Diviser un terrain trop grand pour le vendre est une solution très intéressante pour les propriétaires fonciers. Reste qu’il existe plusieurs manières de le faire et que la loi encadre strictement ce type d’opération.
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Vous avez acheté un grand terrain, sur lequel vous avez fait construire votre résidence principale. Mais compte-tenu de la superficie du terrain, vous aimeriez bien rentabiliser la partie libre. Comment faire ? Vous pouvez le diviser et vendre une partie. MaTVimmo a interviewé Maître Vanina Ferracci, avocate en droit de l’urbanisme, qui vous donne la marche à suivre et les possibilités à exploiter
Ai-je le droit de diviser mon terrain et vendre une partie en terrain nu ?
Les propriétaires fonciers qui le souhaitent peuvent parfaitement décider de ne céder qu’une partie de leur terrain. C’est notamment le cas lorsque le propriétaire d’un grand terrain, qui n’est que partiellement bâti, décide de rentabiliser la partie libre de ce foncier. En pratique, la division se prépare avec un géomètre expert, qui établit un document d’arpentage en vue de scinder le parcellaire. Les nouvelles parcelles sont alors enregistrées au cadastre.
Quel type d’autorisation faut-il demander ?
Le propriétaire dispose de plusieurs options procédurales pour opérer cette division. Il peut tout d’abord choisir de céder une partie de son terrain à une personne qui aura préalablement obtenu un permis de construire sur son terrain. C’est la division primaire. C’est l’option la plus indolore pour le vendeur, qui n’a pas à se préoccuper d’une quelconque autorisation à obtenir : c’est l’acquéreur qui réalise les démarches administratives.
Le propriétaire d’un terrain peut également décider de réaliser un lotissement, c’est-à-dire qu’il va d’abord diviser son terrain, pour ensuite céder à des acquéreurs les terrains issus de la division, en vue de construire. Dans ce cas de figure, une autorisation spéciale est requise : le permis d’aménager un lotissement. Il s’agit d’une procédure lourde, car le propriétaire devient alors lotisseur, et doit garantir l’achèvement de la viabilisation des terrains divisés. C’est rarement une option envisagée par des propriétaires particuliers.
Mais, lorsque la réalisation d’aucun équipement commun à plusieurs lots n’est prévue (telle qu’une voirie par exemple), une simple déclaration préalable peut suffire. Ainsi, lorsque le propriétaire souhaite céder une partie de son terrain sans que son acquéreur ait préalablement obtenu un permis de construire, alors il y a lotissement soumis à déclaration préalable. On voit bien que le lotissement ne signifie pas nécessairement opération d’aménagement complexe, mais qu’il peut recouvrir des opérations très simples.
Enfin, il est également possible de recourir au permis de construire valant division. C’est ici l’hypothèse dans laquelle le propriétaire envisage tout à la fois de réaliser une construction sur la partie de terrain qu’il entend conserver, et de céder l’autre partie à un acquéreur, avec le bénéfice d’un permis de construire. Ce permis de construire valant division peut d’ailleurs être déposé en co-titularité par le propriétaire et son acquéreur. Dans cette hypothèse, la division du terrain, c’est-à-dire la cession d’une partie du terrain, intervient entre la délivrance du permis de construire et l’achèvement des travaux. Les propriétaires particuliers doivent être vigilants s’ils choisissent cette option parce qu’elle implique une forte maîtrise des procédures d’urbanisme et surtout, de gérer une co-titularité et une solidarité entre les bénéficiaires du permis à l’égard de l’administration. Cette solidarité peut s’avérer piégeuse pour un des titulaires, surtout en cas de défaillance de son co-titulaire.
Les règles d’urbanisme sont-elles les mêmes avant et après division?
C’est une question importante, car la constructibilité des terrains issus de la division en dépend. Non, les règles d’urbanisme ne s’apprécient pas nécessairement de la même manière. Selon les cas, elles s’apprécient soit à l’échelle du terrain avant division, soit à l’échelle du lot cédé. Dans l’hypothèse du lotissement et du permis de construire valant division, les textes précisent que dans le silence du PLU, les règles d’urbanisme s’apprécient à l’échelle du terrain avant division. Mais le document d’urbanisme peut en décider autrement. Cela implique donc, très en amont du projet de division, d’examiner attentivement ce document pour identifier la procédure adéquate en fonction de son projet.
S’agissant de la division primaire, les textes n’apportent pas de réponse, et le Conseil d’Etat, dont la jurisprudence s’impose, ne s’est pas encore prononcé sur le sujet. Pour l’heure, il faut s’en tenir à une décision de la cour administrative d’appel de Lyon, selon laquelle il faut apprécier les règles d’urbanisme à l’échelle du terrain détaché, quand bien même, à la date de la délivrance du permis de construire, il n’y a pas encore division du terrain.
Propos recueillis par Alexandra Boquillon, journaliste de MaTVimmo.com, partenaire de Challenges.
