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5 cas dans lesquels on va pouvoir construire, malgré le risque de sursis à statuer 

 Déc, 12 - 2017   1 commentaire   ImmobilierJurisprudenceUrbanisme


5 cas dans lesquels on va pouvoir construire, malgré le risque de sursis à statuer 
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  • 1. Le cas où le CU, encore en cours de validité, mentionne illégalement le risque de sursis,

Ce n’est pas parce qu’un certificat d’urbanisme – informatif  ou pré-opérationnel -oublie de mentionner le risque de sursis à statuer qu’il sera systématiquement possible de construire

De même, ce n’est pas non plus parce qu’un certificat d’urbanisme mentionne le risque de sursis à statuer qu’il pourra nécessairement être opposé aux demandes d’autorisation d’occuper le sol !

En effet, l’administration se donne le droit de se tromper : dans un tel cas, il n’est pas question pour elle de s’appuyer sur une illégalité pour en laisser passer une autre, en particulier, dans le cadre d’une demande d’occuper le sol !

Le pétitionnaire peut alors demander réparation à l’administration, mais uniquement par le fait d’avoir été mal informé, et à condition de pouvoir décrire le préjudice qui en résulte, de façon certaine et directe.

Ainsi, dans le cas où le sursis à statuer est mentionné illégalement – c’est le cas notamment lorsque, à la date de délivrance du certificat, la condition d’avancement suffisant du futur document d’urbanisme n’est pas remplie – le pétitionnaire pourra se baser sur l’arrêt du CE du 21 mai 2012 n°323882 qui a jugé que la possibilité d’un sursis à statuer ultérieur dans un certificat d’urbanisme était divisible dudit certificat, et susceptible d’être discutée au contentieux !

Il en résulte qu’en cas de constructibilité du terrain à la date de délivrance du certificat d’urbanisme, les effets du gel pendant dix-huit mois sont acquis, malgré l’illégalité du certificat sur la question du sursis à statuer. Il faut donc contester le certificat d’urbanisme sur ce point.

 

  • 2. Le cas où il n’y a pas d’atteinte au futur PLU : le futur document arrêté laisse la règle en l’état,

Dans ce cas où les deux conditions de l’article L153-11 du code de l’urbanisme ne sont pas réunies tout sursis à statuer sur une autorisation d’occuper le sol est susceptible d’être contesté !

En l’occurrence, l’on s’attachera à démontrer que le sursis est insuffisamment motivé, puisque si la règle n’évolue pas défavorablement au regard du projet envisagé, l’autorité compétente ne pourra pas justifier de l’atteinte à l’exécution du futur plan local d’urbanisme.

 

  • 3. Le cas où le futur PLU ne permettrait pas le projet, mais l’autorité compétente ne juge pas opportun de surseoir à statuer, car elle considère que l’atteinte à la future règle n’est pas suffisamment significative,

Il ne suffit pas que soit établie une simple absence de conformité d’un projet à la future règle d’urbanisme pour justifier un sursis à statuer (CE du 25 avril 2013, n°208398)

Il en ira ainsi notamment lorsque le projet ne méconnaît que de façon limitée le futur document d’urbanisme (CE du 27 juillet 2015, n°381248 et CAA Lyon du 2 Août 2016, n°15LY00981)

A noter d’ailleurs, que le sursis à statuer n’est qu’une faculté donnée à l’autorité compétente pour préserver une politique urbaine qualitative à venir.

Or, il y a parfois un écart d’appréciation entre les exigences d’une intercommunalité et celles d’un Maire de petite commune, plus proche de ses administrés !

A ce sujet, il faut savoir que le contrôle du Juge administratif sur une décision de sursis à statuer qui limite de construire est un contrôle restreint, (voir CE  du 21 mai 2008, n°284801 et CE du 16 octobre 2013, n°359458) alors que de façon dissymétrique, le contrôle sur l’absence de sursis à statuer est un contrôle approfondi, puisqu’il relève de l’erreur manifeste d’appréciation. Cela signifie que, pour que le Juge administratif censure le refus de sursis à statuer, il faudra que l’atteinte au futur document d’urbanisme soit flagrante ! (Voir CE du 26 décembre 2012, n°347458)

 

  • 4. Le cas où une DP division est en cours de validité, ou déjà mise en œuvre et gèle la règle de l’ancien document par les effets du L442-14

En lotissement, l’article L442-14 du code de l’urbanisme dispose qu’un permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions intervenues dans un délai de cinq ans à compter de la non-opposition à déclaration préalable, ou à compter de l’achèvement des travaux, si le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager.

Une Jurisprudence très importante de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 30 avril 2014 n°12NT02773 a posé le principe selon lequel, dès lors qu’un lotissement avait fait l’objet d’une non-opposition à déclaration préalable, un sursis à statuer ne pouvait plus valablement être fondé sur une considération liée à l’avancement ou une atteinte au futur PLU qui serait postérieure à cette décision.

Ce principe avait déjà été affirmé le 5 novembre 2013 au Tribunal administratif de Caen, puisque celui-ci avait annulé, dans l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division, la prescription qui prévoyait que toute demande de permis de construire serait susceptible de faire l’objet d’un sursis à statuer.

 

  • 5. Le cas où le sursis à statuer a été légalement opposé à une autorisation d’occuper le sol mais il arrive à échéance avant que le nouveau document d’urbanisme ne soit devenu opposable.

A compter d’une décision de sursis à statuer, un délai de deux ans maximum (trois ans dans certains cas exceptionnels) est fixé pour que l’administration, sur simple confirmation de la saisine par le pétitionnaire sous deux mois, se positionne, elle aussi, sous deux mois maximum.

A défaut de réponse, le projet est réputé accordé dans les conditions de la demande initialement introduite.

Si l’on considère qu’une élaboration de document d’urbanisme peut se prolonger sur 3 à 4 ans, il n’est pas inenvisageable qu’un sursis à statuer puisse être opposé pour une durée de deux ans, et que le document d’urbanisme élaboré ou révisé ne rentre en opposabilité que trois ans après la décision de sursis. Dès lors, l’on peut imaginer qu’un projet non conforme au futur document d’urbanisme, et auquel un sursis à statuer avait été valablement opposé puisse, malgré tout, voir le jour !

Responsable de la communication à la SCP BLEARD LECOCQ


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 Commentaires 1 commentaire

  • Thierry BLEARD Thierry BLEARD dit :

    A noter que, pour le premier cas, les juridictions n’ont pas encore tranché le cas où le certificat aurait mentionné illégalement le risque de sursis à statuer, mais où la contestation du sursis n’interviendrait qu’à l’occasion du sursis effectivement opposé à une AOS (permis de construire ou division par déclaration préalable ou permis d’aménager)…
    Peut-on donc contester le sursis à statuer en excipant de l’illégalité du certificat d’urbanisme sur ce point précis, alors même qu’un certificat d’urbanisme est un acte individuel ?
    D’aucuns prétendent qu’il sera devenu définitif et difficile à contester …
    D’autres ne voient pas comment une mention illégale dans un CU pourrait produire des effets à l’encontre de l’administré ! alors, qu’à l’inverse, un administré pourra parfaitement se voir opposé un sursis à statuer, dont la mention aura été oubliée dans le certificat d’urbanisme !

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