Une belle réalisation !
La SCP BLEARD–LECOCQ en collaboration avec le Cabinet Architecture Delannoy – l’entreprise COLAS – Arnaud Paques
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WIMEREUX – Carré LAFONTAINE – 58 logements pour ORIA PROMOTION / SIGLA 9
Réforme du droit de la copropriété : mesures réglementaires
La loi ELAN (loi du 23.11.18 : art. 215) a habilité le Gouvernement à adopter par voie d’ordonnances des dispositions afin d’améliorer la gestion des immeubles soumis au statut de la copropriétés (cf. Habitat Actualité spécial Loi ELAN).
Prise en application de cette mesure, l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis (cf. Analyse juridique n°2019-16), modifiant la loi du 10 juillet 1965, est ainsi entrée en vigueur le 1er juin 2020.
Lire la suite ici
Mesures gouvernementales en urbanisme suite au covid-19
L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 prévoit notamment la suspension :
- des délais d’instruction pour les demandes de permis,
- du délai dont dispose l’administration pour demander des pièces complémentaires, des délais de recueil des avis préalables nécessaires à la délivrance de certains permis,
- des délais de recours des tiers contre les permis délivrés et affichés.
L’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 est venue adapter le texte du 25 mars afin d’encourager la reprise de l’activité dans le domaine de l’immobilier en accélérant notamment la purge des recours contentieux formés contre les autorisations d’urbanisme délivrées et réduire la période de suspension des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme. La présente synthèse prend en compte ces modifications entrées en vigueur le 17 avril.
[gview file= »https://bleard-lecocq.com/wp-content/uploads/2020/04/NoteUrba_17avril2020.pdf »]
et pour plus de détails….
[gview file= »https://bleard-lecocq.com/wp-content/uploads/2020/04/covid_et_urbanisme_jfr_avril_2020.pdf »]
Loi « Covid-19 » et procédures d’urbanisme : les délais suspendus, reportés… ou prorogés
Services instructeurs, vous pouvez (provisoirement) souffler ! Si la computation des délais en matière d’urbanisme change avec l’état d’urgence sanitaire – certains étant suspendus, d’autres prorogés –, ces délais doivent rester la référence pour tout calcul (1). Dans l’avalanche d’ordonnances « loi Covid-19 » publiées hier, celle « relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période » (n° 2020-306) est sans doute l’une des plus importantes pour le bloc communal, mais aussi l’une des plus complexes – au vu des avis et interprétations divergentes des juristes spécialisés.
Pris pour l’application de l’article 11 de la loi « Covid-19 », le texte traite de l’ensemble des délais et procédures administratives – et juridictionnelles –, dont celles relatives à l’urbanisme, dispatchées entre le titre 1er intitulé « dispositions générales relatives à la prorogation des délais » et le titre II relatif aux « autres dispositions aux délais et procédures en matière administrative ». Les mesures dérogatoires en matière d’urbanisme peuvent globalement se résumer ainsi : les délais d’instruction sont suspendus ou reportés selon qu’ils ont commencé à courir avant le 12 mars (suspension et report de l’encours) ou après cette date (report complet), et les délais de recours sont prorogés.
Premier point de vigilance, son champ d’application temporel : sont concernés « les délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré » selon les modalités de l’article 4 de la loi « Covid » du 23 mars – soit théoriquement entre le 12 mars et le 24 juin à ce jour (étant entendu que la durée de l’état d’urgence pourra être prorogée).
Les délais de recours prorogés
Selon l’article 2 de l’ordonnance, « Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque, qui devaient être réalisés dans la période d’état d’urgence sanitaire, sera réputé avoir été ‘fait à temps’ s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois ».
Cette disposition fourre-tout semble signifier que tout acte juridique qui aurait dû être accompli pendant l’état d’urgence sanitaire sera réputé « fait à temps » – soit considéré comme non tardif –, s’il est réalisé dans les délais légaux à compter de la fin de l’état d’urgence, et au maximum dans les deux mois suivant cette date. Elle devrait ainsi englober les délais de recours en matière d’urbanisme – dont celui des tiers à l’encontre des permis de construire (en principe deux mois à compter de l’affichage de l’autorisation sur le terrain). En clair, un permis affiché pendant l’état d’urgence sanitaire ne devrait pas faire courir le délai contentieux, qui s’enclenchera automatiquement à compter du 25 juin (fin de l’état d’urgence + 1 mois).Suspension des délais d’instruction, pas de « silence vaut accord »
L’article 7 de l’ordonnance prévoit que « les délais à l’issue desquels une décision, un accord ou un avis (…) peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus jusqu’à la fin de la période mentionnée au I de l’article 1er » (levée de l’état d’urgence + 1 mois). Le point de départ de ces délais est ainsi reporté à cette date. Le même régime s’applique aux délais impartis « pour vérifier le caractère complet d’un dossier ou pour solliciter des pièces complémentaires dans le cadre de l’instruction d’une demande ». En clair, selon l’universitaire Vincent Le Grand, « les délais d’instruction en cours au 12 mars 2020 sont suspendus et reprendront au terme de la période de référence », tandis que ceux qui « auraient dû débuter après le 12 mars voient leur point de départ reporté au terme de la période dérogatoire ».
Une disposition qui doit rassurer les services instructeurs : les délais d’instruction sont bien suspendus, de même qu’aucune décision tacite ne peut naître durant cette période. Les communes et intercommunalités pourront par exemple faire valoir, à la fin de la période de référence, leur droit de préemption à l’égard de déclarations d’intention d’aliéner théoriquement acquises durant l’état d’urgence sanitaire. À noter que si la collectivité est en capacité de rendre des décisions expresses, elle peut tout à fait poursuivre l’instruction des demandes d’autorisation, et procéder comme habituellement en notifiant leurs décisions aux personnes concernées.
Sont également suspendus pour la même période (levée de l’état d’urgence + 1 mois), les « délais imposés par l’administration (…) pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature » – sauf lorsqu’ils résultent d’une décision de justice (article 8).
Attention : un décret peut déroger à ces règles (déjà) dérogatoires, et faire reprendre le cours des délais de certaines catégories d’actes, de procédures et d’obligations « pour des motifs de protection des intérêts fondamentaux de la Nation, de sécurité, de protection de la santé, de la salubrité publique, de préservation de l’environnement et de protection de l’enfance et de la jeunesse ». Pour ces mêmes motifs, et toujours par décret, il peut être fixé une date de reprise du délai pour un acte, une procédure ou une obligation, « à condition d’en informer les personnes concernées » (article 9).
Enquête publique : la démat’ à la rescousse
SI le retard pris dans une enquête publique en cours « est susceptible d’entraîner des conséquences difficilement réparables dans la réalisation de projets présentant un intérêt national et un caractère urgent », la procédure peut se poursuivre par voie dématérialisée, et sa durée totale « peut être adaptée pour tenir compte, le cas échéant, de l’interruption due à l’état d’urgence sanitaire ». À cette même condition, l’autorité organisant l’enquête publique peut « d’emblée » opter pour cette même voie (article 12). À situation sans précédent, régime inédit…
(1) Pour mémoire, la réception en mairie du dossier complet fait courir le délai d’instruction de la demande d’autorisation (art. R. 423-19 du Code de l’urbanisme). Les délais de droit commun sont d’un mois pour une déclaration préalable, de deux mois pour le permis de construire une maison individuelle ou le permis de démolir, et de trois mois pour les autres permis de construire et le permis d’aménager (article R. 423-23 du Code de l’urbanisme.).
Article de référence sur le site maire info
Une crise immobilière s’ajoutera-t-elle à la crise sanitaire ?
Chers membres de notre atelier, chers étudiants, chers collègues, chers amis,
En espérant que vous allez tous bien, voici une analyse de la situation actuelle, agrémentée de quelques dessins de mon ami Christian TEEL, caricaturiste sportif (surtout cycliste) à qui j’avais demandé d’illustrer quelques articles en 2015, beaucoup restent actuels et permettent d’alléger la gravité de la situation.
Depuis deux semaines certains acteurs de l’industrie immobilière s’interrogent, pour ne pas dire s’inquiètent d’une crise immobilière annoncée, sans doute faut-il rappeler que la peur n’évite pas le danger et qu’il ne faut pas ignorer les étapes d’un processus long et finalement incertain, oui incertain. Dans le cas contraire nous précipiterons la crise, pour ne pas dire nous l’accentuerons !
En ce qui nous concerne, l’expert immobilier n’est pas un mouton de panurge et il est hors de question d’avancer des chiffres, toute supputation serait hasardeuse, pour ne pas dire irresponsable.
A l’instar de ce qui s’est passé en 2008, « une crise financière sans précédent depuis 1929 », disait-on à l’époque… où le fait générateur de la crise fut la fermeture de la banque Lehman Brothers le 15 septembre.
En 2020, on peut déjà dire que le fait générateur du changement de cycle sera la décision gouvernementale de confinement du 16 mars, il y aura un avant et un après, tout ce qui a été fait et écrit avant, y compris la valorisation des biens, n’a plus de certitude.
L’absence de certitude n’est pas en soi une crise, elle doit favoriser la capacité de résilience et l’émergence du bon sens.
Sans doute la financiarisation de certains actifs et le couplage immobilier/mobilier avait fait perdre la raison à certains investisseurs (et parfois à ceux qui les accompagnent) et ce depuis plusieurs années. Personnellement je me suis souvent inquiété d’une dérive financière de l’immobilier (cf la conclusion générale (page 554) de ma thèse soutenue en 2016, j’avais même rapproché la méthode DCF (une méthode d’évaluation) avec l’ECP (l’effet Placebo).
Mais l’heure n’est pas de savoir qui a raison ou tort, cela ne sert à rien.
Bien sur la bourse a subi une crise instantanée, n’en déplaise à certains le temps de la bourse n’est pas le temps de l’immobilier, fort heureusement.
La situation immobilière se compose comme une valse à quatre temps (oui je sais Mathilde, la valse c’est trois temps, mais Brel ne l’a-t-il pas comptée au moins jusqu’à mille ?) :
- Celui que nous connaissions, un temps de réjouissance de l’immobilier avec des taux historiquement bas et un nombre de transactions historiquement haut, un âge d’or qui permettra aux plus jeunes de nous classer rapidement dans la catégorie des rabâcheurs ou des anciens combattants, n’en parlons plus.
- Celui que nous connaissons, un temps d’expectative, avec des craintes et des réflexes de repli sur soi, souvent irrationnels. Il devrait durer jusqu’à la fin du confinement et les premiers jours de reprises effectives du travail. L’action balaiera instantanément ce temps, c’est ce que nous attendons, avec impatience.
- Celui que nous allons connaitre, un temps d’illiquidité, la théorie du parebrise et du rétroviseur, les opérateurs regardent devant et les experts regardent derrière, au milieu il y a les bonimenteurs. Ce temps d’illiquidité peut durer de 12 à 24 mois, il va même forcément durer, ce n’est pas si grave si les banques jouent le jeu, notamment les reports massifs d’échéances.
- Enfin celui que nous ne connaissons pas mais que nous redoutons tous, le temps du marché. La théorie du « je te tiens tu me tiens par la barbichette », le premier du vendeur ou de l’acquéreurqui rira aura le sentiment d’avoir gagné… mais gagné quoi au juste ? le même acheteur gagnant d’un jour sera perdant le lendemain lorsqu’il deviendra vendeur lui-même…
Les premiers contacts « post confinement » du marché Lillois ne semblent pas accablants, même s’ils ne peuvent être exhaustifs et surtout ils seront rapidement évolutifs, c’est d’actualité.
Ici, cet agent immobilier me fait part de ses 40 compromis en cours de signature notaire et de ses 2 défections (seulement)… sans doute n’avait il pas encore l’information d’une ordonnance de suspension des délais du droit de préemption (reporté à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire).
Là, un appartement mis en vente par le système VNI (Vente Notariale Interactive), 103m2 à rénover bd St Denis Paris 10ème, évalué à 1 050 000€ (avant confinement), s’est vendu à 1 105 000€ il y a 48h (pendant confinement), alors même que le nombre de visite s’était forcément restreint.
Sans parler du foncier, denrée rare s’il en est, dont le prix SDP n’est pas là de s’affaiblir compte tenu du besoin de logements, Covid ou pas. D’ailleurs les PUV signées plusieurs mois avant le Covid se concrétiserons plusieurs années après.
Bien sûr, il y a les loyers des commerces : les demandes de report qui pleuvent et sans doute les demandes de baisse qui pleuvront, faut-il rappeler les excès des taux de rendement attendus, favorisant ainsi l’augmentation parfois irraisonnée de certains loyers… pas tous heureusement.
Bien sûr, cet important investissement « bureaux » (plus de 20M€), « dealé » avant le confinement, qui se trouve différé par une décision du comité d’engagement d’un investisseur institutionnel, suspendant l’ensemble de ses investissements, jusqu’à nouvel ordre.
Bien sûr, chacun de vous a déjà en tête telle ou telle situation précise qu’il connait…
Bien sûr quelques opportunités de marché offriront quelques bonnes affaires, cependant les opportunités ne font pas le marché, que ce soit dit.
A l’instant de la situation connue, il y a certes des raisons de s’inquiéter mais aussi d’espérer (la force de l’état, la capacité des banques, la stabilité politique et monétaire et l’Europe), plus que jamais la théorie du bilan coût/avantage a un sens. A l’instant, c’est le statu quo et il va durer. Mon danseur risque même de confondre ou de chevaucher les temps et se prendre les pieds dans le tapis, cela permettra d’éviter peut-être la panique.
L’immobilier est une valeur refuge, certains l’ont même imaginé comme un coffre-fort, n’allons pas jusque-là. Le principe même d’une valeur refuge est sa capacité de résilience, ne serait ce que par son inertie, elle nous protège des décisions à l’emporte-pièce, celles qui allumeraient la mèche d’une spirale baissière.
Le cycle de l’investissement immobilier est un temps long. Il est donc tout à fait prématuré de paniquer et de se précipiter, sauf à se tirer une balle dans le pied… et à ne plus danser du tout. Ceux qui raccourcissent le temps de l’immobilier, par nécessité d’amélioration du TRI, ont tort. Sachez qu’une valse à quatre temps c’est beaucoup moins dansant mais tout aussi charmant qu’une valse à trois temps, c’est Brel qui le dit !
N’hésitez pas à consulter les experts, ils sont nombreux au sein de notre atelier, quel que soit leurs statuts ou leurs normes !
Ce matin, en consultant mes mails, je lisais cette proposition de la société AGORA France « La bourse au quotidien, analyses et conseils boursiers indépendants » qui proposait en publicité « Recevez un rapport spécial complet : Comment devenir riche en temps de crise ».
Je vous le concède, au regard de la crise que nous connaissons, une telle publicité semble inappropriée, pour ne pas dire nauséabonde. La consultation du site WEB de cette société confirme deux caractéristiques de la financiarisation, l’avidité et le cynisme, souvenons-nous en. Néanmoins cette caricature outrancière révèle également qu’une crise n’est jamais sans lendemain.
Les spéculateurs sans scrupule se frottent, peut-être, déjà les mains de la crise qui s’annonce. Est-ce la peine, plus tôt que de raison, de leur faire offrande du marché immobilier ?
Chers membres, je vous remercie de votre attention, j’espère avoir aborder ce sujet avec une certaine légèreté, l’essentiel est pour l’instant ailleurs, notamment du côté des soignants. Je vous encourage à la solidarité, à la prudence et à la confraternité, merci également de vous échanger les informations (c’est le nerf de la guerre !) qui permettent d’alimenter une réflexion objective au sein de notre atelier !
Si besoin, pour celles qui en doutent, je ne sais pas danser, du tout. Je n’ai d’ailleurs pas l’intention d’apprendre.
D’ores et déjà, nous faisons le pari d’une formation le 23 juin, sur le sujet du PLUI2 de la MEL, histoire de conjurer le sort et d’une forte envie de se revoir en pleine forme, merci à Marie pour son énergie et à Paul Guillaume BALAY pour cette suggestion.
Enfin, je ne résiste pas de conclure mes propos par cette devise qui m’est chère…
En avant, malgré tout ! (Devise du 150ème régiment d’infanterie de VERDUN, auquel je dois tant lorsque j’ai eu 18 ans, hier- )
Jean-Jacques MARTEL, docteur en droit,
Expert immobilier agréé par la Cour de cassation
Maître de conférences à l’Université de Lille (MCA) Co-directeur du MASTER 2 ICEU et du DU baux commerciaux, directeur pédagogique de l’ICH
Président de l’Atelier des Professionnels de l’immobilier et de l’ICEU ICH associé de l’Université de Lille 2.
