Souvent peu denses, les lotissements d’habitat et les quartiers pavillonnaires constituent un gisement de foncier exploitable dans le contexte de renouvellement urbain et de lutte contre l’étalement urbain. L’augmentation du prix du foncier et les évolutions réglementaires (suppression de la taille minimum des parcelles et du coefficient d’occupation des sols) entraînent des phénomènes spontanés de redivision parcellaire. Ces nouveaux enjeux autour du tissu pavillonnaire existant et les apports de population qui y sont liés sont à prendre en compte dans le SCoT.
RETOUR SUR UNE MÉTHODE INNOVANTE ET PARTICIPATIVE : LE BIMBY
Quelques années après le lancement de la démarche BIMBY*, le passage à Grenoble de David Miet (architecte urbaniste à l’origine de la démarche) est l’occasion de faire un point sur cette manière innovante et participative de faire de l’urbanisme.
Presque cinq ans après le lancement de la démarche BIMBY, David Miet souligne qu’au plan national, une cinquantaine de communes et communautés de communes ont mené des études BIMBY. Les premiers PLU intégrant des Orientations d’Aménagement et de Programmation dédiés à la densification du tissu pavillonnaire ont vu le jour.
Ces actions sur l’intensification des tissus pavillonnaires partent de la conclusion suivante : la grande majorité de l’urbanisation des dernières décennies s’est opérée sous forme d’habitat individuel, en extension, sur les terres agricoles. Faisant le constat de cet étalement urbain, ces collectivités se sont investies sur la mutation des tissus pavillonnaires peu denses. L’objectif est une densification, mais réalisée grâce à de l’habitat individuel, grâce aux projets des habitants et pour les habitants. C’est dans cet optique que des réunions publiques et entretiens individuels entre habitants et architectes / urbanistes ponctuent la démarche. Celle-ci reste bien entendu volontaire pour les habitants. Elle constitue une modalité originale de conciliation, entre projets particuliers et intérêt général porté par la collectivité à travers son document d’urbanisme.
Avec la Loi ALUR, ce besoin de réflexion sur ces tissus urbains a pris une actualité encore plus brûlante. En effet, le texte de loi a conduit à la suppression immédiate du Coefficient d’Occupation des Sols pour les communes couvertes par un PLU. Cette disparition de règle à effet immédiat conduit les élus à composer quotidiennement avec des divisions parcellaires plus nombreuses, et plus ou moins heureuses.
Au final, la démarche BIMBY propose une modalité de réponse originale aux enjeux de nos sociétés : à savoir, comment composer un projet de société plus vertueux pour le territoire, grâce à une démarche d’urbanisme participative au sein de laquelle les habitants prennent toute leur place.
* BIMBY : Build In My BackYard que l’on peut traduire littéralement par « Construire dans mon jardin ».
Un an après son adoption, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014, voulue par Cécile Duflot, alors ministre du logement, tarde à être mise en œuvre. Le texte est touffu : il compte 177 articles qui touchent à la location, la copropriété, la vente, la réglementation des professionnels de l’immobilier ou encore l’urbanisme. Il nécessite, pour être pleinement applicable de multiples mesures réglementaires que le ministère avait réuni en 80 futurs décrets.
Or, un an après l’adoption de la loi Alur, seuls 13 ont été publiés. Et seuls six textes sont en cours d’examen par le Conseil d’Etat – passablement embouteillé – et devraient paraître avant l’été… « Nous avons donné la priorité aux mesures qui ont un impact sur le quotidien des ménages, sur la location ou sur la copropriété », explique un conseiller au ministère.
L’encadrement des loyers retardé
A ainsi été publié, le 1er août 2014, le décret qui plafonne les honoraires que les agents immobiliers peuvent facturer lors de la signature d’un contrat de location, une mesure entrée en vigueur le 15 septembre 2014. La caution locative pour les étudiants qui n’ont pas de garant fonctionne aussi depuis la rentrée 2014.
En revanche, l’une des mesures phares de la loi Duflot, l’encadrement des loyers – limité dans un premier temps à Paris –, attend toujours son texte d’application. Le projet, dont la rédaction a été particulièrement laborieuse, a été transmis au Conseil d’Etat pour une publication espérée à l’été. L’encadrement ne devrait concerner que les nouvelles locations (c’est-à-dire celle dont le locataire change) et les baux renouvelés, mais pas ceux tacitement reconduits.
Pour calculer les loyers médians de chaque quartier et de chaque type de logement qui vont servir de référence, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne a été dûment agréé le 26 décembre dernier. Mais celui de Lille, deuxième ville où devrait s’appliquer cet encadrement, attend encore son agrément. Un modèle de bail-type plus complet et plus informatif est lui aussi attendu dans les prochaines semaines, ainsi que la liste des documents que le bailleur est autorisé à réclamer avant d’accepter un locataire. La liste des meubles pour qu’un appartement soit réellement considéré comme meublé est elle aussi en cours.
La copropriété mieux encadrée
Très attendues elles aussi, les mesures concernant la copropriété et notamment le nouveau contrat-type des syndicats. Ce document doit définir très précisément les tâches qui incombent aux syndics et celles incluses ou non dans son tarif forfaitaire. De quoi permettre de comparer facilement les offres concurrentes et de dégonfler les multiples suppléments d’honoraires qui exaspèrent les copropriétaires.
À compter du 24 mars 2015, les copropriétés devront être dotées d’un compte bancaire séparé lors du la nomination du syndic ou de son renouvellement, là encore une mesure de transparence.
A aussi été créé, le 25 juillet 2014, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, consulté sur tout ce qui concerne les professions immobilières. Cette instance paritaire travaille d’arrache-pied, sous la présidence de Bernard Vorms, l’ancien directeur de l’Agence nationale pour l’information sur le logement, sur un code de déontologie. Les agents immobiliers devront le respecter sous peine de sanctions administrées par une future commission de contrôle qui sera présidée par un magistrat – mais là encore, le décret doit venir très bientôt…
La location HLM
Autre texte en préparation, la dématérialisation des fichiers des demandeurs de logements sociaux, qui seront partagés entre les organismes et les collectivités locales et connectés au fichier national, afin de mieux appréhender la demande. D’autres mesures déjà en vigueur concernent la vente des HLM, instaurant la suspension du versement des allocations logements lorsque l’appartement est trop vétuste, voire considéré comme indigne.
La loi Alur contient donc une foule de dispositions souvent très concrètes et populaires auprès des usagers, au risque d’inquiéter ou d’irriter les professionnels. L’Union des syndicats de l’immobilier crie ainsi « à la folie réglementaire ». Le ministère du logement espère achever tous les décrets à la fin de l’année 2015.
ANNEMASSE – La ville d’Annemasse a lancé officiellement son dispositif «Built In My Back Yard», qui consiste à étudier les possibilités d’évolutions des parcelles des propriétaires en vue de densifier l’habitat. Un dispositif qui se doit d’être en cohérence avec le Plan local d’urbanisme de la commune…Projet urbain expérimental dévoilé au niveau départemental en novembre dernier, BIMBY (pour «Built In My Back Yard» ou Construire dans mon jardin) a connu une application plus concrète et en tout cas davantage locale, en juin dernier, lorsque la commune d’Annemasse a officiellement initié son propre dispositif BIMBY, en conviant les propriétaires et copropriétaires de la ville à rencontrer un architecte urbaniste afin de bénéficier de conseils individuels et personnalisés concernant leur projet.
A l’aide d’une maquette informatique en trois dimensions, les participants ont ainsi pu visualiser les possibilités d’évolution de leur parcelle tout autant que son adéquation avec leurs souhaits. Ainsi, tout en répondant aux besoins des propriétaires, ces travaux devaient également permettre à la commune de mieux connaître les projets de ses administrés, dans le but de les transcrire dans un règlement d’urbanisme plus adapté.
Car, depuis septembre 2013, la ville d’Annemasse s’est engagée dans la révision générale de son Plan local d’urbanisme (PLU). Et c’est pour préparer au mieux l’écriture de ce document que cette opération de diagnostic des projets des habitants propriétaires était organisée.
Vous souhaitez connaître la valorisation foncière de votre propriété?
A travers BIMBY, les collectivités (et, à travers elles, le Département) entendent valoriser des secteurs déjà bâtis, sur l’initiative des propriétaires, et selon des principes définis par la Ville, afin d’offrir diverses possibilités:
Proximité des services;
Lieux déjà équipés et desservis;
Contribution, moyennant réflexion et encadrement réglementaire, à la création de nouveaux logements.
Destinés aux propriétaires et copropriétaires bénéficiant de terrains inoccupés, BIMBY présente de nombreux avantages (construire dans son jardin peut en effet aider un proche à se loger dans la région…). Mais, plus globalement, «Built In My Back Yard» s’avère être:
Une opportunité pour financer les investissements nécessaires afin d’éviter la dégradation de la copropriété en optimisant le foncier;
La possibilité de reconfigurer les espaces extérieurs afin de libérer des terrains à bâtir et financer ainsi les charges de la copropriété pour les années à venir;
Construire des logements au-dessus de parkings pour financer par exemple des travaux d’isolation d’une copropriété;
Ou encore, réorganiser les stationnements pour créer des jardins.
Built In My Back Yard
Si, localement, le dispositif «Built In My Back Yard» (BIMBY) entre dans le cadre de la révision général du PLU Annemasse (lire ci-contre), au niveau du territoire haut-savoyard le Conseil général et le CAUE (Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement de Haute-Savoie) l’envisagent de manière plus globale. Présenté sous le nom de «Mix’Cité», le projet vise à explorer l’opportunité d’optimiser la densité des tissus pavillonnaires existants en œuvrant à leur régénération urbaine et sociale.
Ainsi, un appel à projet a été proposé aux professionnels et aux étudiants des disciplines de l’aménagement du territoire. En s’appuyant sur deux sites d’expérimentations réels, situés à Vétraz-Monthoux et à Sciez, ces derniers ont tout d’abord été chargés d’évaluer les conditions de réussite des principes issus du programme de recherche BIMBY en sollicitant la participation conjointe des collectivités et des habitants. Avec plus de 30 projets, allant de la division de parcelle pour densifier l’urbanisation à l’adaptation de logements aux normes actuelles, dans le respect du contexte géographique local, tout a été pris en compte pour moderniser les lotissements situés en périphéries des vieux bourgs, tels qu’ils ont été conçus dans les années 70, qui ne correspondent plus à notre époque.
