau suivant est appliqué lorsque seule la partie du branchement en domaine privé est réalisée (hors tranchée, fourniture et pose du fourreau), par exemple dans le cas d’un lotissement.

 

 

Branchement au réseau GAZ

Si l’éloignement du terrain par rapport au réseau public de gaz, ne dépasse pas 30 m, le prix du raccordement sera compris entre 400 et 1500 €

Si le réseau ne passe pas à proximité de votre maison : Le coût du raccordement fera l’objet d’une étude et d’un devis spécifique conformément au Catalogue des prestations annexes de GRDF

 

Raccordement au réseau Télécom/Fibre

 

Si vous êtes éligible à la fibre, pas d’hésitation branchez-vous ! Si elle passe dans votre rue, faites appel à l’un des trois grands fournisseurs d’accès internet qui établira un devis de raccordement. Les prix d’installation se situent à 149 €.

Orange demande 149€ de frais pour un raccordement souterrain ou aérien.

Bouygues offre les 10 premiers mètres de fibre. Au-delà d’un câble de 10 mètres, des frais de 50 € sont demandés tous les 10 mètres supplémentaires.

SFR Altice propose un tarif de 149€ pour un raccordement souterrain, contre 299€ pour un raccordement aérien.

Free est le seul opérateur qui à ce jour propose un raccordement 100% gratuit en maison individuelle.

Si la fibre n’est pas encore prévue dans votre commune, vous devrez alors passer en ADSL.

Si aucun génie civil n’est nécessaire pour le raccordement au réseau de téléphone, seuls les frais de mise en service et les frais de déplacement du technicien seront à votre charge. Le tarif des interventions pour l’ouverture de la ligne et la mise en service par le technicien tourne autour de 155€ TTC.

 

Tranchée privative

En partie privative, le coût d’une tranchée commune est estimé à 120 €/ml, comprenant :

  • La canalisation en polyéthylène pour l’adduction d’eau potable
  • Un fourreau Ø90 rouge pour le passage du câble basse tension (câble posé par ENEDIS ou par l’électricien du constructeur)
  • Un fourreau Ø90 jaune pour le passage d’une canalisation GAZ (canalisation posée par GRDF ou par le plombier du constructeur)
  • Plusieurs fourreaux PVC pour la desserte Téléphone/Fibre

Dans le cadre d’un CCMI, Le constructeur se chargera de tout ce qui se passe sur le terrain et le montant sera compris dans le prix global. Il réalisera les différents branchements au fur et à mesure de l’avancement du chantier puisque la maison que vous réceptionnerez est censée être habitable immédiatement… Dès que le raccordement est effectué, il ne vous reste qu’à contacter les fournisseurs d’énergie (gaz, électricité) et Internet de votre choix. Vous pouvez également vous réserver ces travaux.

 

Les principales causes de surcoût :

  • Les extensions de réseaux nécessaires en domaine public.
  • Les exigences particulières des gestionnaires de voiries (ampleurs des réfections de chaussée, techniques sans tranchée de type fonçage ou forage dirigé, …)
  • Traversée de voie particulière (départementale, tramway, cours d’eau, …)
  • D’éventuelles démolitions d’ouvrages existants
  • Travaux forestiers ou élagages,
  • Etc …,

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Les 5 cas dans lesquels on parviendra à construire, malgré le risque de sursis à statuer !

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  • 1. Le cas où le CU, encore en cours de validité, mentionne illégalement le risque de sursis,

Ce n’est pas parce qu’un certificat d’urbanisme – informatif  ou pré-opérationnel -oublie de mentionner le risque de sursis à statuer qu’il sera systématiquement possible de construire

De même, ce n’est pas non plus parce qu’un certificat d’urbanisme mentionne le risque de sursis à statuer qu’il pourra nécessairement être opposé aux demandes d’autorisation d’occuper le sol !

En effet, l’administration se donne le droit de se tromper : dans un tel cas, il n’est pas question pour elle de s’appuyer sur une illégalité pour en laisser passer une autre, en particulier, dans le cadre d’une demande d’occuper le sol !

Le pétitionnaire peut alors demander réparation à l’administration, mais uniquement par le fait d’avoir été mal informé, et à condition de pouvoir décrire le préjudice qui en résulte, de façon certaine et directe.

Ainsi, dans le cas où le sursis à statuer est mentionné illégalement – c’est le cas notamment lorsque, à la date de délivrance du certificat, la condition d’avancement suffisant du futur document d’urbanisme n’est pas remplie – le pétitionnaire pourra se baser sur l’arrêt du CE du 21 mai 2012 n°323882 qui a jugé que la possibilité d’un sursis à statuer ultérieur dans un certificat d’urbanisme était divisible dudit certificat, et susceptible d’être discutée au contentieux !

Il en résulte qu’en cas de constructibilité du terrain à la date de délivrance du certificat d’urbanisme, les effets du gel pendant dix-huit mois sont acquis, malgré l’illégalité du certificat sur la question du sursis à statuer. Il faut donc contester le certificat d’urbanisme sur ce point.

  • 2. Le cas où il n’y a pas d’atteinte au futur PLU : le futur document arrêté laisse la règle en l’état,

Dans ce cas où les deux conditions de l’article L153-11 du code de l’urbanisme ne sont pas réunies tout sursis à statuer sur une autorisation d’occuper le sol est susceptible d’être contesté !

En l’occurrence, l’on s’attachera à démontrer que le sursis est insuffisamment motivé, puisque si la règle n’évolue pas défavorablement au regard du projet envisagé, l’autorité compétente ne pourra pas justifier de l’atteinte à l’exécution du futur plan local d’urbanisme.

  • 3. Le cas où le futur PLU ne permettrait pas le projet, mais l’autorité compétente ne juge pas opportun de surseoir à statuer, car elle considère que l’atteinte à la future règle n’est pas suffisamment significative,

Il ne suffit pas que soit établie une simple absence de conformité d’un projet à la future règle d’urbanisme pour justifier un sursis à statuer (CE du 25 avril 2013, n°208398)

Il en ira ainsi notamment lorsque le projet ne méconnaît que de façon limitée le futur document d’urbanisme (CE du 27 juillet 2015, n°381248 et CAA Lyon du 2 Août 2016, n°15LY00981)

A noter d’ailleurs, que le sursis à statuer n’est qu’une faculté donnée à l’autorité compétente pour préserver une politique urbaine qualitative à venir.

Or, il y a parfois un écart d’appréciation entre les exigences d’une intercommunalité et celles d’un Maire de petite commune, plus proche de ses administrés !

A ce sujet, il faut savoir que le contrôle du Juge administratif sur une décision de sursis à statuer qui limite de construire est un contrôle restreint, (voir CE  du 21 mai 2008, n°284801 et CE du 16 octobre 2013, n°359458) alors que de façon dissymétrique, le contrôle sur l’absence de sursis à statuer est un contrôle approfondi, puisqu’il relève de l’erreur manifeste d’appréciation. Cela signifie que, pour que le Juge administratif censure le refus de sursis à statuer, il faudra que l’atteinte au futur document d’urbanisme soit flagrante ! (Voir CE du 26 décembre 2012, n°347458)

  • 4. Le cas où une DP division est en cours de validité, ou déjà mise en œuvre et gèle la règle de l’ancien document par les effets du L442-14

En lotissement, l’article L442-14 du code de l’urbanisme dispose qu’un permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions intervenues dans un délai de cinq ans à compter de la non-opposition à déclaration préalable, ou à compter de l’achèvement des travaux, si le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager.

Une Jurisprudence très importante de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 30 avril 2014 n°12NT02773 a posé le principe selon lequel, dès lors qu’un lotissement avait fait l’objet d’une non-opposition à déclaration préalable, un sursis à statuer ne pouvait plus valablement être fondé sur une considération liée à l’avancement ou une atteinte au futur PLU qui serait postérieure à cette décision.

Ce principe avait déjà été affirmé le 5 novembre 2013 au Tribunal administratif de Caen, puisque celui-ci avait annulé, dans l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division, la prescription qui prévoyait que toute demande de permis de construire serait susceptible de faire l’objet d’un sursis à statuer.

  • 5. Le cas où le sursis à statuer a été légalement opposé à une autorisation d’occuper le sol mais il arrive à échéance avant que le nouveau document d’urbanisme ne soit devenu opposable.

A compter d’une décision de sursis à statuer, un délai de deux ans maximum (trois ans dans certains cas exceptionnels) est fixé pour que l’administration, sur simple confirmation de la saisine par le pétitionnaire sous deux mois, se positionne, elle aussi, sous deux mois maximum.

A défaut de réponse, le projet est réputé accordé dans les conditions de la demande initialement introduite.

Si l’on considère qu’une élaboration de document d’urbanisme peut se prolonger sur 3 à 4 ans, il n’est pas inenvisageable qu’un sursis à statuer puisse être opposé pour une durée de deux ans, et que le document d’urbanisme élaboré ou révisé ne rentre en opposabilité que trois ans après la décision de sursis. Dès lors, l’on peut imaginer qu’un projet non conforme au futur document d’urbanisme, et auquel un sursis à statuer avait été valablement opposé puisse, malgré tout, voir le jour !