L’année 2016 marque la poursuite des ventes de terrains à bâtir et de
maisons dans l’arrondissement de Boulogne-sur-Mer.
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Un décret d’application de la Loi CAP a élargi le champ d’application du permis d’aménager (cf la partie rouge du texte ci-dessous ajouté à l’ancien article R421-19 du code de l’urbanisme) :
Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager :
a) Les lotissements :
-qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ;
-ou qui sont situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement ;
Ainsi, la simple division d’un petit terrain à bâtir en « secteur ABF » nécessite le dépôt d’un permis d’aménager au lieu d’une déclaration préalable de division, depuis le 1er avril 2017.
Ci-joint le nouveau formulaire pour les dépôts de permis d’aménager
Diviser un terrain trop grand pour le vendre est une solution très intéressante pour les propriétaires fonciers. Reste qu’il existe plusieurs manières de le faire et que la loi encadre strictement ce type d’opération.
Chaque semaine, MaTVimmo livre pour Challenges.fr ses conseils en matière d’achat, de vente ou de location d’un bien immobilier.
Vous avez acheté un grand terrain, sur lequel vous avez fait construire votre résidence principale. Mais compte-tenu de la superficie du terrain, vous aimeriez bien rentabiliser la partie libre. Comment faire ? Vous pouvez le diviser et vendre une partie. MaTVimmo a interviewé Maître Vanina Ferracci, avocate en droit de l’urbanisme, qui vous donne la marche à suivre et les possibilités à exploiter
Ai-je le droit de diviser mon terrain et vendre une partie en terrain nu ?
Les propriétaires fonciers qui le souhaitent peuvent parfaitement décider de ne céder qu’une partie de leur terrain. C’est notamment le cas lorsque le propriétaire d’un grand terrain, qui n’est que partiellement bâti, décide de rentabiliser la partie libre de ce foncier. En pratique, la division se prépare avec un géomètre expert, qui établit un document d’arpentage en vue de scinder le parcellaire. Les nouvelles parcelles sont alors enregistrées au cadastre.
Quel type d’autorisation faut-il demander ?
Le propriétaire dispose de plusieurs options procédurales pour opérer cette division. Il peut tout d’abord choisir de céder une partie de son terrain à une personne qui aura préalablement obtenu un permis de construire sur son terrain. C’est la division primaire. C’est l’option la plus indolore pour le vendeur, qui n’a pas à se préoccuper d’une quelconque autorisation à obtenir : c’est l’acquéreur qui réalise les démarches administratives.
Le propriétaire d’un terrain peut également décider de réaliser un lotissement, c’est-à-dire qu’il va d’abord diviser son terrain, pour ensuite céder à des acquéreurs les terrains issus de la division, en vue de construire. Dans ce cas de figure, une autorisation spéciale est requise : le permis d’aménager un lotissement. Il s’agit d’une procédure lourde, car le propriétaire devient alors lotisseur, et doit garantir l’achèvement de la viabilisation des terrains divisés. C’est rarement une option envisagée par des propriétaires particuliers.
Mais, lorsque la réalisation d’aucun équipement commun à plusieurs lots n’est prévue (telle qu’une voirie par exemple), une simple déclaration préalable peut suffire. Ainsi, lorsque le propriétaire souhaite céder une partie de son terrain sans que son acquéreur ait préalablement obtenu un permis de construire, alors il y a lotissement soumis à déclaration préalable. On voit bien que le lotissement ne signifie pas nécessairement opération d’aménagement complexe, mais qu’il peut recouvrir des opérations très simples.
Enfin, il est également possible de recourir au permis de construire valant division. C’est ici l’hypothèse dans laquelle le propriétaire envisage tout à la fois de réaliser une construction sur la partie de terrain qu’il entend conserver, et de céder l’autre partie à un acquéreur, avec le bénéfice d’un permis de construire. Ce permis de construire valant division peut d’ailleurs être déposé en co-titularité par le propriétaire et son acquéreur. Dans cette hypothèse, la division du terrain, c’est-à-dire la cession d’une partie du terrain, intervient entre la délivrance du permis de construire et l’achèvement des travaux. Les propriétaires particuliers doivent être vigilants s’ils choisissent cette option parce qu’elle implique une forte maîtrise des procédures d’urbanisme et surtout, de gérer une co-titularité et une solidarité entre les bénéficiaires du permis à l’égard de l’administration. Cette solidarité peut s’avérer piégeuse pour un des titulaires, surtout en cas de défaillance de son co-titulaire.
Les règles d’urbanisme sont-elles les mêmes avant et après division?
C’est une question importante, car la constructibilité des terrains issus de la division en dépend. Non, les règles d’urbanisme ne s’apprécient pas nécessairement de la même manière. Selon les cas, elles s’apprécient soit à l’échelle du terrain avant division, soit à l’échelle du lot cédé. Dans l’hypothèse du lotissement et du permis de construire valant division, les textes précisent que dans le silence du PLU, les règles d’urbanisme s’apprécient à l’échelle du terrain avant division. Mais le document d’urbanisme peut en décider autrement. Cela implique donc, très en amont du projet de division, d’examiner attentivement ce document pour identifier la procédure adéquate en fonction de son projet.
S’agissant de la division primaire, les textes n’apportent pas de réponse, et le Conseil d’Etat, dont la jurisprudence s’impose, ne s’est pas encore prononcé sur le sujet. Pour l’heure, il faut s’en tenir à une décision de la cour administrative d’appel de Lyon, selon laquelle il faut apprécier les règles d’urbanisme à l’échelle du terrain détaché, quand bien même, à la date de la délivrance du permis de construire, il n’y a pas encore division du terrain.
Propos recueillis par Alexandra Boquillon, journaliste de MaTVimmo.com, partenaire de Challenges.
Près du Vieux-Port de La Rochelle, les terrains vastes et bien exposés ne courent pas les rues. Lorsqu’il déniche cette parcelle de 400 m², Xavier Brossard a déjà en tête un projet de construction.
La situation est idéale mais la surface trop importante et le coût trop élevé (200 000 €). De plus, le futur maître d’ouvrage ne veut pas trop entamer son budget de construction. Très vite, l’idée de l’habitat groupé s’impose comme solution. Le principe consiste à acheter le terrain à deux familles puis faire construire deux logements. Le fait de réaliser le projet en un seul et même chantier, avec des options constructives identiques, des choix de matériaux similaires tout en faisant appel à un seul et même maître d’oeuvre permet de réaliser d’importantes économies, tout en répondant aux obligations réglementaires imposées en secteur classé. Reste à trouver le bon partenaire pour mener à bien cette aventure… Lorsqu’il entend parler du projet, Philippe Marchand, le 2nd propriétaire, est séduit. Les deux familles déposent donc un permis de construire en indivision. Le terrain est par la suite divisé par acte notarié. Chaque famille est donc propriétaire de son lot. Si l’écriture architecturale de l’ensemble est la même, chaque logement possède sa touche et ses options personnelles : choix du bardage, mode de chauffage différent, traitement des façades, aménagement des terrasses, variation des surfaces habitables (130 et 120 m²),
du nombre de chambres (de 3 à 5)… Cependant le système constructif reste identique, une ossature bois.
« Il s’agit de deux maisons complètement séparées sous un même toit », décrit Jean-François Desage (Atypik Habitat). Le concepteur a utilisé un jeu de vides et de pleins côté ouest.
Côté jardin, c’est l’alternance des bardages qui anime la façade : du Trespa® jaune, un bardage en lame de mélèze à claire-voie et des lames Silverwood® couleur taupe. Ce jeu de matière habille les différents volumes, des boîtes qui s’imbriquent les unes dans les autres. Les extérieurs progressent vers l’est, de la terrasse jusqu’au jardin potager en fond de parcelle, seul espace partagé par les deux familles qui vivent en harmonie.
