La servitude de passage pour cause d’enclave trouve son fondement dans l’article 682 du code civil, au chapitre des servitudes légales, qui dispose :
» Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »
Il est intéressant de savoir que cet article ne prévoyait, à l’origine du code civil (1804), que le désenclavement pour l’absence d’issue sur la voie publique, et qu’il a évolué à deux reprises :
D’abord, en 1881, pour prendre en compte une issue « insuffisante » : l’on imagine, en effet, que, dans bien des cas, la difficulté ne relevait pas de l’absence de desserte par la voie publique, mais de son manque de confort (largeur de voie insuffisante, en particulier).
Puis, bien plus tard, la référence aux utilisations potentielles du fonds à désenclaver « pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement » est apparue avec la Loi dite d’orientation foncière du 30 décembre 1967, de sorte qu’un propriétaire puisse demander le désenclavement au regard d’une nouvelle exploitation de son fonds.
L’on notera que le texte ne précise pas si cette nouvelle exploitation devait nécessairement être possible au regard des servitudes administratives préalablement à la naissance de la situation d’enclave, ou pas.
Dès lors, il se peut que l’application de cet article du code civil s’avère très perturbante pour les propriétaires voisins susceptibles de devoir « souffrir » le passage par application de l’article 683 (« trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique et fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ») : l’on peut supposer alors que la situation d’enclave d’un terrain puisse ainsi naître avec la levée d’une contrainte administrative !
Ce sera le cas, lorsque l’emprise d’un terrain passe, au plan local d ‘urbanisme, d’une zone non constructible, en zone urbaine ou à aménager : le propriétaire qui n’aurait jamais jusqu’alors revendiqué un état d’enclave, peut subitement demander au Juge de l’Ordre Judiciaire, qu’il lui reconnaisse son droit au désenclavement au regard des règles plus permissives dont il pourrait bien, désormais, vouloir profiter !
Ces considérations très méconnues, et donc très souvent négligées, sont éminemment importantes, pour le Géomètre-Expert et le Notaire, lors des divisions foncières donnant lieu à la création d’une servitude conventionnelle de passage.
En effet, deux options sont possibles pour définir cette servitude :
– soit l’on s’entend pour la constituer « dans l’esprit de l’article 682 du code civil » ce qui sous-entend que, si les possibilités d’utilisation du fonds dominant évoluent favorablement, la servitude est susceptible d’évoluer également,
– soit l’on souhaite prémunir le fonds servant d’un risque d’évolution trop favorable des règles d’utilisation du sol sur le fonds dominant, et il faudra alors agrémenter la servitude conventionnelle de clauses susceptibles de limiter les effets de l’article 682 du code civil, ou prévoyant une indemnisation complémentaire, le cas échéant.
Nous doutons fortement que cette question soit systématiquement appréhendée avec le vendeur et son acquéreur, mais l’on comprend que l’enjeu est important, et qu’il n’est pas exclu que cet oubli puisse être considéré, un jour, comme un manquement au devoir de conseil de la part des professionnels qui auront concouru aux mutations de propriété !
Article publié le 1 octobre 2018 par
