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Maintenir ou élargir la constructibilité : les astuces de la SCP

 Sep, 09 - 2014   0 commentaire   ImmobilierUrbanisme


Maintenir ou élargir la constructibilité : les astuces de la SCP
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Maintenir ou élargir la constructibilité quand les règles d’urbanisme changent.

Chacun connaît l’intérêt du certificat d’urbanisme, notamment opérationnel, pour déterminer le caractère réalisable ou non d’une opération d’urbanisme.

Une difficulté pourtant majeure à laquelle nous nous trouvons confrontés, lorsque les documents d’urbanisme sont en révision, est la menace du sursis à statuer (dispositif du L111-7). En effet, celui-ci gèle pendant deux ans la réponse à la question posée, le temps que le futur document d’urbanisme y réponde par lui-même.

Or, il est tentant pour l’administration, de systématiser la mention du risque de sursis à statuer sur toute demande d’urbanisme, à l’occasion de la réponse aux certificats d’urbanisme sollicités, alors même que les conditions du L111-7 ne sont pas toujours réunies à la date de leur délivrance.

Vous conviendrez que cette réalité provoque des dégâts considérables sur la fluidité de la production de foncier à bâtir lorsqu’un secteur géographique entier est concerné par une telle révision (rappelons que c’est aujourd’hui le cas des trois intercommunalités du pays boulonnais !)

Vous trouverez en pièce jointe (avec son autorisation) une analyse juridique, publiée chez Lexisnexis, de Jean-François Rouhaud, à qui nous avions livré notre propre expérience de ces derniers mois, et qui aboutit à une méthodologie efficace et peu frayeuse pour nos clients.

Elle consiste à utiliser la déclaration préalable de division et, en particulier, le dispositif qui lui est attaché par l’article L442.14 du code de l’urbanisme, et qui prévoit la stabilisation des droits à construire pour ue durée maximale de 5 ans sous des conditions que vous y trouverez énoncées.

Vous retiendrez, à sa lecture, que l’alternative que représente l’obtention d’un permis de construire lorsque les propriétaires ne sont pas actuellement dans la perspective à court terme de vendre leur bien, présente de nombreux inconvénients :

  • le coût : la démarche de déclaration préalable est bien moins onéreuse (dossier plus succinct)

  • la nécessité de le  mettre en oeuvre dans les deux ans si le zonage n’a pas évolué favorablement, sans savoir si le projet intéresse un acquéreur en l’état,

  • la nécessité de renoncer au permis de contruire pour éviter d’avoir à payer les taxes y afférents, en cas de non transfert de celui-ci à l’acquéreur final,

  • mais, surtout le risque de sursis à statuer n’existe pas sur une telle demande !

Nous vous laissons découvrir cet artice ô combien intéressant dans le contexte actuel, et vous invitons à nous adressser vos clients pendant qu’il est encore possible d’intervenir pour eux.

Sachez que nos conditions financières leur sont actuellement très avantageuses par rapport au gain qu’ils peuvent espérer de nos services, mais que l’afflux de demandes pourraient nous empêcher de les satisfaire tous, eu égard à l’avancement des documents d’urbanisme en cours de révision.

Enfin, prévenez vos clients que notre démarche n’est pas purement juridique.

Certes, elle s’appuie sur nos compétences techniques et juridiques, mais pour faire émerger des projets vertueux, respectueux des trois piliers du développement durable : le social, l’économie et l’écologie.

Responsable de la communication à la SCP BLEARD LECOCQ


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