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Réforme du droit de la copropriété : mesures réglementaires
La loi ELAN (loi du 23.11.18 : art. 215) a habilité le Gouvernement à adopter par voie d’ordonnances des dispositions afin d’améliorer la gestion des immeubles soumis au statut de la copropriétés (cf. Habitat Actualité spécial Loi ELAN).
Prise en application de cette mesure, l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis (cf. Analyse juridique n°2019-16), modifiant la loi du 10 juillet 1965, est ainsi entrée en vigueur le 1er juin 2020.
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Mesures gouvernementales en urbanisme suite au covid-19
L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 prévoit notamment la suspension :
- des délais d’instruction pour les demandes de permis,
- du délai dont dispose l’administration pour demander des pièces complémentaires, des délais de recueil des avis préalables nécessaires à la délivrance de certains permis,
- des délais de recours des tiers contre les permis délivrés et affichés.
L’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 est venue adapter le texte du 25 mars afin d’encourager la reprise de l’activité dans le domaine de l’immobilier en accélérant notamment la purge des recours contentieux formés contre les autorisations d’urbanisme délivrées et réduire la période de suspension des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme. La présente synthèse prend en compte ces modifications entrées en vigueur le 17 avril.
[gview file= »https://bleard-lecocq.com/wp-content/uploads/2020/04/NoteUrba_17avril2020.pdf »]
et pour plus de détails….
[gview file= »https://bleard-lecocq.com/wp-content/uploads/2020/04/covid_et_urbanisme_jfr_avril_2020.pdf »]
Loi « Covid-19 » et procédures d’urbanisme : les délais suspendus, reportés… ou prorogés
Services instructeurs, vous pouvez (provisoirement) souffler ! Si la computation des délais en matière d’urbanisme change avec l’état d’urgence sanitaire – certains étant suspendus, d’autres prorogés –, ces délais doivent rester la référence pour tout calcul (1). Dans l’avalanche d’ordonnances « loi Covid-19 » publiées hier, celle « relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période » (n° 2020-306) est sans doute l’une des plus importantes pour le bloc communal, mais aussi l’une des plus complexes – au vu des avis et interprétations divergentes des juristes spécialisés.
Pris pour l’application de l’article 11 de la loi « Covid-19 », le texte traite de l’ensemble des délais et procédures administratives – et juridictionnelles –, dont celles relatives à l’urbanisme, dispatchées entre le titre 1er intitulé « dispositions générales relatives à la prorogation des délais » et le titre II relatif aux « autres dispositions aux délais et procédures en matière administrative ». Les mesures dérogatoires en matière d’urbanisme peuvent globalement se résumer ainsi : les délais d’instruction sont suspendus ou reportés selon qu’ils ont commencé à courir avant le 12 mars (suspension et report de l’encours) ou après cette date (report complet), et les délais de recours sont prorogés.
Premier point de vigilance, son champ d’application temporel : sont concernés « les délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré » selon les modalités de l’article 4 de la loi « Covid » du 23 mars – soit théoriquement entre le 12 mars et le 24 juin à ce jour (étant entendu que la durée de l’état d’urgence pourra être prorogée).
Les délais de recours prorogés
Selon l’article 2 de l’ordonnance, « Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque, qui devaient être réalisés dans la période d’état d’urgence sanitaire, sera réputé avoir été ‘fait à temps’ s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois ».
Cette disposition fourre-tout semble signifier que tout acte juridique qui aurait dû être accompli pendant l’état d’urgence sanitaire sera réputé « fait à temps » – soit considéré comme non tardif –, s’il est réalisé dans les délais légaux à compter de la fin de l’état d’urgence, et au maximum dans les deux mois suivant cette date. Elle devrait ainsi englober les délais de recours en matière d’urbanisme – dont celui des tiers à l’encontre des permis de construire (en principe deux mois à compter de l’affichage de l’autorisation sur le terrain). En clair, un permis affiché pendant l’état d’urgence sanitaire ne devrait pas faire courir le délai contentieux, qui s’enclenchera automatiquement à compter du 25 juin (fin de l’état d’urgence + 1 mois).Suspension des délais d’instruction, pas de « silence vaut accord »
L’article 7 de l’ordonnance prévoit que « les délais à l’issue desquels une décision, un accord ou un avis (…) peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus jusqu’à la fin de la période mentionnée au I de l’article 1er » (levée de l’état d’urgence + 1 mois). Le point de départ de ces délais est ainsi reporté à cette date. Le même régime s’applique aux délais impartis « pour vérifier le caractère complet d’un dossier ou pour solliciter des pièces complémentaires dans le cadre de l’instruction d’une demande ». En clair, selon l’universitaire Vincent Le Grand, « les délais d’instruction en cours au 12 mars 2020 sont suspendus et reprendront au terme de la période de référence », tandis que ceux qui « auraient dû débuter après le 12 mars voient leur point de départ reporté au terme de la période dérogatoire ».
Une disposition qui doit rassurer les services instructeurs : les délais d’instruction sont bien suspendus, de même qu’aucune décision tacite ne peut naître durant cette période. Les communes et intercommunalités pourront par exemple faire valoir, à la fin de la période de référence, leur droit de préemption à l’égard de déclarations d’intention d’aliéner théoriquement acquises durant l’état d’urgence sanitaire. À noter que si la collectivité est en capacité de rendre des décisions expresses, elle peut tout à fait poursuivre l’instruction des demandes d’autorisation, et procéder comme habituellement en notifiant leurs décisions aux personnes concernées.
Sont également suspendus pour la même période (levée de l’état d’urgence + 1 mois), les « délais imposés par l’administration (…) pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature » – sauf lorsqu’ils résultent d’une décision de justice (article 8).
Attention : un décret peut déroger à ces règles (déjà) dérogatoires, et faire reprendre le cours des délais de certaines catégories d’actes, de procédures et d’obligations « pour des motifs de protection des intérêts fondamentaux de la Nation, de sécurité, de protection de la santé, de la salubrité publique, de préservation de l’environnement et de protection de l’enfance et de la jeunesse ». Pour ces mêmes motifs, et toujours par décret, il peut être fixé une date de reprise du délai pour un acte, une procédure ou une obligation, « à condition d’en informer les personnes concernées » (article 9).
Enquête publique : la démat’ à la rescousse
SI le retard pris dans une enquête publique en cours « est susceptible d’entraîner des conséquences difficilement réparables dans la réalisation de projets présentant un intérêt national et un caractère urgent », la procédure peut se poursuivre par voie dématérialisée, et sa durée totale « peut être adaptée pour tenir compte, le cas échéant, de l’interruption due à l’état d’urgence sanitaire ». À cette même condition, l’autorité organisant l’enquête publique peut « d’emblée » opter pour cette même voie (article 12). À situation sans précédent, régime inédit…
(1) Pour mémoire, la réception en mairie du dossier complet fait courir le délai d’instruction de la demande d’autorisation (art. R. 423-19 du Code de l’urbanisme). Les délais de droit commun sont d’un mois pour une déclaration préalable, de deux mois pour le permis de construire une maison individuelle ou le permis de démolir, et de trois mois pour les autres permis de construire et le permis d’aménager (article R. 423-23 du Code de l’urbanisme.).
Article de référence sur le site maire info
ESTIMEZ LE COÛT DES RACCORDEMENTS DE VOTRE TERRAIN A BÂTIR
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D’abord un peu de vocabulaire
On trouvera les termes de « branchement » et de « raccordement ». On peut les considérer comme synonymes, mais il faut distinguer les branchements d’un terrain à bâtir (depuis les réseaux publics jusqu’en façade de votre terrain) et les branchements d’un lot viabilisé ou non viabilisé. Cette distinction est source de grandes incompréhensions.
En effet, dans le langage courant, on comprendra qu’un lot viabilisé est un lot déjà muni des dispositifs de branchement en limite. En réalité, en droit de l’urbanisme, un lot non viabilisé signifie qu’il n’est pas desservi par les réseaux publics et qu’il est donc susceptible d’inconstructibilité !
L’on devrait donc plutôt distinguer les lots « branchés » ou « raccordés » de ceux qui ne le sont pas encore. En général, seuls les lots issus de permis d’aménager avec travaux sont vendus raccordés par le lotisseur.
Si vous optez pour une parcelle non viabilisée (hors lotissement), il vous faudra réaliser des travaux de raccordement aux réseaux publics de distribution d’eau, de télécommunication, d’assainissement (si collectif), d’électricité et de gaz.
Le budget ne sera en effet pas le même s’il s’agit d’un simple raccordement des limites de votre terrain à la maison, ou de travaux plus importants pour amener l’eau, le gaz et l’électricité en limite de votre propriété. Si les réseaux sont situés bien plus loin dans le domaine public, ce sont les sociétés concessionnaires qui effectueront les travaux à vos frais, après établissement des devis respectifs (extensions de réseaux et branchements)
Attention, vous devrez peut-être obtenir toutes les servitudes nécessaires pour faire passer les tuyaux, notamment sur le fonds voisin. Par sécurité, ne vous contentez pas d’un accord verbal mais faites inscrire ces autorisations dans les actes notariés relatifs à la vente.
Enfin si vous ne disposez pas du tout-à-l’égout, il vous faudra envisager la mise en place d’un système d’assainissement individuel dont le coût peut varier de 7.500 à 12.000 €, en fonction du dispositif. Vous devrez produire l’attestation de conformité de cette installation, établie par le SPANC dont vous dépendez, dans le cadre de votre demande de permis de construire.
Le coût de branchement global se compose de 2 éléments, fonction des puissances demandées et aussi de l’accessibilité, de la nature, du relief du terrain.
- Le coût de branchement en domaine public qui est fonction de la distance terrain / réseaux
- Le coût de branchement en domaine privé qui est fonction de la distance habitation / coffrets en limite de parcelle (prestations à charge du propriétaire, hors câblage BT et Tél/FO).
Branchement au réseau d’assainissement.
Il est possible que le choix de l’entreprise qui effectuera les travaux dans le domaine public soit imposé par la mairie. Plusieurs cas de figure peuvent en effet se présenter :
- soit le particulier choisit librement l’entreprise qui effectuera les travaux – celle-ci devra néanmoins effectuer les démarches nécessaires auprès de la collectivité pour être autorisée à procéder aux travaux ;
- soit le particulier a le choix parmi une liste d’entreprises possédant un agrément pour travailler sur le réseau d’assainissement
- soit le client n’a pas le choix et la collectivité lui impose une entreprise.
Le coût moyen de ce raccordement est de 5000 €. Un devis sera établi par l’entreprise exécutante, sachant que le montant varie en fonction de la profondeur, de la nature de la chaussée et de la longueur du branchement à réaliser.
En partie privative, les prestations pour pose d’une canalisation d’eaux usées sont estimées à 100€ /ml, hors réfection des revêtements (enrobés : 20 à 30 € /m² par exemple)
Installation d’assainissement individuelle
SI votre habitation se trouve dans une zone d’assainissement non collectif, les aménagements principaux concernent la fourniture et la pose du système d’assainissement individuel et de la pose des raccordements de canalisation.
La fourniture et la pose d’un système d’assainissement individuel du type fosse septique toutes eaux vous coûteront entre 4 500 et 10 000 euros.
La fourniture et la pose d’un système d’assainissement individuel du type mini-station d’épuration vous coûteront entre 4 500 et 15 000 euros.
Branchement au réseau d’eau potable
La réalisation du branchement d’eau potable est une prestation exclusive du gestionnaire du réseau.
Cette prestation est souvent facturée entre 800 € et 1500 € TTC, si longueur ne dépasse pas 10 ml pour un branchement particulier de diamètre standard 22/32 mm
Branchement au réseau Basse Tension
Par expérience, nous savons que le prix du raccordement au réseau électrique peut aller de 500 € à 2500 € pour les travaux les plus complexes. L’installation électrique devra être garantie par l’obtention du certificat Consuel, qui coûte entre 62€ et 120€ pour un particulier, selon sa situation.
La mise en service coût environ 50 € TTC.
Le tableau suivant est appliqué lorsque le branchement est réalisé en totalité : liaisons en domaine public et en domaine privé pour le type 1 (hors tranchée, fourniture et pose du fourreau en domaine privé). Le branchement complet peut être souterrain, aérosouterrain ou aérien.
Liaisons des branchements en domaine public Le tableau suivant est appliqué lorsque seule la partie du branchement en domaine public est réalisée, par exemple pour viabiliser une parcelle nue.
Le tableau suivant est appliqué lorsque seule la partie du branchement en domaine privé est réalisée (hors tranchée, fourniture et pose du fourreau), par exemple dans le cas d’un lotissement.
Branchement au réseau GAZ
Si l’éloignement du terrain par rapport au réseau public de gaz, ne dépasse pas 30 m, le prix du raccordement sera compris entre 400 et 1500 €
Si le réseau ne passe pas à proximité de votre maison : Le coût du raccordement fera l’objet d’une étude et d’un devis spécifique conformément au Catalogue des prestations annexes de GRDF
Raccordement au réseau Télécom/Fibre
Si vous êtes éligible à la fibre, pas d’hésitation branchez-vous ! Si elle passe dans votre rue, faites appel à l’un des trois grands fournisseurs d’accès internet qui établira un devis de raccordement. Les prix d’installation se situent à 149 €.
Orange demande 149€ de frais pour un raccordement souterrain ou aérien.
Bouygues offre les 10 premiers mètres de fibre. Au-delà d’un câble de 10 mètres, des frais de 50 € sont demandés tous les 10 mètres supplémentaires.
SFR Altice propose un tarif de 149€ pour un raccordement souterrain, contre 299€ pour un raccordement aérien.
Free est le seul opérateur qui à ce jour propose un raccordement 100% gratuit en maison individuelle.
Si la fibre n’est pas encore prévue dans votre commune, vous devrez alors passer en ADSL.
Si aucun génie civil n’est nécessaire pour le raccordement au réseau de téléphone, seuls les frais de mise en service et les frais de déplacement du technicien seront à votre charge. Le tarif des interventions pour l’ouverture de la ligne et la mise en service par le technicien tourne autour de 155€ TTC.
Tranchée privative
En partie privative, le coût d’une tranchée commune est estimé à 120 €/ml, comprenant :
- La canalisation en polyéthylène pour l’adduction d’eau potable
- Un fourreau Ø90 rouge pour le passage du câble basse tension (câble posé par ENEDIS ou par l’électricien du constructeur)
- Un fourreau Ø90 jaune pour le passage d’une canalisation GAZ (canalisation posée par GRDF ou par le plombier du constructeur)
- Plusieurs fourreaux PVC pour la desserte Téléphone/Fibre
Dans le cadre d’un CCMI, Le constructeur se chargera de tout ce qui se passe sur le terrain et le montant sera compris dans le prix global. Il réalisera les différents branchements au fur et à mesure de l’avancement du chantier puisque la maison que vous réceptionnerez est censée être habitable immédiatement… Dès que le raccordement est effectué, il ne vous reste qu’à contacter les fournisseurs d’énergie (gaz, électricité) et Internet de votre choix. Vous pouvez également vous réserver ces travaux.
Les principales causes de surcoût :
- Les extensions de réseaux nécessaires en domaine public.
- Les exigences particulières des gestionnaires de voiries (ampleurs des réfections de chaussée, techniques sans tranchée de type fonçage ou forage dirigé, …)
- Traversée de voie particulière (départementale, tramway, cours d’eau, …)
- D’éventuelles démolitions d’ouvrages existants
- Travaux forestiers ou élagages,
- Etc …,
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