Les 27 et 28 avril 2019
Salon Economie Durable Rénovation Immobilier Construction
au complexe sportif de l’ESSM à Le Portel
Le Chaudron
40 rue Charles Lamarre, 62480 Le Portel
Salon Economie Durable Rénovation Immobilier Construction
Urbanisme Simplification des règles
Simplification des règles d’urbanisme : moins de parking et plus de dérogations au PLU
Trois dispositions visant à simplifier les règles d’urbanisme applicables aux projets de construction de logement viennent d’être publiées dans un décret paru au journal officiel du 25 juillet. Aires de stationnement, distance par rapport aux limites séparatives et recours aux dérogations au PLU sont concernés.
Il comporte trois dispositions visant à simplifier les règles d’urbanisme, à commencer par l’allègement les obligations de réalisation d’aires de stationnement à l’occasion de la construction de résidences universitaires et d’établissements d’hébergement des personnes âgées dépendantes. En détail, l’article R. 123-9-1 précise que « trois places d’hébergement d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendante ou d’une résidence universitaire équivalent à un logement. Lorsque le quotient résultant de l’application du précédent alinéa donne un reste, celui-ci n’est pas prix en compte ».
Des demandes de dérogations assouplies en zones tendues
En outre, le décret élargit les cas où il est possible, dans les zones dites tendues, de s’écarter des règles du plan local d’urbanisme pour la construction de logements, en introduisant une possibilité de déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives.
Enfin, le texte précise les conditions dans lesquelles le pétitionnaire expose et justifie sa demande de recours aux dérogations aux règles du PLU, en zone tendue, prévues à l’article L. 123-5-1 du code de l’urbanisme. « Lorsque le projet nécessite une ou plusieurs dérogations au titre de l’article L. 123-5-1, la demande de dérogation est jointe à la demande de permis de construire. Elle est accompagnée d’une note précisant la nature de la ou des dérogations demandées et justifiant du respect des objectifs et des conditions fixées à cet article pour chacune des dérogations demandées », indique l’article R/ 431-31-2 du décret.
Territoires, règles et culture
Les Universités d’Eté de l’Architecture
Notre société produit en masse des normes et des règles censées nous guider vers un avenir supportable. Des coûts importants sont engendrés et supportés par la société entière, qui voit dans leur application une source de croissance. Même si normes et labels ont pour objectif d’assurer une meilleure lisibilité dans la qualité du construit, l’empilement des réglementations a tendance à brouiller les messages sociétaux. La mise en place de l’outil réglementaire ne se fait pas sans une vision prospective. Nous sommes face à une obligation d’efficacité qui met en évidence la rigidité d’une démarche strictement coercitive.
Il faut une culture commune pour instaurer souplesse et intelligence dans les échanges entre les demandeurs (usagers, collectivités, politiques, pompiers, …), les rédacteurs, et les acteurs chargés d’appliquer la règle (maîtres d’ouvrage, bureaux de contrôle architectes,…).
Pour la richesse de l’offre, il est nécessaire d’adapter formes et densités aux particularités locales et au projet global de ville.
L’idée neuve de la proposition BIMBY (build in my backyard), principe de densification douce des fonds de parcelles, est l’ouverture d’un espace de négociation entre les collectivités locales et les habitants pour identifier les demandes et organiser la densification en fonction des infrastructures existantes et d’un espace public de qualité.
La mise en place des plans locaux d’urbanisme, nécessite la préexistence d’un projet de développement urbain qui s’adresse à un territoire indépendant des limites administratives, et dans une temporalité différente de celles des rythmes électoraux.
Dans les zones denses dont l’intensité urbaine est suffisante, le transfert à l’échelle intercommunale des PLU, doit permettre aux communes qui ont peu de moyens et de compétences, de maîtriser leur urbanisme de manière concertée (éviter l’effet médiathèques).
Mais dans les communes rurales, l’absence d’intensité urbaine, rend difficile la création d’une synergie capable de donner du sens à la règle. L’investissement de la population permet la manifestation d’intérêts locaux capables de prendre le relais.
La règle, qui va dans le sens du projet induit une prise de conscience durable. Elle devient culture.
Pour garantir la réussite des politiques territoriales, il faut inciter la diffusion large de la culture de l’espace et de la ville et mettre à la disposition de tous, des outils permettant une bonne connaissance de son territoire, des transports, des équipements, des loisirs, des offres de logements, mais également de son développement et de sa pratique.
Les architectes dans leur capacité à synthétiser la complexité, sont des éléments moteurs de la négociation de la ville. Dans leur travail, ils facilitent les échanges entre la population, les politiques, les techniciens, et produisent des textes et des images nécessaires à la compréhension et à la transmission du projet dans le temps.
Le PLU un outil pédagogique
A l’interface entre le citoyen et le politique, le règlement doit transmettre une dynamique.
Pour sa lisibilité, les objectifs des politiques urbaines doivent justifier clairement chaque article.
Pour sa durabilité, aucune forme, couleur, matériaux, tendance, ne doit transparaître.Les architectes interrogés se positionnent en tant que tels : acteurs de la construction, chargés de composer avec la règle et de faire barrage à la médiocrité engendrée par la marchandisation de la ville.
La visée de ce document d’urbanisme est de transcrire clairement les objectifs politiques du Projet d’Aménagement et de Développement Durable. Il s’agit donc
– D’offrir une lecture claire et sans interprétations des volontés politiques affichées,
– De planifier la ville, ses transformations, ses équipements,
– De prévoir et anticiper les évolutions sociétales (plans habitat, emploi, climat, sûreté de l’espace public, réversibilité des fonctions, modes de transport…)
– De garantir le respect de l’espace public dans sa forme et sa fonction,
– De limiter les conflits entre particuliers ou entre particuliers et collectivité,
– De permettre une application équitable des droits à construire,
– De garantir les respect des droits et libertés des habitants, utilisateurs, visiteurs,
– De permettre une instruction claire et rapide des demandes d’autorisation « courantes »
– D’autoriser et d’instruire l’émergence d’exceptions urbaines dont les traitements seront encadrés et négociés,
– D’affirmer le caractère d’utilité publique de l’architecture,
– De préserver des portions de territoires en attente de jours meilleurs…
En bref, de planifier en limitant les sources de conflits.
Un des objectifs de la gestion urbaine est le juste maillage des services et le calibrage des équipements.
Lutter contre l’étalement urbain, c’est circonscrire l’urbanisation du territoire à la capacité d’équipement de la collectivité.
La flexibilité
La richesse de la ville est liée à sa capacité d’évolution. Cette plasticité est une condition de durabilité et de diversité du paysage urbain, elle est directement issue des données et outils qui ont guidé la fabrication de la ville.
Aujourd’hui, à cause de la spécificité des modes constructifs et de la règlementation, de l’optimisation des techniques de construction, des hauteurs sous dalle, le bâti est de plus en plus spécialisé et figé.
Si les logements d’autrefois ont fait de bons (?) bureaux, ceux d’aujourd’hui ne pourront guère se transformer, de même que les surfaces colossales de stationnements souterrains ne serons jamais récupérables pour une activité autre que du stockage de proximité …
Une régulation efficace a besoin de flexibilité du bâti.
En secteurs denses, une réflexion dans ce sens sur les gabarits, pourrait encourager des hauteurs d’étage supérieures aux 2,70 m légaux en contrepartie des profondeurs de vue et ensoleillement réduits.
Remarques sur le cos
La richesse urbaine est générée par un croisement de règles à visées différentes. Les prospects garantissant les droits privés, de vue, d’ensoleillement; les gabarits et alignements régissant les rapports à l’espace public; le coefficient d’occupation du sol et l’emprise au sol permettant de maîtriser la densité bâtie et habitée, la planification urbaine.
Il faut limiter les dérives d’une recherche systématique de rentabilité.
Le règlement seul ne peut garantir la ville contre la monotonie si le volume constructible n’est entendu que dans sa saturation
Comme la ville a besoin de beaucoup d’énergie pour se transformer, la règle doit inciter la multitude et la richesse des réponses, elle doit encourager la recherche de qualité, malgré l’obligation de rentabilité.
Le logement face au revenu des ménages
Une petite vidéo qui prend du recul … et qui explique pourquoi une simple baisse de 10%, 20% voire même 30% des coûts de production des logements n’est raisonnablement pas suffisante : le logement « abordable » doit être, en théorie, un logement deux fois moins cher que ce que propose aujourd’hui le marché … a-t-on d’autres solutions que celle qui consiste à augmenter de façon massive l’offre de terrains à bâtir à destination des ménages bâtisseurs ?
Le graphique Xerfi : le logement face au revenu des ménages from Xerfi Canal TV on Vimeo.
Les chiffres de l’étalement urbain
Étalement urbain, périurbanisation, artificialisation des sols, émiettement du territoire… Tous ces termes vont dans le même sens et signifient l’expansion des surfaces urbanisées en périphérie des villes. Pour comprendre ce phénomène à l’œuvre depuis l’avènement de la voiture, nous exposons une série de chiffres marquants. Dans cet article, nous raisonnerons en kilomètres carrés[1]. Pour y voir plus clair et saisir l’ordre de grandeur, il faut savoir qu’1 km2 correspond à 100 terrains de football.
- 9% : c’est la part qu’occupent les sols artificialisés sur l’ensemble du territoire métropolitain en 2014, soit environ 51 000 km2. L’artificialisation correspond au remplacement d’une terre ou d’un milieu naturel par des sols bâtis en vue d’une activité humaine. La dernière enquête sur l’utilisation du territoire – menée par le Ministère de l’agriculture, de l’agroalimentaire et de la forêt – dévoile également que l’urbanisation progresse aux dépens des espaces naturels (40% du territoire) et des terres agricoles (51%).
- 24 500 km2 : c’est la surface dévolue aux matériaux utilisés pour le revêtement de la chaussée : bitume, goudron, asphalte… En d’autres termes, les routes représentent presque la moitié des terres artificialisées. Contrairement à ce que l’on pouvait penser, les habitations ne sont à l’origine que de 18% de l’artificialisation des sols, loin derrière les jardins privés et les espaces verts (31%).
- Un département tous les dix ans : l’urbain s’empare toutes les décennies d’une superficie de 6000 km2, soit la taille moyenne d’un département français. C’est le chiffre choc mis en avant par de nombreux rapports et par le livre La tentation du bitume d’Olivier Razemon et d’Éric Hamelin[2].
- – 420 km2/ an: c’est le rythme de l’artificialisation des terres agricoles dans l’hexagone entre 2010 et 2012. Cette tendance, bien que préoccupante, est en baisse constante depuis l’année 2008. On peut légitiment supposer que la crise économique a mis à mal de nombreux projets d’aménagements en périphérie des villes existantes. Ces projets, situés dans des espaces où tous les réseaux sont à construire, peuvent s’avérer particulièrement coûteux pour les collectivités locales voire même parfois pour les propriétaires.
- 670 millions de dollars: c’est la somme que la région d’Halifax, au Canada, pourrait économiser en construisant 25% des nouveaux logements dans les portions urbaines déjà constituées. Fruit d’une étude réalisée par la très sérieuse entreprise de conseil Stantec, ce chiffre montre les avantages d’un développement urbain compact. L’aire métropolitaine d’Halifax, 414 000 habitants selon le dernier recensement, a une densité extrêmement faible. La croissance urbaine s’effectue principalement en périphérie, ce qui engendre de multiples coûts pour créer et entretenir des réseaux (routes, assainissement, électricité) qui ne seront que faiblement utilisés tant la densité est dérisoire. Depuis 2006, seules 16% des nouvelles habitations sont construites dans des portions urbaines du territoire d’Halifax. L’étude a bâti différents scénarios pour que cette part passe à 25%, objectif affiché de la collectivité, voire à 50%. Si ce dernier scénario était atteint, la région d’Halifax pourrait théoriquement économiser 3 milliards de dollars.
Quitter la ville pour la périphérie est souvent motivé par l’espoir de faire des économies et de gagner de l’argent. Les entreprises et les propriétaires se disent que le foncier est moins cher puisque plus abondant. Les collectivités sont ravies d’accueillir de nouveaux ménages solvables. Mais cette logique ne fonctionne qu’en oubliant les coûts cachés de l’étalement urbain.
L’excellent site thecostofsprawl.com, porté par le réseau national de recherche de l’université d’Ottawa Sustainable Prosperity, se propose d’exposer ces coûts pour chaque acteur : coût de la congestion des routes pour les entreprises, coût de la dépendance à la voiture pour les propriétaires, coût de la construction et de la maintenance des infrastructures et des réseaux pour l’État et les collectivités territoriales… Sans compter les coûts sociaux, environnementaux ou en matière de santé publique.