Étiquette dans immobilier

Une crise immobilière s’ajoutera-t-elle à la crise sanitaire ?

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Chers membres de notre atelier, chers étudiants, chers collègues, chers amis,

En espérant que vous allez tous bien, voici une analyse de la situation actuelle, agrémentée de quelques dessins de mon ami Christian TEEL, caricaturiste sportif (surtout cycliste) à qui j’avais demandé d’illustrer quelques articles en 2015, beaucoup restent actuels et permettent d’alléger la gravité de la situation.

Depuis deux semaines certains acteurs de l’industrie immobilière s’interrogent, pour ne pas dire s’inquiètent d’une crise immobilière annoncée, sans doute faut-il rappeler que la peur n’évite pas le danger et qu’il ne faut pas ignorer les étapes d’un processus long et finalement incertain, oui incertain. Dans le cas contraire nous précipiterons la crise, pour ne pas dire nous l’accentuerons !

En ce qui nous concerne, l’expert immobilier n’est pas un mouton de panurge et il est hors de question d’avancer des chiffres, toute supputation serait hasardeuse, pour ne pas dire irresponsable.

A l’instar de ce qui s’est passé en 2008, « une crise financière sans précédent depuis 1929 », disait-on à l’époque… où le fait générateur de la crise fut la fermeture de la banque Lehman Brothers le 15 septembre.

En 2020, on peut déjà dire que le fait générateur du changement de cycle sera la décision gouvernementale de confinement du 16 mars, il y aura un avant et un après, tout ce qui a été fait et écrit avant, y compris la valorisation des biens, n’a plus de certitude.

L’absence de certitude n’est pas en soi une crise, elle doit favoriser la capacité de résilience et l’émergence du bon sens.

Sans doute la financiarisation de certains actifs et le couplage immobilier/mobilier avait fait perdre la raison à certains investisseurs (et parfois à ceux qui les accompagnent) et ce depuis plusieurs années. Personnellement je me suis souvent inquiété d’une dérive financière de l’immobilier (cf la conclusion générale (page 554) de ma thèse soutenue en 2016, j’avais même rapproché la méthode DCF (une méthode d’évaluation) avec l’ECP (l’effet Placebo).

Mais l’heure n’est pas de savoir qui a raison ou tort, cela ne sert à rien.

Bien sur la bourse a subi une crise instantanée, n’en déplaise à certains le temps de la bourse n’est pas le temps de l’immobilier, fort heureusement.

La situation immobilière se compose comme une valse à quatre temps (oui je sais Mathilde, la valse c’est trois temps, mais Brel ne l’a-t-il pas comptée au moins jusqu’à mille ?) :

  • Celui que nous connaissions, un temps de réjouissance de l’immobilier avec des taux historiquement bas et un nombre de transactions historiquement haut, un âge d’or qui permettra aux plus jeunes de nous classer rapidement dans la catégorie des rabâcheurs ou des anciens combattants, n’en parlons plus.
  • Celui que nous connaissons, un temps d’expectative, avec des craintes et des réflexes de repli sur soi, souvent irrationnels. Il devrait durer jusqu’à la fin du confinement et les premiers jours de reprises effectives du travail. L’action balaiera instantanément ce temps, c’est ce que nous attendons, avec impatience.
  • Celui que nous allons connaitre, un temps d’illiquidité, la théorie du parebrise et du rétroviseur, les opérateurs regardent devant et les experts regardent derrière, au milieu il y a les bonimenteurs. Ce temps d’illiquidité peut durer de 12 à 24 mois, il va même forcément durer, ce n’est pas si grave si les banques jouent le jeu, notamment les reports massifs d’échéances.
  • Enfin celui que nous ne connaissons pas mais que nous redoutons tous, le temps du marché. La théorie du « je te tiens tu me tiens par la barbichette », le premier du vendeur ou de l’acquéreurqui rira aura le sentiment d’avoir gagné… mais gagné quoi au juste ? le même acheteur gagnant d’un jour sera perdant le lendemain lorsqu’il deviendra vendeur lui-même…

Les premiers contacts « post confinement » du marché Lillois ne semblent pas accablants, même s’ils ne peuvent être exhaustifs et surtout ils seront rapidement évolutifs, c’est d’actualité.

Ici, cet agent immobilier me fait part de ses 40 compromis en cours de signature notaire et de ses 2 défections (seulement)… sans doute n’avait il pas encore l’information d’une ordonnance de suspension des délais du droit de préemption (reporté à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire).

Là, un appartement mis en vente par le système VNI (Vente Notariale Interactive), 103m2 à rénover bd St Denis Paris 10ème, évalué à 1 050 000€ (avant confinement), s’est vendu à 1 105 000€ il y a 48h (pendant confinement), alors même que le nombre de visite s’était forcément restreint.

Sans parler du foncier, denrée rare s’il en est, dont le prix SDP n’est pas là de s’affaiblir compte tenu du besoin de logements, Covid ou pas. D’ailleurs les PUV signées plusieurs mois avant le Covid se concrétiserons plusieurs années après.

Bien sûr, il y a les loyers des commerces : les demandes de report qui pleuvent et sans doute les demandes de baisse qui pleuvront, faut-il rappeler les excès des taux de rendement attendus, favorisant ainsi l’augmentation parfois irraisonnée de certains loyers… pas tous heureusement.

Bien sûr, cet important investissement « bureaux » (plus de 20M€), « dealé » avant le confinement, qui se trouve différé par une décision du comité d’engagement d’un investisseur institutionnel, suspendant l’ensemble de ses investissements, jusqu’à nouvel ordre.

Bien sûr, chacun de vous a déjà en tête telle ou telle situation précise qu’il connait…

Bien sûr quelques opportunités de marché offriront quelques bonnes affaires, cependant les opportunités ne font pas le marché, que ce soit dit.

A l’instant de la situation connue, il y a certes des raisons de s’inquiéter mais aussi d’espérer (la force de l’état, la capacité des banques, la stabilité politique et monétaire et l’Europe), plus que jamais la théorie du bilan coût/avantage a un sens. A l’instant, c’est le statu quo et il va durer. Mon danseur risque même de confondre ou de chevaucher les temps et se prendre les pieds dans le tapis, cela permettra d’éviter peut-être la panique.

L’immobilier est une valeur refuge, certains l’ont même imaginé comme un coffre-fort, n’allons pas jusque-là. Le principe même d’une valeur refuge est sa capacité de résilience, ne serait ce que par son inertie, elle nous protège des décisions à l’emporte-pièce, celles qui allumeraient la mèche d’une spirale baissière.

Le cycle de l’investissement immobilier est un temps long. Il est donc tout à fait prématuré de paniquer et de se précipiter, sauf à se tirer une balle dans le pied… et à ne plus danser du tout. Ceux qui raccourcissent le temps de l’immobilier, par nécessité d’amélioration du TRI, ont tort. Sachez qu’une valse à quatre temps c’est beaucoup moins dansant mais tout aussi charmant qu’une valse à trois temps, c’est Brel qui le dit !

N’hésitez pas à consulter les experts, ils sont nombreux au sein de notre atelier, quel que soit leurs statuts ou leurs normes !

Ce matin, en consultant mes mails, je lisais cette proposition de la société AGORA France « La bourse au quotidien, analyses et conseils boursiers indépendants » qui proposait en publicité « Recevez un rapport spécial complet : Comment devenir riche en temps de crise ».

Je vous le concède, au regard de la crise que nous connaissons, une telle publicité semble inappropriée, pour ne pas dire nauséabonde. La consultation du site WEB de cette société confirme deux caractéristiques de la financiarisation, l’avidité et le cynisme, souvenons-nous en. Néanmoins cette caricature outrancière révèle également qu’une crise n’est jamais sans lendemain.

Les spéculateurs sans scrupule se frottent, peut-être, déjà les mains de la crise qui s’annonce. Est-ce la peine, plus tôt que de raison, de leur faire offrande du marché immobilier ?

Chers membres, je vous remercie de votre attention, j’espère avoir aborder ce sujet avec une certaine légèreté, l’essentiel est pour l’instant ailleurs, notamment du côté des soignants. Je vous encourage à la solidarité, à la prudence et à la confraternité, merci également de vous échanger les informations (c’est le nerf de la guerre !) qui permettent d’alimenter une réflexion objective au sein de notre atelier !

Si besoin, pour celles qui en doutent, je ne sais pas danser, du tout. Je n’ai d’ailleurs pas l’intention d’apprendre.

D’ores et déjà, nous faisons le pari d’une formation le 23 juin, sur le sujet du PLUI2 de la MEL, histoire de conjurer le sort et d’une forte envie de se revoir en pleine forme, merci à Marie pour son énergie et à Paul Guillaume BALAY pour cette suggestion.

Enfin, je ne résiste pas de conclure mes propos par cette devise qui m’est chère…

En avant, malgré tout ! (Devise du 150ème  régiment d’infanterie de VERDUN, auquel je dois tant lorsque j’ai eu 18 ans, hier-      )

Jean-Jacques MARTEL, docteur en droit,

Expert immobilier agréé par la Cour de cassation

Maître de conférences à l’Université de Lille (MCA) Co-directeur du MASTER 2 ICEU et du DU baux commerciaux, directeur pédagogique de l’ICH

Président de l’Atelier des Professionnels de l’immobilier et de l’ICEU ICH associé de l’Université de Lille 2.

L’opérateur de téléphonie Orange peut-il refuser de raccorder votre habitation individuelle ?

Par dans Droit, Immobilier, Urbanisme Étiquette , , , , , , , , , , ,

Dans un contexte où la mort de la téléphonie fixe est déjà annoncée, la question se pose de savoir si l’opérateur devenu « Orange » est encore redevable d’un service public de desserte de tous ses abonnés potentiels comme pouvait l’être l’opérateur historique France Télécom !

A l’heure où l’on peut recevoir les chaînes de TV par satellite, et téléphoner exclusivement via un téléphone mobile, l’on pourrait penser que la téléphonie fixe est devenu un réseau de « confort » qui, à l’instar du gaz ou de la fibre optique, n’est installé par l’opérateur qu’en fonction de son bon vouloir, et s’agissant d’entreprises privées, en fonction de son seul critère décisionnel : la rentabilité économique !

En fait, le service universel des communications électroniques assurait, à l’origine, un accès à tous les citoyens à trois composantes : le service téléphonique, l’annuaire d’abonnés et de service de renseignement, et la publiphonie, c’est-à-dire l’accès à des cabines téléphoniques publiques.

En 2015, la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques a réorienté le cadre du service universel sur l’accès au service téléphonique avec un débit suffisant pour permettre l’accès à Internet. La publication de l’annuaire d’abonnés est apparue désuète car ce service est naturellement offert par le marché, notamment dans sa forme électronique. La publiphonie a été supprimée du dispositif.

Ainsi, il subsiste donc un service public qui donne droit à l’accès au réseau Orange, désigné comme prestataire pour le service universel. Concrètement, cela signifie que toute personne peut demander l’installation d’une ligne téléphonique et a le droit de se raccorder au réseau Orange. Le tarif appliqué par le prestataire est le même pour tout le monde, quelle que soit la difficulté de l’installation de la ligne et du raccordement. Il peut éventuellement être différent lorsqu’il s’agit d’une ligne secondaire.

En particulier, voici comment se répartissent les frais de raccordement au réseau de communication. Il faut distinguer les travaux dits de « génie civil » qui permettent de construire le réseau (la pose des gaines pour le passage des câbles), des travaux de « câblage » qui permettent le raccordement physique de l’abonné.

Les travaux de génie civil situés sur la propriété privée et sur la voie publique située dans son prolongement, sont à la charge du propriétaire. Il est libre de les confier à un prestataire distinct du prestataire de service universel, mais il devra les faire aboutir au « point d’adduction » qui est défini par l’opérateur.

Les travaux de génie civil situés sur la voie publique éventuellement nécessaires au raccordement de la maison sont à la charge de l’opérateur en charge du service téléphonique. Toutefois, en cas de difficultés exceptionnelles de construction, une participation peut être facturée par l’opérateur au demandeur pour une résidence secondaire.

De la même façon, les prestations de câblage sont à charge de l’opérateur, sauf en cas de résidence secondaire.

La servitude de passage pour cause d’enclave (Article 682 du Code Civil)

Par dans Bimby, Immobilier, Jurisprudence, Urbanisme Étiquette , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

La servitude de passage pour cause d’enclave trouve son fondement dans l’article 682 du code civil, au chapitre des servitudes légales, qui dispose :

 » Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Il est intéressant de savoir que cet article ne prévoyait, à l’origine du code civil (1804), que le désenclavement pour l’absence d’issue sur la voie publique, et qu’il a évolué à deux reprises :

D’abord, en 1881, pour prendre en compte une issue « insuffisante » : l’on imagine, en effet, que, dans bien des cas, la difficulté ne relevait pas de l’absence de desserte par la voie publique, mais de son manque de confort (largeur de voie insuffisante, en particulier).

Puis, bien plus tard, la référence aux utilisations potentielles du fonds à désenclaver « pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement » est apparue avec la Loi dite d’orientation foncière du 30 décembre 1967, de sorte qu’un propriétaire puisse demander le désenclavement au regard d’une nouvelle exploitation de son fonds.

L’on notera que le texte ne précise pas si cette nouvelle exploitation devait nécessairement être possible au regard des servitudes administratives préalablement à la naissance de la situation d’enclave, ou pas.

Dès lors, il se peut que l’application de cet article du code civil s’avère très perturbante pour les propriétaires voisins susceptibles de devoir « souffrir » le passage par application de l’article 683 (« trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique et fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ») : l’on peut supposer alors que la situation d’enclave d’un terrain puisse ainsi naître avec la levée d’une contrainte administrative !

Ce sera le cas, lorsque l’emprise d’un terrain passe, au plan local d ‘urbanisme, d’une zone non constructible, en zone urbaine ou à aménager : le propriétaire qui n’aurait jamais jusqu’alors revendiqué un état d’enclave, peut subitement demander au Juge de l’Ordre Judiciaire, qu’il lui reconnaisse son droit au désenclavement au regard des règles plus permissives dont il pourrait bien, désormais, vouloir profiter !

Ces considérations très méconnues, et donc très souvent négligées, sont éminemment importantes, pour le Géomètre-Expert et le Notaire, lors des divisions foncières donnant lieu à la création d’une servitude conventionnelle de passage.

En effet, deux options sont possibles pour définir cette servitude :

– soit l’on s’entend pour la constituer « dans l’esprit de l’article 682 du code civil » ce qui sous-entend que, si les possibilités d’utilisation du fonds dominant évoluent favorablement, la servitude est susceptible d’évoluer également,

– soit l’on souhaite prémunir le fonds servant d’un risque d’évolution trop favorable des règles d’utilisation du sol sur le fonds dominant, et il faudra alors agrémenter la servitude conventionnelle de clauses susceptibles de limiter les effets de l’article 682 du code civil, ou prévoyant une indemnisation complémentaire, le cas échéant.

Nous doutons fortement que cette question soit systématiquement appréhendée avec le vendeur et son acquéreur, mais l’on comprend que l’enjeu est important, et qu’il n’est pas exclu que cet oubli puisse être considéré, un jour, comme un manquement au devoir de conseil de la part des professionnels qui auront concouru aux mutations de propriété !

Article publié le 1 octobre 2018 par

 

Transférer du CES pour augmenter l’emprise au sol d’un terrain à bâtir – est-ce possible ?

Par dans Droit, Immobilier, Urbanisme Étiquette , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Depuis que la Loi ALUR du 24 mars 2014 a mis fin aux COS et aux superficies minimales dans les PLU et PLU intercommunaux, la densité urbaine est gérée exclusivement par le coefficient d’emprise au sol et les hauteurs de construction, généralement fixés respectivement aux articles 9 et 10 des règlements d’urbanisme.

L’emprise au sol est définie à l’article R420-1 du code de l’urbanisme :

« L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.
Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. »
Ainsi le coefficient d’emprise au sol constitue le rapport entre la somme des emprises au sol couvertes par les constructions et bâtiments d’un terrain, et la superficie du terrain pris pour référence.

En urbanisme, la notion de « transfert » de densité, propre à la gestion du COS, parfois mentionné à l’article 14 des anciens POS, mais encadré par l’article L123-4 et dont l’objectif était de basculer du COS d’une zone émettrice vers une zone réceptrice, n’existe plus depuis le 23 septembre 2015.

Pour rappel, cette disposition s’accompagnait d’une servitude administrative à constater dans un acte authentique, qui grevait alors le terrain « émetteur » de densité :

« […] En cas de transfert, la totalité du terrain dont les possibilités de construction sont transférées est frappée de plein droit d’une servitude administrative d’interdiction de construire constatée par un acte authentique publié au fichier immobilier. Cette servitude ne peut être levée que par décret pris sur avis conforme du Conseil d’Etat. »

Le législateur n’a pas prévu de dispositif similaire pour envisager le « transfert » d’emprise au sol.

Pour autant, de la même façon que se posait la question de la répartition de SHON (devenue surface de plancher) à l’intérieur d’un périmètre loti en vertu d’un COS (coefficient d’occupation du sol) applicable à une zone donnée, l’on peut se poser la question de la répartition de l’emprise au sol à l’intérieur d’une opération de lotissement.

En particulier, si le règlement du plan local d’urbanisme ne s’oppose pas explicitement à l’application du R151-21 (mieux connu sous l’ancien numéro  R123-10-1), qui dispose :

« […]

Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. »

alors, l’on pourra parfaitement imaginer une répartition de l’emprise au sol au travers des différents lots, bien que le législateur n’ait pas pris la peine de le prévoir explicitement dans les pièces de la déclaration préalable de division, ou dans celles du permis d’aménager.

Dès lors, le lotisseur devra garantir à l’administration une emprise au sol maximale affectée aux lots issus de son opération de lotissement pour en assurer la conformité, mais il pourra limiter contractuellement celle d’un lot au bénéfice d’un autre.

A noter qu’en l’espèce, les limitations au droit de construire n’auront pas eu à faire l’objet d’une servitude administrative constatée par acte authentique, puisque non encadrées par le législateur.

Publié le 4 mai 2018 par