RETOUR SUR UNE MÉTHODE INNOVANTE ET PARTICIPATIVE : LE BIMBY
Quelques années après le lancement de la démarche BIMBY*, le passage à Grenoble de David Miet (architecte urbaniste à l’origine de la démarche) est l’occasion de faire un point sur cette manière innovante et participative de faire de l’urbanisme.
Presque cinq ans après le lancement de la démarche BIMBY, David Miet souligne qu’au plan national, une cinquantaine de communes et communautés de communes ont mené des études BIMBY. Les premiers PLU intégrant des Orientations d’Aménagement et de Programmation dédiés à la densification du tissu pavillonnaire ont vu le jour.
Ces actions sur l’intensification des tissus pavillonnaires partent de la conclusion suivante : la grande majorité de l’urbanisation des dernières décennies s’est opérée sous forme d’habitat individuel, en extension, sur les terres agricoles. Faisant le constat de cet étalement urbain, ces collectivités se sont investies sur la mutation des tissus pavillonnaires peu denses. L’objectif est une densification, mais réalisée grâce à de l’habitat individuel, grâce aux projets des habitants et pour les habitants. C’est dans cet optique que des réunions publiques et entretiens individuels entre habitants et architectes / urbanistes ponctuent la démarche. Celle-ci reste bien entendu volontaire pour les habitants. Elle constitue une modalité originale de conciliation, entre projets particuliers et intérêt général porté par la collectivité à travers son document d’urbanisme.
Avec la Loi ALUR, ce besoin de réflexion sur ces tissus urbains a pris une actualité encore plus brûlante. En effet, le texte de loi a conduit à la suppression immédiate du Coefficient d’Occupation des Sols pour les communes couvertes par un PLU. Cette disparition de règle à effet immédiat conduit les élus à composer quotidiennement avec des divisions parcellaires plus nombreuses, et plus ou moins heureuses.
Au final, la démarche BIMBY propose une modalité de réponse originale aux enjeux de nos sociétés : à savoir, comment composer un projet de société plus vertueux pour le territoire, grâce à une démarche d’urbanisme participative au sein de laquelle les habitants prennent toute leur place.
* BIMBY : Build In My BackYard que l’on peut traduire littéralement par « Construire dans mon jardin ».
Un an après son adoption, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014, voulue par Cécile Duflot, alors ministre du logement, tarde à être mise en œuvre. Le texte est touffu : il compte 177 articles qui touchent à la location, la copropriété, la vente, la réglementation des professionnels de l’immobilier ou encore l’urbanisme. Il nécessite, pour être pleinement applicable de multiples mesures réglementaires que le ministère avait réuni en 80 futurs décrets.
Or, un an après l’adoption de la loi Alur, seuls 13 ont été publiés. Et seuls six textes sont en cours d’examen par le Conseil d’Etat – passablement embouteillé – et devraient paraître avant l’été… « Nous avons donné la priorité aux mesures qui ont un impact sur le quotidien des ménages, sur la location ou sur la copropriété », explique un conseiller au ministère.
L’encadrement des loyers retardé
A ainsi été publié, le 1er août 2014, le décret qui plafonne les honoraires que les agents immobiliers peuvent facturer lors de la signature d’un contrat de location, une mesure entrée en vigueur le 15 septembre 2014. La caution locative pour les étudiants qui n’ont pas de garant fonctionne aussi depuis la rentrée 2014.
En revanche, l’une des mesures phares de la loi Duflot, l’encadrement des loyers – limité dans un premier temps à Paris –, attend toujours son texte d’application. Le projet, dont la rédaction a été particulièrement laborieuse, a été transmis au Conseil d’Etat pour une publication espérée à l’été. L’encadrement ne devrait concerner que les nouvelles locations (c’est-à-dire celle dont le locataire change) et les baux renouvelés, mais pas ceux tacitement reconduits.
Pour calculer les loyers médians de chaque quartier et de chaque type de logement qui vont servir de référence, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne a été dûment agréé le 26 décembre dernier. Mais celui de Lille, deuxième ville où devrait s’appliquer cet encadrement, attend encore son agrément. Un modèle de bail-type plus complet et plus informatif est lui aussi attendu dans les prochaines semaines, ainsi que la liste des documents que le bailleur est autorisé à réclamer avant d’accepter un locataire. La liste des meubles pour qu’un appartement soit réellement considéré comme meublé est elle aussi en cours.
La copropriété mieux encadrée
Très attendues elles aussi, les mesures concernant la copropriété et notamment le nouveau contrat-type des syndicats. Ce document doit définir très précisément les tâches qui incombent aux syndics et celles incluses ou non dans son tarif forfaitaire. De quoi permettre de comparer facilement les offres concurrentes et de dégonfler les multiples suppléments d’honoraires qui exaspèrent les copropriétaires.
À compter du 24 mars 2015, les copropriétés devront être dotées d’un compte bancaire séparé lors du la nomination du syndic ou de son renouvellement, là encore une mesure de transparence.
A aussi été créé, le 25 juillet 2014, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, consulté sur tout ce qui concerne les professions immobilières. Cette instance paritaire travaille d’arrache-pied, sous la présidence de Bernard Vorms, l’ancien directeur de l’Agence nationale pour l’information sur le logement, sur un code de déontologie. Les agents immobiliers devront le respecter sous peine de sanctions administrées par une future commission de contrôle qui sera présidée par un magistrat – mais là encore, le décret doit venir très bientôt…
La location HLM
Autre texte en préparation, la dématérialisation des fichiers des demandeurs de logements sociaux, qui seront partagés entre les organismes et les collectivités locales et connectés au fichier national, afin de mieux appréhender la demande. D’autres mesures déjà en vigueur concernent la vente des HLM, instaurant la suspension du versement des allocations logements lorsque l’appartement est trop vétuste, voire considéré comme indigne.
La loi Alur contient donc une foule de dispositions souvent très concrètes et populaires auprès des usagers, au risque d’inquiéter ou d’irriter les professionnels. L’Union des syndicats de l’immobilier crie ainsi « à la folie réglementaire ». Le ministère du logement espère achever tous les décrets à la fin de l’année 2015.
ANNEMASSE – La ville d’Annemasse a lancé officiellement son dispositif «Built In My Back Yard», qui consiste à étudier les possibilités d’évolutions des parcelles des propriétaires en vue de densifier l’habitat. Un dispositif qui se doit d’être en cohérence avec le Plan local d’urbanisme de la commune…Projet urbain expérimental dévoilé au niveau départemental en novembre dernier, BIMBY (pour «Built In My Back Yard» ou Construire dans mon jardin) a connu une application plus concrète et en tout cas davantage locale, en juin dernier, lorsque la commune d’Annemasse a officiellement initié son propre dispositif BIMBY, en conviant les propriétaires et copropriétaires de la ville à rencontrer un architecte urbaniste afin de bénéficier de conseils individuels et personnalisés concernant leur projet.
A l’aide d’une maquette informatique en trois dimensions, les participants ont ainsi pu visualiser les possibilités d’évolution de leur parcelle tout autant que son adéquation avec leurs souhaits. Ainsi, tout en répondant aux besoins des propriétaires, ces travaux devaient également permettre à la commune de mieux connaître les projets de ses administrés, dans le but de les transcrire dans un règlement d’urbanisme plus adapté.
Car, depuis septembre 2013, la ville d’Annemasse s’est engagée dans la révision générale de son Plan local d’urbanisme (PLU). Et c’est pour préparer au mieux l’écriture de ce document que cette opération de diagnostic des projets des habitants propriétaires était organisée.
Vous souhaitez connaître la valorisation foncière de votre propriété?
A travers BIMBY, les collectivités (et, à travers elles, le Département) entendent valoriser des secteurs déjà bâtis, sur l’initiative des propriétaires, et selon des principes définis par la Ville, afin d’offrir diverses possibilités:
Proximité des services;
Lieux déjà équipés et desservis;
Contribution, moyennant réflexion et encadrement réglementaire, à la création de nouveaux logements.
Destinés aux propriétaires et copropriétaires bénéficiant de terrains inoccupés, BIMBY présente de nombreux avantages (construire dans son jardin peut en effet aider un proche à se loger dans la région…). Mais, plus globalement, «Built In My Back Yard» s’avère être:
Une opportunité pour financer les investissements nécessaires afin d’éviter la dégradation de la copropriété en optimisant le foncier;
La possibilité de reconfigurer les espaces extérieurs afin de libérer des terrains à bâtir et financer ainsi les charges de la copropriété pour les années à venir;
Construire des logements au-dessus de parkings pour financer par exemple des travaux d’isolation d’une copropriété;
Ou encore, réorganiser les stationnements pour créer des jardins.
Built In My Back Yard
Si, localement, le dispositif «Built In My Back Yard» (BIMBY) entre dans le cadre de la révision général du PLU Annemasse (lire ci-contre), au niveau du territoire haut-savoyard le Conseil général et le CAUE (Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement de Haute-Savoie) l’envisagent de manière plus globale. Présenté sous le nom de «Mix’Cité», le projet vise à explorer l’opportunité d’optimiser la densité des tissus pavillonnaires existants en œuvrant à leur régénération urbaine et sociale.
Ainsi, un appel à projet a été proposé aux professionnels et aux étudiants des disciplines de l’aménagement du territoire. En s’appuyant sur deux sites d’expérimentations réels, situés à Vétraz-Monthoux et à Sciez, ces derniers ont tout d’abord été chargés d’évaluer les conditions de réussite des principes issus du programme de recherche BIMBY en sollicitant la participation conjointe des collectivités et des habitants. Avec plus de 30 projets, allant de la division de parcelle pour densifier l’urbanisation à l’adaptation de logements aux normes actuelles, dans le respect du contexte géographique local, tout a été pris en compte pour moderniser les lotissements situés en périphéries des vieux bourgs, tels qu’ils ont été conçus dans les années 70, qui ne correspondent plus à notre époque.
En 2012, OpinionWay réalisait un sondage qui révélait que 9 Français sur 10 préféraient vieillir chez eux plutôt que de rejoindre un établissement spécialisé, dans l’hypothèse où leur santé se dégraderait.
Justifié par l’attachement des personnes à leur lieu de vie, cette option est également la plus rationnelle. Le placement en maison de retraite est coûteux : il suppose donc la vente de la maison familiale pour être pouvoir payer les loyers élevés.
Et si les personnes âgées pouvaient préserver leur patrimoine, en finançant des travaux d’adaptation de leur logement par la vente d’un morceau de leur jardin à un autre ménage qui y ferait bâtir sa maison ? Ou s’ils se faisaient construire une petite de maison de plain-pied adaptée à leurs besoins dans leur jardin, tandis qu’ils vendraient la première maison à une famille qui cherche à s’installer sur leur commune ? Le BIMBY peut-être une solution à l’inadaptation de l’habitat au mode de vie des personnes âgées…
Selon un sondage OpinionWay réalisé en 2012, 90% des Français préfèrent adapter leur logement plutôt que d’intégrer une maison de retraite.
Le maintien à domicile peut se révéler une manne d’économies pour les dépenses publiques
Les dispositifs de maintien à domicile ont donc à rôle à jouer dans le bien-être des personnes âgées au quotidien. Si les Français préfèrent vieillir chez eux, c’est avant tout pour des raisons budgétaires : adapter son logement revient a minima à 4 280 euros, alors que le coût moyen mensuel d’une maison de retraite est de 2 200 euros. Et nous ne parlons même pas des raisons émotionnelles !
Muriel Boulmier, présidente du groupe de travail Évolutions démographiques et vieillissement, du Comité européen de coordination de l’habitat social, préconise notamment un réaménagement des aides publiques et du dispositif fiscal, à dépense budgétaire constante : « Souvent inabordable pour une personne seule, le maintien à domicile peut se révéler une manne d’économies pour la dépense publique. Si la prise de conscience collective naissante s’accompagne d’une mutualisation des moyens publics (santé, logement, cohésion sociale), l’économie réalisable pour la dépense publique apparaîtra clairement. En effet, bien que majoritairement propriétaires, les personnes âgées n’ont pas pour autant les moyens d’assumer cette dépense, ou son reste à payer, aides publiques déduites. »
De l’utilité des serious games
Les serious games peuvent entrer dans le cadre du maintien de l’autonomie à domicile. Des projets comme AZ@GAMEproposent par exemple des serious games de santé et d’autonomie sur le lieu de vie. En proposant aux joueurs des activités cognitives et physiques, ils permettent aux professionnels de santé de suivre les personnes à leur domicile tout en apportant une dimension ludique aux exercices.
D’autres outils sont en cours de développement ou déjà sur le marche pour permettre de bien vieillir chez soi grâce aux technologies. Ces innovation sont consultables dans l’infographie ci-dessous.
Vues comme des zones de repli sur soi ou de déclassement des classes populaires, les zones pavillonnaires sont aussi des territoires en pleine mutation, où s’inventent de nouvelles manières d’habiter.
Bienvenue dans l’enfer pavillonnaire. « Dehors, rien, hors le silence et la nuit qui tombe sur les trottoirs. Il y a bien ici et là des parterres tristement fleuris, des pergolas et parfois quelques tentatives pour créer un décors de jardinerie. La rue bordée de barrières en PVC attend un second souffle de vie.» Dans un essai tranchant (1), Jean-Luc Debry a listé tous les griefs qu’une conscience de gauche peut développer à l’encontre de cette France des propriétaires, des ralentisseurs, des ronds-points et de ce que l’auteur appelle le « vivre ensemble séparé ». Des néovillages marketés, où le travail, la consommation et la propriété sont érigés en Sainte-Trinité. L’auteur va même jusqu’à dénoncer une « idéologie pavillonnaire » offrant la possibilité à un « prolétariat pacifié » d’assouvir un rêve «petit-bourgeois» dans ce royaume de la bagnole des balisées. Un véritable «huis clos de l’égo » où l’on vit « ensembles séparé ».
Exagéré ? D’autres voix, en tous cas, commencent à s’élever pour changer le regard sur ce type d’habitat. « Le pavillonnaire, c’est révolutionnaire ! » a même osé le conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (Caue) de l’Essonne, de façon provocatrice, dans sa dernière gazette. Cet organisme départemental, en charge de la promotion de la qualité architecturale, urbaine et paysagère auprès des acteurs locaux, a lancé il y a quelques mois un Observatoire des mutations pavillonnaires.
Le but ? « Montrer que ces quartiers peuvent évoluer et peuvent être aussi porteurs de nouvelles manières d’habiter», explique Nolwenn Marchand, chargée de mission auprès du Caue 91. « Il serait réducteur, explique cette architecte, de ne voir dans ces formes d’habitat que des espaces consommateurs d’espace, énergivores, et producteurs d’un entre-soi. » Au contraire, de nombreuses initiatives se multiplient sur le terrain pour y développer une vie « plus collective, plus solidaire ».
À l’instar du projet de la famille Montfort, éjectée de Paris par les prix de l’immobilier.«Nous ne voulions pas rentrer dans l’environnement pavillonnaire classique, qui participe de l’étalement urbain et ne permet pas de faire face aux enjeux énergétiques futurs », explique Raphaël, le père de famille. Avec sa compagne, ils décide donc d’acheter, avec une autre famille, un pavillon de 300 m2 à Fontenay-sous-Bois (Val-de-Marne), qu’ils transforment en habitat groupé. Ils ajoutent un escalier extérieur, se partagent les quatre niveaux et mettent en commun la laverie, les caves, le garage à vélo et le jardin. Transformer un pavillon en logement collectif n’est pas le domaine réservé de cadres sup’.
À Sainte-Geneviève-des-Bois (Essonne), l’association Solidarités nouvelles pour le logement a métamorphosé une maison en six HLM très sociaux, destinés à accueillir des femmes isolées, précaires ou sans domicile. « Faire du logement individuel partagé, pour les gens perdus, c’est une très bonne solution. On constate vite une véritable entraide, explique Étienne Primard, fondateur de l’association. Très souvent, les habitants s’organisent, pour les trajets maison-école, se rendent des services, pour fêter les anniversaires ensemble…»
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Le CAUE du Val-de-Marne a, quant à lui, transformé un pavillon en espace de travail collectif. De nouveaux types de bureaux, appelés «coworking», qui ont le double avantage de réduire la mobilité subie entre domicile et travail et de recréer des petites centralités dans ce qui reste des cités-dortoirs, à vocation monofonctionnelles.
Un terrain d’expérimentations sociales
Au-delà de la transformation du bâti, les zones pavillonnaires sont aussi un terreau d’expérimentation sociale. À Limour-en-Hurepoix, les habitants ont mis en place un pédibus. Fini le ballet des voitures devant l’école : le ramassage scolaire est assuré par des parents bénévoles, à pied, selon un tracé préétabli. L’autopartage, les Amap ou les systèmes d’échanges locaux fleurissent aussi en Essonne, où plus de 50 % du parc de logements est constitué de maisons individuelles. C’est aussi le cas des Incroyables Comestibles. Le principe de ce mouvement est plutôt simple : planter des fruits et des légumes dans les espaces publics, dans des interstices urbains non utilisés, et qui sont offerts à tous.
Quand Elsa a commencé à poser des jardinières d’aromates et de menthe dans sa rue du vieux Corbeil, des voisins, à qui elle n’avait jamais parlé, sont immédiatement entrés en contact avec elle. Athis-Mons, Marcoussis, Étampes, Brunoy… Les Incroyables comestibles ont germé aujourd’hui actif dans une quarantaine de communes du département. Verra-t-on bientôt apparaître des potagers sur les ronds-points ? « Oui ! Cela existe déjà ! », explique-t-on au CAUE 91. « La Communauté d’agglomération des Lacs de l’Essonne a développé une démarche paysagère d’ensemble qui a débouché sur la formation des agents des espaces verts et la mise en place d’une gestion différenciée des espaces publics.» Résultat : des jardins ont bien vu le jour sur les carrefours giratoires…
Bien qu’éparses et balbutiantes, ces initiatives sont autant de pistes pour mieux vivre dans ces territoires périphériques, qu’il faut diffuser largement, explique Nolwenn Marchand. « Les zones pavillonnaires sont le fruit d’une histoire et de décisions politiques qui ont encouragé la production de maisons individuelles et l’accession à la propriété. Ce tissu urbain, qu’on le conteste ou pas, existe. Il est là. Il ne s’agit donc pas de stigmatiser ces territoires, et encore moins leurs habitants, ou de faire table rase, mais plutôt de s’interroger sur la manière dont on peut les faire évoluer.»
De son côté, la sociologue Violaine Girard a aussi démontré combien le développement d’un habitat pavillonnaire dans des zones périurbaines éloignées des grandes métropoles ne se traduit pas nécessairement par une « une démobilisation politique généralisée ni un strict repli sur la sphère domestique ». Ni par un sentiment de relégation ou de déclassement. Dans une étude menée dans des cantons semi-ruraux située à 40 km d’une capitale régionale du Sud-Est (2), où les ouvriers et les employés sont surreprésentés, elle démontre que ces catégories d’accédants à la propriété trouvent dans la sociabilité résidentielle, ainsi que dans la forte vie associative de ces petites communes (association de parents d’élèves, activités sportives, boules…) , une « source d’estime sociale » et « de reconnaissance sociale ». Ces mobilisations associatives, si elles diffèrent des pratiques propres aux classes moyennes, «légitiment l’entrée de nombreux ouvriers et techniciens sur la scène politique municipale ». L’image du « huis clos de l’égo » en prend un sacré coup.
