Chers membres de notre atelier, chers étudiants, chers collègues, chers amis,
En espérant que vous allez tous bien, voici une analyse de la situation actuelle, agrémentée de quelques dessins de mon ami Christian TEEL, caricaturiste sportif (surtout cycliste) à qui j’avais demandé d’illustrer quelques articles en 2015, beaucoup restent actuels et permettent d’alléger la gravité de la situation.
Depuis deux semaines certains acteurs de l’industrie immobilière s’interrogent, pour ne pas dire s’inquiètent d’une crise immobilière annoncée, sans doute faut-il rappeler que la peur n’évite pas le danger et qu’il ne faut pas ignorer les étapes d’un processus long et finalement incertain, oui incertain. Dans le cas contraire nous précipiterons la crise, pour ne pas dire nous l’accentuerons !
En ce qui nous concerne, l’expert immobilier n’est pas un mouton de panurge et il est hors de question d’avancer des chiffres, toute supputation serait hasardeuse, pour ne pas dire irresponsable.
A l’instar de ce qui s’est passé en 2008, « une crise financière sans précédent depuis 1929 », disait-on à l’époque… où le fait générateur de la crise fut la fermeture de la banque Lehman Brothers le 15 septembre.
En 2020, on peut déjà dire que le fait générateur du changement de cycle sera la décision gouvernementale de confinement du 16 mars, il y aura un avant et un après, tout ce qui a été fait et écrit avant, y compris la valorisation des biens, n’a plus de certitude.
L’absence de certitude n’est pas en soi une crise, elle doit favoriser la capacité de résilience et l’émergence du bon sens.
Sans doute la financiarisation de certains actifs et le couplage immobilier/mobilier avait fait perdre la raison à certains investisseurs (et parfois à ceux qui les accompagnent) et ce depuis plusieurs années. Personnellement je me suis souvent inquiété d’une dérive financière de l’immobilier (cf la conclusion générale (page 554) de ma thèse soutenue en 2016, j’avais même rapproché la méthode DCF (une méthode d’évaluation) avec l’ECP (l’effet Placebo).
Mais l’heure n’est pas de savoir qui a raison ou tort, cela ne sert à rien.
Bien sur la bourse a subi une crise instantanée, n’en déplaise à certains le temps de la bourse n’est pas le temps de l’immobilier, fort heureusement.
La situation immobilière se compose comme une valse à quatre temps (oui je sais Mathilde, la valse c’est trois temps, mais Brel ne l’a-t-il pas comptée au moins jusqu’à mille ?) :
- Celui que nous connaissions, un temps de réjouissance de l’immobilier avec des taux historiquement bas et un nombre de transactions historiquement haut, un âge d’or qui permettra aux plus jeunes de nous classer rapidement dans la catégorie des rabâcheurs ou des anciens combattants, n’en parlons plus.
- Celui que nous connaissons, un temps d’expectative, avec des craintes et des réflexes de repli sur soi, souvent irrationnels. Il devrait durer jusqu’à la fin du confinement et les premiers jours de reprises effectives du travail. L’action balaiera instantanément ce temps, c’est ce que nous attendons, avec impatience.
- Celui que nous allons connaitre, un temps d’illiquidité, la théorie du parebrise et du rétroviseur, les opérateurs regardent devant et les experts regardent derrière, au milieu il y a les bonimenteurs. Ce temps d’illiquidité peut durer de 12 à 24 mois, il va même forcément durer, ce n’est pas si grave si les banques jouent le jeu, notamment les reports massifs d’échéances.
- Enfin celui que nous ne connaissons pas mais que nous redoutons tous, le temps du marché. La théorie du « je te tiens tu me tiens par la barbichette », le premier du vendeur ou de l’acquéreurqui rira aura le sentiment d’avoir gagné… mais gagné quoi au juste ? le même acheteur gagnant d’un jour sera perdant le lendemain lorsqu’il deviendra vendeur lui-même…
Les premiers contacts « post confinement » du marché Lillois ne semblent pas accablants, même s’ils ne peuvent être exhaustifs et surtout ils seront rapidement évolutifs, c’est d’actualité.
Ici, cet agent immobilier me fait part de ses 40 compromis en cours de signature notaire et de ses 2 défections (seulement)… sans doute n’avait il pas encore l’information d’une ordonnance de suspension des délais du droit de préemption (reporté à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire).
Là, un appartement mis en vente par le système VNI (Vente Notariale Interactive), 103m2 à rénover bd St Denis Paris 10ème, évalué à 1 050 000€ (avant confinement), s’est vendu à 1 105 000€ il y a 48h (pendant confinement), alors même que le nombre de visite s’était forcément restreint.
Sans parler du foncier, denrée rare s’il en est, dont le prix SDP n’est pas là de s’affaiblir compte tenu du besoin de logements, Covid ou pas. D’ailleurs les PUV signées plusieurs mois avant le Covid se concrétiserons plusieurs années après.
Bien sûr, il y a les loyers des commerces : les demandes de report qui pleuvent et sans doute les demandes de baisse qui pleuvront, faut-il rappeler les excès des taux de rendement attendus, favorisant ainsi l’augmentation parfois irraisonnée de certains loyers… pas tous heureusement.
Bien sûr, cet important investissement « bureaux » (plus de 20M€), « dealé » avant le confinement, qui se trouve différé par une décision du comité d’engagement d’un investisseur institutionnel, suspendant l’ensemble de ses investissements, jusqu’à nouvel ordre.
Bien sûr, chacun de vous a déjà en tête telle ou telle situation précise qu’il connait…
Bien sûr quelques opportunités de marché offriront quelques bonnes affaires, cependant les opportunités ne font pas le marché, que ce soit dit.
A l’instant de la situation connue, il y a certes des raisons de s’inquiéter mais aussi d’espérer (la force de l’état, la capacité des banques, la stabilité politique et monétaire et l’Europe), plus que jamais la théorie du bilan coût/avantage a un sens. A l’instant, c’est le statu quo et il va durer. Mon danseur risque même de confondre ou de chevaucher les temps et se prendre les pieds dans le tapis, cela permettra d’éviter peut-être la panique.
L’immobilier est une valeur refuge, certains l’ont même imaginé comme un coffre-fort, n’allons pas jusque-là. Le principe même d’une valeur refuge est sa capacité de résilience, ne serait ce que par son inertie, elle nous protège des décisions à l’emporte-pièce, celles qui allumeraient la mèche d’une spirale baissière.
Le cycle de l’investissement immobilier est un temps long. Il est donc tout à fait prématuré de paniquer et de se précipiter, sauf à se tirer une balle dans le pied… et à ne plus danser du tout. Ceux qui raccourcissent le temps de l’immobilier, par nécessité d’amélioration du TRI, ont tort. Sachez qu’une valse à quatre temps c’est beaucoup moins dansant mais tout aussi charmant qu’une valse à trois temps, c’est Brel qui le dit !
N’hésitez pas à consulter les experts, ils sont nombreux au sein de notre atelier, quel que soit leurs statuts ou leurs normes !
Ce matin, en consultant mes mails, je lisais cette proposition de la société AGORA France « La bourse au quotidien, analyses et conseils boursiers indépendants » qui proposait en publicité « Recevez un rapport spécial complet : Comment devenir riche en temps de crise ».
Je vous le concède, au regard de la crise que nous connaissons, une telle publicité semble inappropriée, pour ne pas dire nauséabonde. La consultation du site WEB de cette société confirme deux caractéristiques de la financiarisation, l’avidité et le cynisme, souvenons-nous en. Néanmoins cette caricature outrancière révèle également qu’une crise n’est jamais sans lendemain.
Les spéculateurs sans scrupule se frottent, peut-être, déjà les mains de la crise qui s’annonce. Est-ce la peine, plus tôt que de raison, de leur faire offrande du marché immobilier ?
Chers membres, je vous remercie de votre attention, j’espère avoir aborder ce sujet avec une certaine légèreté, l’essentiel est pour l’instant ailleurs, notamment du côté des soignants. Je vous encourage à la solidarité, à la prudence et à la confraternité, merci également de vous échanger les informations (c’est le nerf de la guerre !) qui permettent d’alimenter une réflexion objective au sein de notre atelier !
Si besoin, pour celles qui en doutent, je ne sais pas danser, du tout. Je n’ai d’ailleurs pas l’intention d’apprendre.
D’ores et déjà, nous faisons le pari d’une formation le 23 juin, sur le sujet du PLUI2 de la MEL, histoire de conjurer le sort et d’une forte envie de se revoir en pleine forme, merci à Marie pour son énergie et à Paul Guillaume BALAY pour cette suggestion.
Enfin, je ne résiste pas de conclure mes propos par cette devise qui m’est chère…
En avant, malgré tout ! (Devise du 150ème régiment d’infanterie de VERDUN, auquel je dois tant lorsque j’ai eu 18 ans, hier- )
Jean-Jacques MARTEL, docteur en droit,
Expert immobilier agréé par la Cour de cassation
Maître de conférences à l’Université de Lille (MCA) Co-directeur du MASTER 2 ICEU et du DU baux commerciaux, directeur pédagogique de l’ICH
Président de l’Atelier des Professionnels de l’immobilier et de l’ICEU ICH associé de l’Université de Lille 2.
