REGLEMENTATION. Deux nouveaux décrets, parus le 7 mai 2017 au Journal Officiel, viennent renforcer l’application de la loi SRU. Ils redéfinissent les conditions d’application territoriale du dispositif, fixe les seuils de pression de la demande de logement social et renforce les moyens de l’Etat face aux communes récalcitrantes. Précisions.
La ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, a annoncé la publication de deux décrets permettant de « recentrer l’application de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) sur les communes où les besoins sont les plus importants » et de « renforcer les moyens de l’État face aux communes récalcitrantes« . Ces textes sont entrés en vigueur le lendemain de leur publicationL’un des décrets introduit ainsi un indicateur unique, le taux de pression sur la demande de logements sociaux. Celui-ci sera mesuré à partir du système national d’enregistrement de la demande de logement social. « Ce ratio entre nombre de demandes et nombre d’attributions permet de déterminer les obligations SRU des communes« , précise le ministère.
Si le gouvernement entend renforcer les conditions sur les communes où la demande est forte, le texte prévoit désormais l’exemption pour des communes « où la situation ne justifie pas le développement d’une offre locative« . Cette exemption sera proposée par l’intercommunalité d’appartenance et après avis du préfet de région et de la commission nationale SRU. Trois motifs pourront la permettre : faiblesse de la pression de la demande de logement social pour des communes appartenant à une agglomération de moins de 30.000 habitants, insuffisance des transports en commun, contraintes d’inconstructibilité. A noter que la liste des agglomérations de plus de 30.000 habitants et la valeur de leur ratio de tension sur la demande de logement social est indiqué en annexe du décret.
Renforcer les moyens de l’Etat…
L’un des décrets renforce et redéfinit les conditions d’application de la loi afin de développer la construction de logements sociaux et ainsi de renforcer les moyens de l’Etat sur les communes refusant d’appliquer la loi. Le décret permet au préfet de confier la construction d’un logement social à un tiers. « Le financement de l’opération est alors en partie mis à la charge de la commune », précise le ministère.Il ajoute : « Les deux décrets viennent réévaluer le plafond de cette contribution communale pour qu’elle soit en lien avec le coût réel des opérations et qu’elle en facilite le montage. Les modalités de recouvrement par le préfet de cette contribution, en cas d’obstruction de la commune à s’en acquitter, sont également précisées par les nouvelles dispositions réglementaires« .
Apporter aussi plus de souplesse
Enfin, pour tenir compte des « efforts » de communes soumises à la loi SRU, les textes apportent aussi plus de souplesse dans son application. Ainsi, la liste des logements pouvant être intégrés à l’inventaire des logements sociaux est modifiée. Sont notamment ajoutés à cette liste les terrains familiaux locatifs aménagés au profit des gens du voyage et les logements du parc privé faisant l’objet d’un dispositif d’intermédiation locative.Le texte élargit aussi le périmètre des dépenses déductibles des prélèvements opérés par les communes en prenant désormais en compte les coûts de démolition, de désamiantage, les dépenses en faveur de la réalisation de terrains familiaux, et élargit également les conditions de prise en compte des dépenses d’intermédiation locative et réévalue enfin les plafonds afférents.
Une attestation pour faciliter les demandes de prêt des particuliers recourant à un architecte
Le CNOA et l’organisme VERIFIMMO ont mis au point une attestation permettant de faciliter le traitement d’une demande de prêt pour les particuliers ayant fait appel à un architecte pour la construction d’une maison individuelle.
LE 02 MAI 2017
Contexte
Le secteur de la maison individuelle représente un marché concurrentiel pour la profession d’architecte. Ces projets sont autant d’occasions de démontrer leur savoir-faire et leur ingéniosité.
Pourtant, ces derniers sont confrontés à plusieurs difficultés.
La première est que le particulier, maître d’ouvrage, qui fait appel à un architecte ne parvient pas à obtenir de prêt, les banques préférant accorder des prêts aux particuliers qui contractent avec des constructeurs de maisons individuelles dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) réglementé par la loi du 19 décembre 1990 codifiée aux articles L.230-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
En effet, dans la plupart des cas, les banques ne connaissent pas les particularités du contrat d’architecte, lequel n’est pas un constructeur mais un concepteur et un maître d’œuvre. Aussi, elles conditionnent l’octroi du prêt à la transmission d’informations que ni le maître d’ouvrage, ni l’architecte, ne sont pas en mesure de fournir en phase de conception (prix définitif de la construction, identité des entreprises qui interviendront, attestations d’assurance des entreprises…).
La seconde est liée à l’application de cette réglementation, protectrice du consommateur mais contraignante, qui impose à une entreprise de travaux qui réalise à la fois les travaux constitutifs du « hors d’eau » et « hors d’air » de conclure avec un client particulier un CCMI sans fourniture de plan (conformément aux dispositions de l’article L.231-1 du code de la construction et de l’habitation).
Il appartient à l’architecte, en tant que professionnel compétent, d’attirer l’attention de son maître d’ouvrage sur cette obligation.
Pour lever ces difficultés, le CNOA et la société VERIFIMMO ont élaboré un modèle d’attestation à signer par le maître d’ouvrage et l’architecte, titulaire d’une mission complète ou d’une mission partielle comportant au minimum la conception du projet architectural faisant l’objet de la demande de permis de construire et l’assistance pour la passation des contrats de travaux. Ce document a pour objet de faciliter le traitement de la demande de prêt.
Qui est VERIFIMMO ?
VERIFIMMO est une société de courtage en assurance, partenaire depuis plus de 20 ans de différents établissements bancaires. Dans le cadre des obligations qui incombent au préteur avant l’édition d’une offre de prêt, VERIFIMMO est missionné par les banques afin d’écarter le risque de requalification des projets de construction en Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) avec ou sans fourniture de plans et ce quels que soient les documents remis à la banque dans le cadre du montage du dossier.
Pour réaliser ce contrôle, VERIFIMMO doit :
– identifier qui sont les intervenants sur les missions de conception ;
– s’assurer que le maitre d’ouvrage restera libre de contracter avec l’entrepreneur de son choix ;
– s’assurer que les entrepreneurs retenus pour la réalisation des lots de mise « hors d’eau » et « hors d’air » seront distincts, ou qu’à défaut, le contrat conclu prendra la forme d’un CCMI sans fourniture de plan.
Présentation de l’attestation
L’objet de cette attestation est de renforcer la transparence des relations contractuelles par la déclaration préalable des liens d’intérêt de l’architecte avec toute entreprise de construction et son engagement à proposer à son client une liste d’entreprise de travaux à consulter.
Elle a également pour objet de s’assurer que la réglementation relative au CCMI sera respectée si les conditions de son application venaient à être réunies.
Ainsi, l’architecte de l’opération est invité à certifier que les entreprises de travaux seront librement choisies par le maître d’ouvrage et que son entreprise d’architecture n’a pas de lien avec ces entreprises de travaux.
S’il s’avère que l’entreprise d’architecture a des liens avec une ou plusieurs entreprises, l’architecte devra préciser la nature de ces liens. Cette précision permettra à VERIFIMMO de s’assurer qu’il n’existe pas de risque de requalification du contrat d’architecte en CCMI.
En signant cette attestation, l’architecte s’engage également à mettre en œuvre son devoir de conseil. Il est tenu d’informer son maître d’ouvrage de l’obligation de mettre en place un CCMI sans fourniture de plan s’il décide de confier la réalisation des travaux constitutifs du « hors d’eau » et « hors d’air » à une même entreprise.
Attention: L’attestation n’est pas téléchargeable librement. Elle est exclusivement transmise à l’architecte par VERIFIMMO et à son unique initiative, au cas par cas et notamment lorsque l’appel d’offres n’est pas encore réalisé, et elle n’est valable qu’en cas de demande de prêt réalisée auprès d’une banque partenaire de VERIFIMMO.
Grâce à cette attestation, la mise en place du financement est sécurisée. Il n’est plus nécessaire d’attendre la réalisation de l’appel d’offres, ce qui permet à l’emprunteur d’obtenir son prêt très rapidement.
La définition d’une opération de bornage n’imposant aucune forme particulière quant à la nature des bornes, la Cour de Cassation, dans un arrêt du 4 juillet 2012, a confirmé qu’une tâche de peinture pouvait suffire à matérialiser un point de limite, dès lors que cette méthode met les propriétaires en mesure d’identifier aisément et durablement les limites de leurs parcelles. En outre, elle rappelle que si plusieurs voisins étaient appelés au bornage, seul celui qui n’a pas signé le plan de bornage peut agir en bornage judiciaire, l’absence de signature de celui-ci n’entachant pas de nullité le bornage à l’égard des voisins l’ayant approuvé.
