Étiquette dans permis de construire

Deux bonnes raisons de ne pas oublier de déposer une « DAACT division » et quand la déposer ?

Par dans Droit, Immobilier, Urbanisme Étiquette , , , , , , , , , , , , , , , , ,
DAACT

En matière de lotissement, la DAACT (Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux) sanctionne, comme son nom l’indique, l’achèvement et la conformité des travaux à l’autorisation d’urbanisme délivrée, que ces travaux aient été listés dans le programme des travaux d’un permis d’aménager, ou que ceux-ci aient fait l’objet d’une prescription lors de la délivrance de l’arrêté (R462-1 du C. Urb).

Lorsque les lots sont déjà desservis (même s’ils ne sont pas « raccordés » ou « branchés » aux réseaux), que l’on soit en permis d’aménager ou sous le régime de la simple déclaration préalable, se pose donc la question de l’utilité de déposer une DAACT.

Quelle conformité la DAACT peut bien « sanctionner » en l’absence de travaux ?

Il n’en va pas de même selon que l’on se trouve dans le cadre d’un permis d’aménager (PA) ou dans celui d’une non opposition à déclaration préalable de division (DP).

En matière de déclaration préalable de division, la doctrine considère que c’est la conformité au projet de division qui doit être contrôlée.

Cela a pour conséquence qu’on ne pourra déposer une DAACT – que l’on nommera ici « DAACT division » – qu’après la signature de l’acte authentique, date à laquelle la mutation intervient définitivement entre vendeur et acquéreur.

Attention, car la durée de validité d’une non opposition à déclaration préalable est de 3 ans. Il convient donc d’être vigilant sur la mise en oeuvre des divisions de l’opération de lotissement pendant ce délai !

C’est ainsi, par exemple, que la division d’une unité foncière en 3 lots de terrains à bâtir A, B et C pourra faire l’objet d’une « DAACT division » dès la vente du lot B (celui du milieu), alors que si le premier lot vendu est le lot A, la « DAACT division » de l’opération ne pourra valider la conformité de sa mise en oeuvre que lors de la vente d’un deuxième lot (B ou C). En attendant cette deuxième vente, seule une « DAACT division » partielle pourra être déposée pour valider la seule conformité à la division de A, car les lots B et C ne formeront qu’une seule et même unité foncière tant que l’un ou l’autre n’aura pas muté vers un propriétaire tiers !

Pour qui et pourquoi déposer cette « DAACT division », puisque la vente est déjà intervenue ?

Il se trouve que l’absence de contestation (sous 3 mois) d’une « DAACT division » n’est pas neutre juridiquement à l’égard de l’application des articles L442-14 et R600-3 du code de l’urbanisme !

Pour rappel, l’article L442-14 est celui qui interdit à l’administration de refuser un permis de construire sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles pendant un délai de 5 ans qui court à compter de l’arrêté de non opposition. Dès lors, le dépôt d’une « DAACT division » est clairement transparent à l’égard de cette disposition.

Pour autant, en l’absence de conformité régulièrement acquise (cad non contestée), l’on pourrait imaginer qu’un requérant se saisisse du moindre écart de conformité entre la division mise en oeuvre et celle déclarée, pour tenter d’annihiler les effets bénéfiques de cette première disposition : imaginons alors un acquéreur, ayant acquis un terrain sans condition de permis de construire, qui se trouverait dans l’impossibilité de réaliser son projet de construction, faute de pouvoir se prévaloir des effets de l’article L442-14 !!

En deuxième lieu, l’article R600-3 du C. Urb stipule :

« Aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est recevable à l’expiration d’un délai de six mois à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement.

 

Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d’achèvement mentionnée à l’article R. 462-1. »

L’on voit bien l’intérêt, donc, de déposer une « DAACT division » dans le cas des déclarations préalables de division, même partiellement après chaque vente de lot, pour sécuriser chaque fois davantage, à la fois les divisions déjà effectuées, mais aussi la cristallisation de la règle d’urbanisme opposable lors de la délivrance de l’arrêté de non opposition !

Qu’en est-il en matière de permis d’aménager ?

Dans le cas du PA sans travaux, c’est-à-dire de la division d’une unité foncière en vue de bâtir, qui ne relève de cette procédure « que » par application du deuxième point de l’article R421-19a) du code de l’urbanisme, alors la durée de validité de 3 ans détermine le délai, non plus pour réaliser l’ensemble des ventes, mais en vue de la réalisation des travaux (R424-17 du C Urb)

Ainsi, on considèrera que l’absence de travaux revient à considérer que ceux-ci sont déjà réalisés au moment de la délivrance de l’arrêté : ceci change donc totalement l’appréhension de la question de la conformité : le dépôt de la « DAACT division » pourra se faire dès cet instant et aura pour conséquence juridique « l’éclatement » de l’unité foncière à la grande différence de la non opposition à déclaration préalable !

A l’égard de l’application de l’article L442-14, ne pas oublier de déposer la « DAACT division » en PA sans travaux, revêt un intérêt moindre dès lors que ceci empêchera le délai de cristallisation de 5 ans de commencer à courir… ce qui ne constitue pas un préjudice pour les futurs acquéreurs, ni donc pour le pétitionnaire !

En revanche, à l’égard de l’application du R600-3 du C Urb, le dépôt de la « DAACT division » dès l’octroi de l’autorisation d’urbanisme aura le mérite de rendre la décision définitive, indépendamment de l’observation des règles d’affichage issues de l’article R424-15 du C Urb.

A noter que le législateur n’a pas dû percevoir qu’en l’absence de travaux, les riverains qui auraient pu avoir un intérêt à agir contre la décision, et qui se trouveraient, le cas échéant, privés d’un affichage règlementaire de l’autorisation ainsi octroyée par négligence du lotisseur, pourraient, du même coup, se trouver dépourvus de toute chance de faire valoir leurs droits, s’ils venaient à découvrir le projet d’aménagement lors de l’affichage du permis de construire d’un premier acquéreur, et ce, très probablement plus de 6 mois après la date de l’arrêté de lotir !

Publié le 25 mai 2018, mis à jour le 5 mai 2020 par

Annulation partielle du PLUI de la CAB – Qu’apporte la Loi ELAN ?

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Il faut considérer, tout d’abord, que le jugement qui a annulé partiellement le PLUI de la Communauté d’Agglomération du Boulonnais en janvier 2019 a statué sur la légalité du document à la date de son approbation (le 6 avril 2017), au regard de la loi Littoral.

Ainsi, depuis la publication de ce jugement, le contenu illégal doit être considéré comme illégal depuis l’approbation du document, sans même qu’un quelconque certificat d’urbanisme mentionnant les règles de son contenu n’ait le pouvoir de les faire survivre, selon le principe que ne peuvent être cristallisées que des règles légales.

Or, la loi ELAN du 23 novembre 2018 est venue, depuis, assouplir certains aspects de la loi Littoral.

Les possibilités de construction, dans les secteurs dont les zonages ont été remis en cause par le jugement du tribunal administratif de Lille, peuvent donc être aujourd’hui analysées au regard du nouveau texte.

Parmi les assouplissements dont la loi ELAN pourrait faire profiter les secteurs urbains jugés non conformes avec la Loi Littoral, il y a la possibilité de construire « au sein des secteurs déjà urbanisés »

Ainsi, selon l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, au deuxième paragraphe  :

« Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau mentionnés à l’article L. 121-13, à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. »

Ainsi, pour les projets situés à l’intérieur de secteurs déjà urbanisés , il sera possible de faire usage des dispositions du III de l’article 42 de la loi ELAN selon lesquelles :

« III.-Jusqu’au 31 décembre 2021, des constructions et installations qui n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre du bâti existant, ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti, peuvent être autorisées avec l’accord de l’autorité administrative compétente de l’Etat, après avis de la commission départementale de la nature des paysages et des sites, dans les secteurs mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction résultant de la présente loi, mais non identifiés par le schéma de cohérence territoriale ou non délimités par le plan local d’urbanisme en l’absence de modification ou de révision de ces documents initiée postérieurement à la publication de la présente loi.».

Dans l’hypothèse d’un projet de construction sur un terrain situé à l’intérieur de l’enveloppe bâtie (attention, il convient de tracer un périmètre autour du bâti existant et non autour des parcelles comprenant du bâti existant !) et si le PLU et le SCOT n’ont pas été mis en révision postérieurement à la loi ELAN, l’on pourra obtenir des autorisations d’urbanisme conformément à l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, cité plus haut, et le jugement d’annulation partielle ne devrait pas y faire échec.

Nous avons établi pour les secteurs principaux, les périmètres qui, selon nous, laissent encore la possibilité d’envisager des constructions, … mais plus pour très longtemps !…

 

L’opérateur de téléphonie Orange peut-il refuser de raccorder votre habitation individuelle ?

Par dans Droit, Immobilier, Urbanisme Étiquette , , , , , , , , , , ,

Dans un contexte où la mort de la téléphonie fixe est déjà annoncée, la question se pose de savoir si l’opérateur devenu « Orange » est encore redevable d’un service public de desserte de tous ses abonnés potentiels comme pouvait l’être l’opérateur historique France Télécom !

A l’heure où l’on peut recevoir les chaînes de TV par satellite, et téléphoner exclusivement via un téléphone mobile, l’on pourrait penser que la téléphonie fixe est devenu un réseau de « confort » qui, à l’instar du gaz ou de la fibre optique, n’est installé par l’opérateur qu’en fonction de son bon vouloir, et s’agissant d’entreprises privées, en fonction de son seul critère décisionnel : la rentabilité économique !

En fait, le service universel des communications électroniques assurait, à l’origine, un accès à tous les citoyens à trois composantes : le service téléphonique, l’annuaire d’abonnés et de service de renseignement, et la publiphonie, c’est-à-dire l’accès à des cabines téléphoniques publiques.

En 2015, la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques a réorienté le cadre du service universel sur l’accès au service téléphonique avec un débit suffisant pour permettre l’accès à Internet. La publication de l’annuaire d’abonnés est apparue désuète car ce service est naturellement offert par le marché, notamment dans sa forme électronique. La publiphonie a été supprimée du dispositif.

Ainsi, il subsiste donc un service public qui donne droit à l’accès au réseau Orange, désigné comme prestataire pour le service universel. Concrètement, cela signifie que toute personne peut demander l’installation d’une ligne téléphonique et a le droit de se raccorder au réseau Orange. Le tarif appliqué par le prestataire est le même pour tout le monde, quelle que soit la difficulté de l’installation de la ligne et du raccordement. Il peut éventuellement être différent lorsqu’il s’agit d’une ligne secondaire.

En particulier, voici comment se répartissent les frais de raccordement au réseau de communication. Il faut distinguer les travaux dits de « génie civil » qui permettent de construire le réseau (la pose des gaines pour le passage des câbles), des travaux de « câblage » qui permettent le raccordement physique de l’abonné.

Les travaux de génie civil situés sur la propriété privée et sur la voie publique située dans son prolongement, sont à la charge du propriétaire. Il est libre de les confier à un prestataire distinct du prestataire de service universel, mais il devra les faire aboutir au « point d’adduction » qui est défini par l’opérateur.

Les travaux de génie civil situés sur la voie publique éventuellement nécessaires au raccordement de la maison sont à la charge de l’opérateur en charge du service téléphonique. Toutefois, en cas de difficultés exceptionnelles de construction, une participation peut être facturée par l’opérateur au demandeur pour une résidence secondaire.

De la même façon, les prestations de câblage sont à charge de l’opérateur, sauf en cas de résidence secondaire.

La servitude de passage pour cause d’enclave (Article 682 du Code Civil)

Par dans Bimby, Immobilier, Jurisprudence, Urbanisme Étiquette , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

La servitude de passage pour cause d’enclave trouve son fondement dans l’article 682 du code civil, au chapitre des servitudes légales, qui dispose :

 » Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Il est intéressant de savoir que cet article ne prévoyait, à l’origine du code civil (1804), que le désenclavement pour l’absence d’issue sur la voie publique, et qu’il a évolué à deux reprises :

D’abord, en 1881, pour prendre en compte une issue « insuffisante » : l’on imagine, en effet, que, dans bien des cas, la difficulté ne relevait pas de l’absence de desserte par la voie publique, mais de son manque de confort (largeur de voie insuffisante, en particulier).

Puis, bien plus tard, la référence aux utilisations potentielles du fonds à désenclaver « pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement » est apparue avec la Loi dite d’orientation foncière du 30 décembre 1967, de sorte qu’un propriétaire puisse demander le désenclavement au regard d’une nouvelle exploitation de son fonds.

L’on notera que le texte ne précise pas si cette nouvelle exploitation devait nécessairement être possible au regard des servitudes administratives préalablement à la naissance de la situation d’enclave, ou pas.

Dès lors, il se peut que l’application de cet article du code civil s’avère très perturbante pour les propriétaires voisins susceptibles de devoir « souffrir » le passage par application de l’article 683 (« trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique et fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ») : l’on peut supposer alors que la situation d’enclave d’un terrain puisse ainsi naître avec la levée d’une contrainte administrative !

Ce sera le cas, lorsque l’emprise d’un terrain passe, au plan local d ‘urbanisme, d’une zone non constructible, en zone urbaine ou à aménager : le propriétaire qui n’aurait jamais jusqu’alors revendiqué un état d’enclave, peut subitement demander au Juge de l’Ordre Judiciaire, qu’il lui reconnaisse son droit au désenclavement au regard des règles plus permissives dont il pourrait bien, désormais, vouloir profiter !

Ces considérations très méconnues, et donc très souvent négligées, sont éminemment importantes, pour le Géomètre-Expert et le Notaire, lors des divisions foncières donnant lieu à la création d’une servitude conventionnelle de passage.

En effet, deux options sont possibles pour définir cette servitude :

– soit l’on s’entend pour la constituer « dans l’esprit de l’article 682 du code civil » ce qui sous-entend que, si les possibilités d’utilisation du fonds dominant évoluent favorablement, la servitude est susceptible d’évoluer également,

– soit l’on souhaite prémunir le fonds servant d’un risque d’évolution trop favorable des règles d’utilisation du sol sur le fonds dominant, et il faudra alors agrémenter la servitude conventionnelle de clauses susceptibles de limiter les effets de l’article 682 du code civil, ou prévoyant une indemnisation complémentaire, le cas échéant.

Nous doutons fortement que cette question soit systématiquement appréhendée avec le vendeur et son acquéreur, mais l’on comprend que l’enjeu est important, et qu’il n’est pas exclu que cet oubli puisse être considéré, un jour, comme un manquement au devoir de conseil de la part des professionnels qui auront concouru aux mutations de propriété !

Article publié le 1 octobre 2018 par

 

Comment gagner 7 mois de délai sur une vente de terrain à bâtir grâce à la division primaire !

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Depuis le 1er avril 2017, bon nombre de divisions en vue de bâtir se voient imposer le dépôt d’un permis d’aménager en lieu et place de la simple déclaration préalable de division pour le simple fait qu’ils se trouvent en secteur « protégé », l’article R421-19 précise : « dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement« .

En effet, les sites patrimoniaux remarquables définis au L631-1 du code du patrimoine ont le caractère de servitude d’utilité publique et peuvent couvrir un large territoire puisqu’ils ont « digéré » à la fois les anciennes AVAP et ZPPAUP, mais aussi les secteurs sauvegardés.

Il n’est donc pas inutile de se poser la question de savoir si la division en vue de bâtir envisagée par le client est susceptible d’échapper à la règlementation des lotissements.

Ainsi, si le projet de construction consiste en autre chose qu’une maison d’habitation individuelle, le recours au dispositif particulier de la division primaire peut constituer une solution idéale pour gagner du temps et de l’argent !

Certes, c’était déjà le cas lorsqu’on évitait la déclaration préalable de division, car l’on économisait une procédure administrative d’un mois d’instruction, et le délai de retrait de 3 mois. Mais, dans le cas du permis d’aménager, le délai minimum d’instruction est de 4 mois (3 mois de permis d’aménager de droit commun + un mois de délai complémentaire « Architecte des Bâtiments de France »).

Le gain de délai total (pour aboutir à un permis d’aménager définitif) est donc potentiellement de 7 mois minimum sur ce type de dossier ! Si l’on considère aussi le coût du dépôt d’un permis d’aménager, même en un seul lot, le recours à la division primaire est, sans doute, le conseil le plus avisé que l’on puisse vous donner, en tant que professionnel de la division foncière ! … encore faut-il savoir mettre en oeuvre le dispositif !