Étiquette dans POS

Le POS pourrait survivre jusqu’à fin 2019

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En février, nous faisions paraître un article sur la caducité des POS.

L’article mentionnait la caducité des POS au 27 mars 2017, issue de l’article L174-3, pour les communes qui se seraient lancées avant 2015 dans un PLU « version Loi ALUR », mais qui n’auraient pas abouti à l’approbation avant cette date…
 
Mais, il n’amenait pas toute l’information nécessaire, car il occultait complètement un article qui venait pourtant d’être inséré au L174-5 du code de l’urbanisme, par le biais de la Loi PLEC (LOI n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté) et qui prévoyait déjà que, pour les communes ayant délibéré avant fin 2015, pour « embarquer » dans un PLUI, le POS pourrait survivre jusqu’à fin 2019, à condition que le PLUI soit lui-même approuvé au plus tard à cette date.

Ainsi, pour les services instructeurs des collectivités, il faut depuis mars 2017 se faire devin, et faire, soit le pari d’une approbation du PLUI avant le 31 décembre 2019 et, d’ici là, instruire les demandes sur la base des règles du POS, ou bien le pari d’une approbation plus tardive, auquel cas, les demandes sont à instruire sur la base du règlement national d’urbanisme (RNU).

Les mauvaises langues diront qu’il en va pratiquement de même dans les deux cas, puisqu’ils feront remarquer que les règles notamment de zonage, d’un POS qui n’a jamais été révisé depuis plus de 17 ans, pourraient bien être discutablement opposées aux pétitionnaires !

                – Que se passe-t-il donc si les collectivités décident d’instruire sur base de POS irrégulièrement prolongés, c’est-à-dire sur la base du POS, alors que le PLUI n’est finalement approuvé qu’après la date fatidique du 1er janvier 2020 ?

                –  Rien pour toutes les autorisations délivrées et devenues définitives.

On ne saura donc trop conseiller aux Notaires d’attendre, pour régulariser leurs actes, que les délais de retrait et de déférés préfectoraux soient bien purgés ! 

Maintien de la délivrance de l’attestation de surface de plancher

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Dans le cadre des ventes de terrains à bâtir, la SCP BLEARD-LECOCQ a gardé l’habitude de fournir, accessoirement au descriptif mentionnant la superficie réelle, une attestation de surface de plancher, qui émanait de la réglementation sur les lotissement et la gestion des droits à construire.
Cette attestation informe aujourd’hui davantage sur les emprises au sol constructibles, puisque les derniers documents qui permettaient de gérer la densité (les POS), auront bientôt disparu, soit à l’occasion de l’élaboration d’un PLU à l’échelle communale ou d’un PLUI à l’échelle intercommunale, soit par le biais d’un retour au RNU (règlement national d’urbanisme), faute d’avoir été transformés en PLU (ou PLUI) avant l’échéance.
Pour rappel, en cas de retour au RNU, la gestion de la densité n’existe principalement que par les règles de hauteur.

Le but, pour nous, dans le maintien de la délivrance d’une telle attestation, est d’informer l’acquéreur sur les droits à bâtir attachés au terrain dont il souhaite se rendre propriétaire.
Puisqu’il est de l’intérêt commun de préserver les terres agricoles, nous estimerions ne pas remplir notre rôle de conseil à ne pas laisser entrevoir tout le potentiel constructible d’un terrain au moment de son acquisition, quand bien même, le projet de l’acquéreur se limiterait, dans un premier temps, à une utilisation partielle de ses droits.
Nous passerions également à côté de notre sensibilité sociale et sociétale, puisqu’à chaque fois que des droits à bâtir sont mal appréhendés par un acquéreur, c’est le prix du foncier à bâtir sur le secteur concerné qui risque d’être impacté à la hausse, renchérissant alors artificiellement l’accession à la propriété.

Or, une question se pose lorsque la règle d’urbanisme a évolué entre l’ancien et le nouveau document applicable.

En effet, l’application de l’article L442-14 du code de l’urbanisme a pour effet de cristalliser jusqu’à 5 ans la règle ancienne.
D’un autre côté, le dépôt du permis de construire déposé par l’acquéreur peut intervenir sous l’égide d’un nouveau document dont la règle est différente.
Lorsque l’acquéreur ne souhaite pas bénéficier des dispositions de l’article L442-14 qui interdit à l’administration de refuser son permis au motif de règles devenues plus contraignantes que celles qui existaient dans l’ancien document d’urbanisme, il se doit alors de le préciser explicitement.

Dans une tel cas, notre attestation distinguera donc le potentiel constructible du terrain selon que l’on se place sous la règle cristallisée, et sous la nouvelle règle applicable.
Il reste à préciser évidemment que « la règle » s’entend de l’ensemble du document d’urbanisme.
En effet, l’acquéreur ne pourra pas choisir « sa règle » en fonction des articles de chaque document, qu’il lui conviendrait de respecter !

Surfaces constructibles fortement réduites

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Surfaces réduites

Message aux communes dont les surfaces constructibles ont fortement réduit lors de l’élaboration d’un PLU intercommunal, suite aux lois Grenelle et Duflos :

Comme vous l’aurez compris, vous devrez faire avec le peu de surface constructible qui vous a été allouée lors de l’élaboration du PLU intercommunal pour continuer à maintenir le dynamisme de votre commune pour les 5 à 10 prochaines années.
Il y a fort à parier que, dans les prochaines révisions du document d’urbanisme, celles d’entre vous qui auront démontré qu’elles savent densifier leurs dents creuses, tout en maîtrisant les nouvelles formes urbaines seront plus écoutées que celles qui n’auront fait que subir la pression foncière, résultant de la raréfaction des surfaces à bâtir, et qui auront donc surconsommé leur quota.
Qui plus est, celles qui auront surconsommé leur « quota » en accueillant une densité inférieure à celle prévue au SCOT, ou qui auront subi la rétention foncière, ne pourront pas se prévaloir d’une dynamique d’attractivité et de rajeunissement de leur population ! Il est même probable qu’elles affichent une diminution de population, ce qui constituera l’excuse idéale des intercommunalités afin de leur diminuer davantage leur « quota » de logements dans les révisions futures, au bénéfice des villes « centres » !!!
De nombreuses solutions s’offrent à vous. Peu onéreuses, elles consistent à rentabiliser au maximum vos infrastructures déjà existantes, et accompagner/orienter les projets des propriétaires vers des montages gagnant-gagnant ; faites-vous accompagner (CAUE, PNR/ENRx, DDTM, bureaux d’étude privés,..), mettez de l’ingénierie de projet à disposition de vos administrés.