Vous cédez votre terrain à un promoteur/aménageur : exigez un terme extinctif au délai fixé dans l’avant-contrat !

La plupart des ventes de biens immobiliers à des aménageurs/promoteurs se réalisent en deux temps : d’abord l’avant-contrat, puis l’acte authentique.

Ceci pour une raison simple, à savoir que le professionnel de l’immobilier qui se propose acquérir le bien (terrain bâti ou non), fait un pari à la fois sur le montant de sa dépense en travaux, honoraires d’études et autres frais divers, et, à la fois, sur le  chiffre d’affaire susceptible d’être produit par la commercialisation de sa future réalisation immobilière.

Aussi, afin de maîtriser le risque de se tromper sur l’un et/ou sur l’autre, il demandera au vendeur, avec l’appui de son Notaire, qu’il accepte de signer une promesse de vente sous la condition principale d’obtenir l’accord des administrations sur son projet immobilier. Le prix proposé pour le bien est alors réglé au moment de la régularisation de l’acte authentique, lorsque l’autorisation est devenue définitive (délais de purge des recours de tiers, de retrait, ou de déféré préfectoral écoulés) et, de préférence, dans un délai n’excédant pas 18 mois (cf https://bleard-lecocq.com/4078/2018/12/02/de-linteret-de-savoir-obtenir-une-autorisation-durbanisme-sous-18-mois-l290-1-et-l290-2-du-cch/).

Or, la plupart du temps, sans doute pour compenser l’obligation pour le promoteur d’engager des frais non négligeables pour obtenir les autorisations réglementaires nécessaires, les Notaires ont tendance à rédiger une promesse synallagmatique de vente, avec, par défaut, une clause de reconduction tacite de celle-ci, au-delà du délai de l’avant-contrat.

Mais alors, en cas de défaillance du candidat acquéreur, le vendeur ne dispose que de la faculté de « mettre en demeure » le promoteur « d’acquérir », ce à quoi le ce dernier peut parfaitement se soustraire. Ainsi, seul le Juge peut défaire l’avant-contrat ainsi formé ! Cette démarche désagréable peut prendre beaucoup de temps, et nécessite le concours d’un Avocat !

Ceci n’est donc pas sans poser des problèmes importants, dans de nombreux cas de figure car il n’est pas rare qu’à l’extinction du délai, le promoteur ne soit pas prêt à acquérir : soit il ne dispose pas encore d’une autorisation d’urbanisme définitive, soit celle-ci fait l’objet d’un recours d’un tiers qu’il convient de traiter, soit encore, la commercialisation du projet immobilier, ou du lotissement ne donne pas la satisfaction espérée.

Dans tous ces cas, la clause de reconduction tacite le met en position de force à l’égard du vendeur, qui n’est pas toujours tenu informé des difficultés que rencontre son candidat acquéreur.

Nous conseillons donc à nos clients propriétaires d’exiger pour la signature de l’avant-contrat, soit une promesse synallagmatique de vente avec un terme extinctif, soit une promesse unilatérale de vente avec un délai de levée d’option, afin de recouvrer la maîtrise de leur bien à l’issue d’un délai parfaitement maîtrisé !

Cette solution est très contraignante pour l’aménageur/promoteur, mais elle a le mérite d’aider le propriétaire à distinguer parmi les promesses d’achat qui lui sont faites, celles qui ont une vraie chance d’aboutir à la signature d’un acte authentique (les candidats acquéreurs formulent des offres plus raisonnables en prix et plus sérieuses en matière d’engagement), de celles qui laissent miroiter des prix impossibles à tenir, même avec beaucoup de patience !…

Mon permis de construire fait l’objet d’un recours – que faire ?

Qu’il s’agisse d’un permis de construire ou d’une autre autorisation d’urbanisme (DP travaux, DP division, PA), les AOS (Autorisation d’Occupation du Sol) sont parfois difficiles à obtenir. C’est pourquoi, il peut être fort désagréable, lorsque la période des deux mois d’affichage obligatoire arrive à son terme, de recevoir, le dernier jour, un recommandé notifiant le recours d’un voisin à l’encontre de la décision favorable !

Afin de pallier au risque de découragement qui pourrait vous faire abandonner précipitamment un projet qui vous tenait particulièrement à coeur, nous vous livrons ici quelques pistes pour vous accompagner dans ces nouvelles péripéties et, peut-être, vous redonner espoir :

Tout d’abord, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un juriste afin de procéder à un audit de recevabilité du recours pour évaluer les risques d’annulation de votre autorisation d’urbanisme.

En effet, il se peut que le recours se trouve être irrecevable, notamment pour des questions de forme (oubli de notification, défaut d’intérêt à agir, forclusion des délais de recours) auquel cas un Avocat pourra vous obtenir facilement une ordonnance d’irrecevabilité manifeste auprès du Tribunal Administratif. Ceci aura pour effet d’effacer purement et simplement tous les effets du recours.

Si cette première vérification s’avère infructueuse dans votre cas, il est possible que votre autorisation soit régularisable par un simple modificatif. C’est le cas lorsque la règle d’urbanisme permet de rectifier simplement la (ou les) illégalité(s) constatée(s) dans votre permis par le requérant.  Il s’agira alors de procéder à cette demande modificative et de penser à purger le nouvel arrêté du nouveau risque de recours des tiers – à noter que les recours ne pourront plus porter que sur les éléments modifiés du permis, ce qui a pour effet de réduire substantiellement le champ d’action des éventuels nouveaux requérants.

Ne reste généralement que le cas où le recours n’est pas irrecevable dans la forme, mais potentiellement dans le fond, avec une impossibilité matérielle de faire disparaître totalement le risque d’annulation (difficulté d’interprétation de la règle d’urbanisme et impossibilité de régulariser la demande par un permis modificatif).

Dans ce dernier cas, l’avis de votre Avocat sera déterminant. S’il estime que le recours n’est pas fondé, il sera votre meilleur allié pour faire aboutir votre projet.

Il devra éclairer votre choix d’engager ou non les travaux, et disposera alors de différents moyens d’action pour sécuriser, voire solutionner, votre situation :

  • le mémoire en défense, assorti d’une demande d’ordonnance de cristallisation de moyens permettra de répondre point par point aux illégalités soulevées, mais aussi d’empêcher que de nouveaux moyens soient soulevés au fil de l’instruction devant le Tribunal Administratif,
  • le cas échéant, le dépôt d’une procédure au civil pour recours abusif pourra permettre d’engager une transaction avec le (ou les) requérant(s). A l’issue des discussions, la signature d’un protocole d’accord transactionnel sera susceptible de déboucher sur un désistement du recours. Cet accord devra alors être enregistré conformément à l’article 635 du code des impôts.

La servitude de passage pour cause d’enclave (Article 682 du Code Civil)

La servitude de passage pour cause d’enclave trouve son fondement dans l’article 682 du code civil, au chapitre des servitudes légales, qui dispose :

 » Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Il est intéressant de savoir que cet article ne prévoyait, à l’origine du code civil (1804), que le désenclavement pour l’absence d’issue sur la voie publique, et qu’il a évolué à deux reprises :

D’abord, en 1881, pour prendre en compte une issue « insuffisante » : l’on imagine, en effet, que, dans bien des cas, la difficulté ne relevait pas de l’absence de desserte par la voie publique, mais de son manque de confort (largeur de voie insuffisante, en particulier).

Puis, bien plus tard, la référence aux utilisations potentielles du fonds à désenclaver « pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement » est apparue avec la Loi dite d’orientation foncière du 30 décembre 1967, de sorte qu’un propriétaire puisse demander le désenclavement au regard d’une nouvelle exploitation de son fonds.

L’on notera que le texte ne précise pas si cette nouvelle exploitation devait nécessairement être possible au regard des servitudes administratives préalablement à la naissance de la situation d’enclave, ou pas.

Dès lors, il se peut que l’application de cet article du code civil s’avère très perturbante pour les propriétaires voisins susceptibles de devoir « souffrir » le passage par application de l’article 683 (« trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique et fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ») : l’on peut supposer alors que la situation d’enclave d’un terrain puisse ainsi naître avec la levée d’une contrainte administrative !

Ce sera le cas, lorsque l’emprise d’un terrain passe, au plan local d ‘urbanisme, d’une zone non constructible, en zone urbaine ou à aménager : le propriétaire qui n’aurait jamais jusqu’alors revendiqué un état d’enclave, peut subitement demander au Juge de l’Ordre Judiciaire, qu’il lui reconnaisse son droit au désenclavement au regard des règles plus permissives dont il pourrait bien, désormais, vouloir profiter !

Ces considérations très méconnues, et donc très souvent négligées, sont éminemment importantes, pour le Géomètre-Expert et le Notaire, lors des divisions foncières donnant lieu à la création d’une servitude conventionnelle de passage.

En effet, deux options sont possibles pour définir cette servitude :

– soit l’on s’entend pour la constituer « dans l’esprit de l’article 682 du code civil » ce qui sous-entend que, si les possibilités d’utilisation du fonds dominant évoluent favorablement, la servitude est susceptible d’évoluer également,

– soit l’on souhaite prémunir le fonds servant d’un risque d’évolution trop favorable des règles d’utilisation du sol sur le fonds dominant, et il faudra alors agrémenter la servitude conventionnelle de clauses susceptibles de limiter les effets de l’article 682 du code civil, ou prévoyant une indemnisation complémentaire, le cas échéant.

Nous doutons fortement que cette question soit systématiquement appréhendée avec le vendeur et son acquéreur, mais l’on comprend que l’enjeu est important, et qu’il n’est pas exclu que cet oubli puisse être considéré, un jour, comme un manquement au devoir de conseil de la part des professionnels qui auront concouru aux mutations de propriété !

Article publié le 1 octobre 2018 par

 

Difficulté en indivision, solutionner un cas fréquent

difficulté en indivision

Solutionner un cas fréquent de difficulté en indivision

Lorsque vous avez un bien à vendre en indivision et qu’il reste

un potentiel constructible non négligeable, vous devez lire ceci :

A chaque fois que la vente d’un bien immobilier permet un démembrement il faut l’envisager.

En effet, le fruit des ventes de lots ainsi découpés est souvent très supérieur à celui de la vente en un seul bloc. On pourrait résumer ce principe en « plus on partage, plus on gagne » ou « Qui partage sa propriété s’enrichit ». Lire la suite