Surfaces constructibles fortement réduites

Surfaces réduites

Message aux communes dont les surfaces constructibles ont fortement réduit lors de l’élaboration d’un PLU intercommunal, suite aux lois Grenelle et Duflos :

Comme vous l’aurez compris, vous devrez faire avec le peu de surface constructible qui vous a été allouée lors de l’élaboration du PLU intercommunal pour continuer à maintenir le dynamisme de votre commune pour les 5 à 10 prochaines années.
Il y a fort à parier que, dans les prochaines révisions du document d’urbanisme, celles d’entre vous qui auront démontré qu’elles savent densifier leurs dents creuses, tout en maîtrisant les nouvelles formes urbaines seront plus écoutées que celles qui n’auront fait que subir la pression foncière, résultant de la raréfaction des surfaces à bâtir, et qui auront donc surconsommé leur quota.
Qui plus est, celles qui auront surconsommé leur « quota » en accueillant une densité inférieure à celle prévue au SCOT, ou qui auront subi la rétention foncière, ne pourront pas se prévaloir d’une dynamique d’attractivité et de rajeunissement de leur population ! Il est même probable qu’elles affichent une diminution de population, ce qui constituera l’excuse idéale des intercommunalités afin de leur diminuer davantage leur « quota » de logements dans les révisions futures, au bénéfice des villes « centres » !!!
De nombreuses solutions s’offrent à vous. Peu onéreuses, elles consistent à rentabiliser au maximum vos infrastructures déjà existantes, et accompagner/orienter les projets des propriétaires vers des montages gagnant-gagnant ; faites-vous accompagner (CAUE, PNR/ENRx, DDTM, bureaux d’étude privés,..), mettez de l’ingénierie de projet à disposition de vos administrés.

Rétablissement du chemin à Leulinghen-Bernes

RETABLISSEMENT D’UN CHEMIN RURAL

Retablissement d'un CR

« Dans le cadre de la mission que nous a confiée la commune de LEULINGHEN-BERNES, nous avons rétabli les limites du chemin rural dit du Trou Perdu et dit de Witerthun afin de rendre son accès possible, ce qui ne l’était plus auparavant.

Il sera possible de réemprunter ce chemin pédestre prochainement après quelques travaux de réhabilitation réalisés par la commune et en collaboration avec le Parc Naturel Régional.

Avis aux randonneurs, cavaliers et vététistes ! Bonne balade.»

Alexis

Territoires, règles et culture

Bimby - Logements - Scot

Les Universités d’Eté de l’Architecture

Notre société produit en masse des normes et des règles censées nous guider vers un avenir supportable. Des coûts importants sont engendrés et supportés par la société entière, qui voit dans leur application une source de croissance. Même si normes et labels ont pour objectif d’assurer une meilleure lisibilité dans la qualité du construit, l’empilement des réglementations a tendance à brouiller les messages sociétaux. La mise en place de l’outil réglementaire ne se fait pas sans une vision prospective. Nous sommes face à une obligation d’efficacité qui met en évidence la rigidité d’une démarche strictement coercitive.

Il faut une culture commune pour instaurer souplesse et intelligence dans les échanges entre les demandeurs (usagers, collectivités, politiques, pompiers, …), les rédacteurs, et les acteurs chargés d’appliquer la règle (maîtres d’ouvrage, bureaux de contrôle architectes,…).

Pour la richesse de l’offre, il est nécessaire d’adapter formes et densités aux particularités locales et au projet global de ville.

L’idée neuve de la proposition BIMBY (build in my backyard), principe de densification douce des fonds de parcelles, est l’ouverture d’un espace de négociation entre les collectivités locales et les habitants pour identifier les demandes et organiser la densification en fonction des infrastructures existantes et d’un espace public de qualité.

La mise en place des plans locaux d’urbanisme, nécessite la préexistence d’un projet de développement urbain qui s’adresse à un territoire indépendant des limites administratives, et dans une temporalité différente de celles des rythmes électoraux.

Dans les zones denses dont l’intensité urbaine est suffisante, le transfert à l’échelle intercommunale des PLU, doit permettre aux communes qui ont peu de moyens et de compétences, de maîtriser leur urbanisme de manière concertée (éviter l’effet médiathèques).

Mais dans les communes rurales, l’absence d’intensité urbaine, rend difficile la création d’une synergie capable de donner du sens à la règle. L’investissement de la population permet la manifestation d’intérêts locaux capables de prendre le relais.

La règle, qui va dans le sens du projet induit une prise de conscience durable. Elle devient culture.

Pour garantir la réussite des politiques territoriales, il faut inciter la diffusion large de la culture de l’espace et de la ville et mettre à la disposition de tous, des outils permettant une bonne connaissance de son territoire, des transports, des équipements, des loisirs, des offres de logements, mais également de son développement et de sa pratique.

Les architectes dans leur capacité à synthétiser la complexité, sont des éléments moteurs de la négociation de la ville. Dans leur travail, ils facilitent les échanges entre la population, les politiques, les techniciens, et produisent des textes et des images nécessaires à la compréhension et à la transmission du projet dans le temps.

Le PLU un outil pédagogique

A l’interface entre le citoyen et le politique, le règlement doit transmettre une dynamique.
Pour sa lisibilité, les objectifs des politiques urbaines doivent justifier clairement chaque article.
Pour sa durabilité, aucune forme, couleur, matériaux, tendance, ne doit transparaître.

Les architectes interrogés se positionnent en tant que tels : acteurs de la construction, chargés de composer avec la règle et de faire barrage à la médiocrité engendrée par la marchandisation de la ville.

La visée de ce document d’urbanisme est de transcrire clairement les objectifs politiques du Projet d’Aménagement et de Développement Durable. Il s’agit donc

– D’offrir une lecture claire et sans interprétations des volontés politiques affichées,

– De planifier la ville, ses transformations, ses équipements,

– De prévoir et anticiper les évolutions sociétales (plans habitat, emploi, climat, sûreté de l’espace public, réversibilité des fonctions, modes de transport…)

– De garantir le respect de l’espace public dans sa forme et sa fonction,

– De limiter les conflits entre particuliers ou entre particuliers et collectivité,

– De permettre une application équitable des droits à construire,

– De garantir les respect des droits et libertés des habitants, utilisateurs, visiteurs,

– De permettre une instruction claire et rapide des demandes d’autorisation « courantes »

– D’autoriser et d’instruire l’émergence d’exceptions urbaines dont les traitements seront encadrés et négociés,

– D’affirmer le caractère d’utilité publique de l’architecture,

– De préserver des portions de territoires en attente de jours meilleurs…

En bref, de planifier en limitant les sources de conflits.

Un des objectifs de la gestion urbaine est le juste maillage des services et le calibrage des équipements.

Lutter contre l’étalement urbain, c’est circonscrire l’urbanisation du territoire à la capacité d’équipement de la collectivité.

La flexibilité

La richesse de la ville est liée à sa capacité d’évolution. Cette plasticité est une condition de durabilité et de diversité du paysage urbain, elle est directement issue des données et outils qui ont guidé la fabrication de la ville.

Aujourd’hui, à cause de la spécificité des modes constructifs et de la règlementation, de l’optimisation des techniques de construction, des hauteurs sous dalle, le bâti est de plus en plus spécialisé et figé.

Si les logements d’autrefois ont fait de bons (?) bureaux, ceux d’aujourd’hui ne pourront guère se transformer, de même que les surfaces colossales de stationnements souterrains ne serons jamais récupérables pour une activité autre que du stockage de proximité …

Une régulation efficace a besoin de flexibilité du bâti.

En secteurs denses, une réflexion dans ce sens sur les gabarits, pourrait encourager des hauteurs d’étage supérieures aux 2,70 m légaux en contrepartie des profondeurs de vue et ensoleillement réduits.

Remarques sur le cos

La richesse urbaine est générée par un croisement de règles à visées différentes. Les prospects garantissant les droits privés, de vue, d’ensoleillement; les gabarits et alignements régissant les rapports à l’espace public; le coefficient d’occupation du sol et l’emprise au sol permettant de maîtriser la densité bâtie et habitée, la planification urbaine.

Il faut limiter les dérives d’une recherche systématique de rentabilité.

Le règlement seul ne peut garantir la ville contre la monotonie si le volume constructible n’est entendu que dans sa saturation

Comme la ville a besoin de beaucoup d’énergie pour se transformer, la règle doit inciter la multitude et la richesse des réponses, elle doit encourager la recherche de qualité, malgré l’obligation de rentabilité.

DENSE CITÉ

Densité urbaine, parfois devenue tabou, cette notion inscrite dans l’histoire de l’humanité et du vivre ensemble mérite d’être analysée, contextualisée, débattue et pourquoi pas revisitée… C’est le défi relevé par le CAUE de l’Isère qui tente en quelques minutes de relancer le débat de manière ouverte.

Après « Chaud devant – Revel village post carbone », qui met en perspective puis dessine des hypothèses de développement des territoires de montagne à l’horizon « post-carbone », le CAUE produit « DENSE CITE », film de sensibilisation à la problématique de densification des villes.

La notion même de densité déclenche souvent des réactions hostiles. Face à ces réticences spontanées, de nombreuses communes, mais aussi des associations d’habitants ou des groupes de professionnels, ont interrogé le CAUE (Conseil Architecture Urbanisme Environnement) pour les aider à mettre au point les PLU ou opérations d’urbanisme en déployant des méthodes ou des outils pédagogiques propres à combattre les idées reçues et à favoriser la participation des habitants aux projets de développement de leur quartier.

C’est ainsi qu’est né le film « Dense Cité », en complément des dispositifs d’acculturation des acteurs de l’aménagement.

Le PUP réformé

Le PUP réformé, un soutien de taille à la réalisation d’opérations d’aménagement
Christian GéluChristian Gélu
Consultant
Fiscaliste spécialisé en urbanisme
Assistance opérationnelle, expertise et formation

1) Quelles sont les principales caractéristiques du projet urbain partenarial (PUP) ?

Ses traits essentiels portent la marque des circonstances dans lesquelles il a été introduit dans le Code de l’urbanisme (article 43 de la loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion du 29 mars 2009).

Les pouvoirs publics et les principaux acteurs de l’aménagement urbain sont en quête permanente d’un mode efficace de financement des équipements publics de proximité appelés par le développement urbain. Les nombreux dispositifs imaginés et appliqués successivement, depuis plus de cinq décennies, ont livré leurs avantages et leurs limites respectives. Diverses techniques ont été éprouvées. Citons les plus importantes.

L’imposition directe de l’acte de construire avec la taxe locale d’équipement. À l’origine instituée à titre provisoire, cette contribution n’a proposé qu’une recette modeste compte tenu de son mode de calcul totalement éloigné de la réalité des coûts des équipements publics. À bout de souffle, elle est remplacée, depuis mars 2012, par l’une des trois parts de la taxe d’aménagement. L’usage réfléchi de la part communale de la taxe d’aménagement peut permettre d’obtenir une recette jusqu’à quatre fois supérieure à celle de l’ancienne taxe locale d’équipement ; toutefois, sans analyse préalable, point de salut et retour assuré aux erreurs et insuffisances antérieures de la taxe locale d’équipement.

Le partage des coûts d’équipement entre les opérations bénéficiaires selon différents modèles de participation d’urbanisme, chacune calculée à partir du coût réel des équipements publics : le régime des programmes d’aménagement d’ensemble (PAE), celui de la participation pour voirie et réseaux (PVR) et celui de la zone d’aménagement concerté (ZAC).

En observant que la procédure de ZAC est toujours d’initiative publique et a dans ses objectifs premiers de permettre la couverture des coûts d’équipements publics utiles aux nouvelles constructions, il apparaît que la mise en place de l’ensemble de ces procédures de financement résulte d’actes unilatéraux de la puissance publique.

L’objectif du PUP (article L. 332-11-3 du Code de l’urbanisme), initié par les professionnels de la production de terrain à bâtir, a été d’introduire un mode de financement établi par accord direct entre un candidat aménageur ou constructeur et l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’occuper le sol.

Les caractéristiques majeures et innovantes du PUP sont donc liées à sa nature contractuelle. Elles résident dans plusieurs éléments.

Son mode de mise en œuvre. C’est celui de l’élaboration d’une convention. Les parties à l’acte sont d’une part l’auteur d’une future opération et d’autre part, le représentant de l’autorité publique compétente pour signer les futurs permis d’aménager ou de construire. À la suite des négociations, le représentant de la partie publique ne peut signer la convention qu’après avoir obtenu l’accord express sur le projet de contrat de l’organe délibérant de la collectivité qu’il représente.

L’initiative de sa mise en œuvre. La proposition de convention peut émaner d’un opérateur privé, propriétaire foncier, lotisseur ou constructeur souhaitant préparer la réalisation d’une opération sur le foncier qu’il maîtrise ou maîtrisera. Toutefois, l’autorité publique locale compétente en urbanisme, désireuse de parvenir à la réalisation des opérations rendues possibles par son document d’urbanisme, peut également proposer aux opérateurs précités de s’associer, par ce même type d’accord, au financement de ses objectifs d’aménagement.

Les éléments négociables. Les conventions écrites définissent les obligations respectives des parties à l’acte. La partie « publique » prend l’engagement de réaliser les équipements publics (autres que des équipements propres) nécessaires à la satisfaction des besoins des futurs usagers et habitants des nouvelles constructions. L’accord doit préciser les délais de réalisation des équipements. La partie « privée » prend l’engagement de payer tout ou partie des fractions des coûts d’équipements précités qui profitent à son opération. L’accord doit préciser les modalités de paiement échelonné ou non. Le règlement peut intervenir avant la délivrance des autorisations d’urbanisme. Des dations en paiement, par apport de terrain non bâti ou bâti, sont permises sous certaines conditions exprimées dans la convention.

Les caractéristiques propres à sa mise en œuvre sont les suivantes.

Son champ d’application réglementaire. Le financement sous la forme de contrat de PUP ne peut être pratiqué que dans les zones urbaines ou à urbaniser des plans d’occupation des sols (POS), des plans locaux d’urbanisme (PLU) ou des plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).

Son champ d’application opérationnelle. La convention de PUP vise exclusivement le terrain d’assiette d’un futur projet d’opération conduite par un ou plusieurs propriétaires fonciers, aménageurs hors ZAC ou constructeurs.

Les conditions de signature de la convention. La convention doit être signée avant le dépôt de toute demande de permis d’aménager ou de construire. Les dossiers de demande d’autorisation doivent contenir un extrait de la convention précisant son périmètre et la durée pendant laquelle les permis sont exemptés du paiement de la part communale ou intercommunale de la taxe d’aménagement.

La détermination contractuelle d’une exonération fiscale. Les constructions pour lesquelles est acquittée une participation au titre d’une convention de PUP sont exonérées de la part communale de la taxe d’aménagement. La durée d’exonération de la part précitée de la taxe d’aménagement est fixée par la convention, elle ne peut pas être supérieure à dix ans et ne doit pas être pénalisante pour les bénéficiaires de permis de construire.

2) Quels sont les apports de la loi ALUR ?

La loi ALUR complète la conception relativement inachevée de la procédure financière définie par la loi de mars 2009, élaborée et adoptée avant la réforme de la fiscalité de l’urbanisme porteuse de l’abrogation ultérieure des régimes de PAE et de PVR.

L’application du dispositif au cours des années 2009 à 2013 a démontré l’intérêt des conventions de PUP et aussi leurs limites.

L’intérêt. La méthode contractuelle permet de faire le diagnostic des équipements publics rendus effectivement nécessaires pour satisfaire les besoins d’une future opération de construction.

Les limites. Le diagnostic doit très souvent être élargi, puisque les équipements publics immédiatement nécessaires pour satisfaire une première opération doivent généralement être dimensionnés pour en satisfaire plusieurs, tant en infrastructure qu’en superstructure. Nombreuses ont été les collectivités locales qui n’ont pu finaliser l’aménagement d’un secteur ou d’un nouveau quartier par le recours au PUP, alors même que les conditions du recours à la procédure de ZAC étaient absentes. Bien évidemment, les obstacles sont nés des comportements attentistes adoptés par certains propriétaires fonciers voisins des périmètres des conventions en projet ou déjà signées. En effet, le refus de signer une convention de PUP offrait l’avantage d’obtenir le bénéfice gratuit des équipements publics ou au prix du règlement de la toujours modique part communale de taxe d’aménagement ou de son exemption légale.

Les remèdes de la loi ALUR. La loi ALUR intervient pour permettre une pratique équitable des conventions de PUP. Les travaux parlementaires témoignent de la recherche de cet objectif : l’exposé des motifs du projet initial du gouvernement pour « lever les freins à son utilisation » et surtout celui de l’amendement 519 adopté (Assemblée nationale, 10 janvier 2014) « afin d’assurer le respect du principe d’égalité devant les charges publiques ».

Pour répondre à ces objectifs, la loi ALUR complète le régime du PUP. En créant l’obligation de définir une zone de conventionnement regroupant tous les terrains bénéficiaires des mêmes équipements publics. Dans cette zone, l’obtention des permis d’aménager ou de construire est subordonnée à la signature préalable de conventions par lesquelles les pétitionnaires acceptent de prendre en charge la fraction du coût des équipements publics qui profitent à leurs terrains. En imposant, dans les conventions précitées, à situations égales, l’application des mêmes modalités de partage des coûts des équipements. En permettant d’adapter la participation financière des aménageurs ou constructeurs au niveau des seuls équipements publics utiles aux opérations. Lors de l’élaboration de chaque convention, il est possible d’alléger ou de compléter le nombre et la nature des équipements publics nécessaires au fonctionnement d’une opération. C’est une innovation majeure par rapport aux régimes abrogés des PAE et de la PVR.

3) Le nouveau PUP est-il un outil opérationnel au service de l’urbanisme de projet ?

Le régime du PUP n’est pas une procédure d’urbanisme opérationnel. Techniquement, c’est uniquement une procédure de financement d’équipements publics. En ce sens, le PUP n’est qu’un soutien – important – à la réalisation des opérations d’aménagement ; il trouve sa place lorsque la part communale de taxe d’aménagement à taux majoré (entre 5 % et 20 %) se révèle insuffisante.

La réforme de la loi ALUR renforce son utilité au service de l’urbanisme de projet.

Dans sa version première de la loi de 2009, le régime du PUP est essentiellement au service des projets d’opération d’initiative privée. Ce dispositif initial est intégralement conservé. Lorsqu’un programme d’équipement public a vocation à desservir une seule unité foncière, la procédure de mise en œuvre du PUP est limitée à l’élaboration d’une seule convention. Les éventuels coûts de surdimensionnement demeurent à la charge de la collectivité s’ils ont vocation à desservir l’urbanisation existante où des secteurs de part communale de taxe d’aménagement à taux majorés (sous réserve du respect du principe d’égalité devant les charges publiques, compte tenu des très nombreuses exonérations applicables en matière de taxe d’aménagement).

Dans sa version applicable depuis le 27 mars 2014, le régime du PUP est également au service de l’urbanisme de projets d’initiative publique. Le déclenchement de la mise en œuvre de la procédure de PUP résulte du constat qu’un premier projet de convention rend nécessaire la réalisation d’un ensemble d’équipements utiles aux constructions nouvelles attendues dans plusieurs unités foncières situées en zones urbaines ou à urbaniser de documents d’urbanisme. Ce constat oblige à la définition d’une zone de partage des coûts de ces équipements entre tous les opérateurs intervenants. Ces intervenants, débiteurs de la participation, pouvant être les bénéficiaires de permis d’aménager ou de construire, mais également les propriétaires fonciers ou les associations foncières urbaines de remembrement autorisées ou constituées d’office et les nouvelles associations foncières urbaines de projet.

En observant que la notion de « premier projet de convention » n’est pas un obstacle aux études préalables tant d’organisation urbaine que d’appréciation des besoins en équipements publics, cette modalité de mise en œuvre permet aux collectivités d’obtenir tout ou partie du financement des équipements utiles au développement urbain projeté et défini par leur document d’urbanisme.

Dans ces situations, une délibération de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent ou un arrêté préfectoral dans les opérations d’intérêt national doit fixer le périmètre de cette zone de conventionnement et les modalités de partage des coûts d’équipement entre les différentes opérations qui y seront réalisées.

Les limites du PUP réformé au service des projets d’urbanisme.

En l’état de sa définition législative, cette procédure financière comporte cependant des dispositions surprenantes et contraires aux objectifs recherchés d’équité et de mesures propres à faciliter l’aménagement urbain.

Ainsi, de la loi de 2009 est conservé le principe d’exonération à durée limitée de la part communale de la taxe d’aménagement, alors que de notables abus ont été constatés, dans des opérations de lotissement, au détriment des bénéficiaires de permis de construire (en ce sens, voir la réponse ministérielle à la QE n° 65982, AN 20-4-2010 p. 4555). Sous réserve de l’aménagement de mesure d’indexation, l’équité commande que l’exonération demeure applicable jusqu’à l’achèvement des opérations de constructions attendues.

De même, la loi ALUR limite, de façon non prorogeable, la durée de validité des zones de PUP à quinze ans. Or, nul n’ignore que cette durée n’est pas le temps de l’aménagement urbain. Cette mesure provoque déjà des comportements de rétention foncière jusqu’à la seizième année. Comportements dommageables pour les seuls budgets publics, puisqu’après cette échéance, seule la part communale de la taxe d’aménagement sera exigible, dans la limite du taux de 5 %. Cette mesure inexpliquée et a priori injustifiable, constitutive d’une niche quasi fiscale, vient seulement accroître les difficultés de l’aménagement urbain.

L’abrogation rapide et rétroactive de cette limitation de la durée des effets des zones de conventionnement donnerait au régime du PUP tous les attributs d’une procédure financière opérationnelle d’appui à l’urbanisme de projet.

Pour plus d’informations sur le sujet, retrouvez Christian Gélu lors de notre formation Réforme du PUP le 30 septembre 2015 à Paris.