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Risque de sursis à statuer

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Vous êtes propriétaire, vendeur d’un terrain à bâtir dans un secteur couvert par un PLU ou PLUI en cours de révision ou d’élaboration …

ATTENTION !

Pour toute demande de devis chez un Géomètre-Expert, vous devez exiger d’être parfaitement informé sur les chances d’aboutir de votre projet de division, eu égard au risque de sursis à statuer !

C’est, en particulier le cas, en ce moment, sur les communes de la CCDS (Desvres-Samer), dont le PLUI est prescrit depuis le 9 décembre 2010 , et le PADD approuvé depuis juin 2017.

Aussi, toute demande d’occuper le sol dans une zone constructible au document actuel, ne devant plus l’être dans le futur document d’urbanisme, fera l’objet d’une proposition de sursis à statuer au Maire de la commune, par les services instructeurs de la Communauté de Communes.

Dans un tel cas, et, à moins d’un changement d’avis sur le zonage arrêté (très rare !), l’autorisation d’occuper le sol finira par être rejetée, après confirmation par le pétitionnaire !

En matière de division, le Géomètre-Expert doit donc informer son client sur ce risque, d’autant plus, qu’après quelques vérifications rapides, celui-ci peut être en mesure d’analyser les chances de pouvoir, néanmoins, faire aboutir un projet.

En particulier, si vous êtes titulaire d’un certificat d’urbanisme obtenu avant la date d’approbation du PADD, et à condition de déposer la demande dans la période de validité de celui-ci ! 

D’autres solutions peuvent être étudiées au cas par cas, mais votre Géomètre-Expert se devra d’adopter une posture professionnelle, et ne pas donner l’impression de subir, en même temps que vous, une situation qu’il aurait dû savoir anticiper.

Le POS pourrait survivre jusqu’à fin 2019

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En février, nous faisions paraître un article sur la caducité des POS.

L’article mentionnait la caducité des POS au 27 mars 2017, issue de l’article L174-3, pour les communes qui se seraient lancées avant 2015 dans un PLU « version Loi ALUR », mais qui n’auraient pas abouti à l’approbation avant cette date…
 
Mais, il n’amenait pas toute l’information nécessaire, car il occultait complètement un article qui venait pourtant d’être inséré au L174-5 du code de l’urbanisme, par le biais de la Loi PLEC (LOI n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté) et qui prévoyait déjà que, pour les communes ayant délibéré avant fin 2015, pour « embarquer » dans un PLUI, le POS pourrait survivre jusqu’à fin 2019, à condition que le PLUI soit lui-même approuvé au plus tard à cette date.

Ainsi, pour les services instructeurs des collectivités, il faut depuis mars 2017 se faire devin, et faire, soit le pari d’une approbation du PLUI avant le 31 décembre 2019 et, d’ici là, instruire les demandes sur la base des règles du POS, ou bien le pari d’une approbation plus tardive, auquel cas, les demandes sont à instruire sur la base du règlement national d’urbanisme (RNU).

Les mauvaises langues diront qu’il en va pratiquement de même dans les deux cas, puisqu’ils feront remarquer que les règles notamment de zonage, d’un POS qui n’a jamais été révisé depuis plus de 17 ans, pourraient bien être discutablement opposées aux pétitionnaires !

                – Que se passe-t-il donc si les collectivités décident d’instruire sur base de POS irrégulièrement prolongés, c’est-à-dire sur la base du POS, alors que le PLUI n’est finalement approuvé qu’après la date fatidique du 1er janvier 2020 ?

                –  Rien pour toutes les autorisations délivrées et devenues définitives.

On ne saura donc trop conseiller aux Notaires d’attendre, pour régulariser leurs actes, que les délais de retrait et de déférés préfectoraux soient bien purgés ! 

Bimby : construire quelque chose de joli dans son jardin

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Bimby : construire quelque chose de joli dans son jardin

  La commune a initié, en juin, une opération nommée « Bimby » (pour « Beauty in my back yard »), ou construire quelque chose de joli dans mon jardin.

Les 19 et 20 juin derniers, près de 40 propriétaires de Lanvallay ont répondu à l’invitation de la commune et ont été reçus individuellement par un architecte.

« En effet, sur votre initiative et selon des principes définis par la Ville, nos quartiers pavillonnaires proches des services et déjà desservis peuvent contribuer à la création de nouveaux logements, explique le maire, Bruno Ricard. Sur cet élan, la commune a décidé de renouveler la démarche. Vous pouvez donc, à votre tour, prendre rendez-vous en mairie, au 02 96 39 15 06, pour être reçus une heure, à la salle d’honneur, par un architecte en consultation gratuite, les 16 et 17 octobre. Cette séance permettra, à l’aide d’une maquette informatique en trois dimensions, d’étudier les possibilités d’évolution de votre parcelle. Cela permettra aussi à la commune de cerner les besoins et de préparer avec vous la réflexion sur l’évolution du plan local d’urbanisme. »

L’expertise des architectes dégage des pistes de projets pour des situations très variées, y compris sur des petits terrains.

« Ainsi, si vous avez en tête une réflexion, une envie, voire une esquisse de projet n’hésitez pas. Il est bien sûr possible et souvent plus efficace de venir à plusieurs membres de la famille lorsqu’on le peut. »

Une précision : si des créneaux restent disponibles, les personnes étant déjà venues en juin et ayant mûri leur projet durant l’été pourront elles aussi revenir. Une réunion publique sera préalablement organisée le jeudi 15 octobre, à 18 h 30, à la salle d’honneur, afin de présenter le dispositif Bimby initié par la commune.

Surfaces constructibles fortement réduites

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Surfaces réduites

Message aux communes dont les surfaces constructibles ont fortement réduit lors de l’élaboration d’un PLU intercommunal, suite aux lois Grenelle et Duflos :

Comme vous l’aurez compris, vous devrez faire avec le peu de surface constructible qui vous a été allouée lors de l’élaboration du PLU intercommunal pour continuer à maintenir le dynamisme de votre commune pour les 5 à 10 prochaines années.
Il y a fort à parier que, dans les prochaines révisions du document d’urbanisme, celles d’entre vous qui auront démontré qu’elles savent densifier leurs dents creuses, tout en maîtrisant les nouvelles formes urbaines seront plus écoutées que celles qui n’auront fait que subir la pression foncière, résultant de la raréfaction des surfaces à bâtir, et qui auront donc surconsommé leur quota.
Qui plus est, celles qui auront surconsommé leur « quota » en accueillant une densité inférieure à celle prévue au SCOT, ou qui auront subi la rétention foncière, ne pourront pas se prévaloir d’une dynamique d’attractivité et de rajeunissement de leur population ! Il est même probable qu’elles affichent une diminution de population, ce qui constituera l’excuse idéale des intercommunalités afin de leur diminuer davantage leur « quota » de logements dans les révisions futures, au bénéfice des villes « centres » !!!
De nombreuses solutions s’offrent à vous. Peu onéreuses, elles consistent à rentabiliser au maximum vos infrastructures déjà existantes, et accompagner/orienter les projets des propriétaires vers des montages gagnant-gagnant ; faites-vous accompagner (CAUE, PNR/ENRx, DDTM, bureaux d’étude privés,..), mettez de l’ingénierie de projet à disposition de vos administrés.

Urbanisme Simplification des règles

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Simplification des règles d’urbanisme : moins de parking et plus de dérogations au PLU

Trois dispositions visant à simplifier les règles d’urbanisme applicables aux projets de construction de logement viennent d’être publiées dans un décret paru au journal officiel du 25 juillet. Aires de stationnement, distance par rapport aux limites séparatives et recours aux dérogations au PLU sont concernés.
Le décret n° 2015-908 du 23 juillet 2015 relatif à la simplification des règles d’urbanisme applicables à certains projets de construction de logements vient de paraître au Journal officiel du 25 juillet. S’adressant aux collectivités territoriales et aux acteurs de la construction de logements, il entre en vigueur dès à présent.
Il comporte trois dispositions visant à simplifier les règles d’urbanisme, à commencer par l’allègement les obligations de réalisation d’aires de stationnement à l’occasion de la construction de résidences universitaires et d’établissements d’hébergement des personnes âgées dépendantes. En détail, l’article R. 123-9-1 précise que « trois places d’hébergement d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendante ou d’une résidence universitaire équivalent à un logement. Lorsque le quotient résultant de l’application du précédent alinéa donne un reste, celui-ci n’est pas prix en compte ».

Des demandes de dérogations assouplies en zones tendues

En outre, le décret élargit les cas où il est possible, dans les zones dites tendues, de s’écarter des règles du plan local d’urbanisme pour la construction de logements, en introduisant une possibilité de déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives.

Enfin, le texte précise les conditions dans lesquelles le pétitionnaire expose et justifie sa demande de recours aux dérogations aux règles du PLU, en zone tendue, prévues à l’article L. 123-5-1 du code de l’urbanisme. « Lorsque le projet nécessite une ou plusieurs dérogations au titre de l’article L. 123-5-1, la demande de dérogation est jointe à la demande de permis de construire. Elle est accompagnée d’une note précisant la nature de la ou des dérogations demandées et justifiant du respect des objectifs et des conditions fixées à cet article pour chacune des dérogations demandées », indique l’article R/ 431-31-2 du décret.

Le décret publié au JO du 25/07/2015

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