La plupart des ventes de biens immobiliers à des aménageurs/promoteurs se réalisent en deux temps : d’abord l’avant-contrat, puis l’acte authentique.
Ceci pour une raison simple, à savoir que le professionnel de l’immobilier qui se propose acquérir le bien (terrain bâti ou non), fait un pari à la fois sur le montant de sa dépense en travaux, honoraires d’études et autres frais divers, et, à la fois, sur le chiffre d’affaire susceptible d’être produit par la commercialisation de sa future réalisation immobilière.
Aussi, afin de maîtriser le risque de se tromper sur l’un et/ou sur l’autre, il demandera au vendeur, avec l’appui de son Notaire, qu’il accepte de signer une promesse de vente sous la condition principale d’obtenir l’accord des administrations sur son projet immobilier. Le prix proposé pour le bien est alors réglé au moment de la régularisation de l’acte authentique, lorsque l’autorisation est devenue définitive (délais de purge des recours de tiers, de retrait, ou de déféré préfectoral écoulés) et, de préférence, dans un délai n’excédant pas 18 mois (cf https://bleard-lecocq.com/4078/2018/12/02/de-linteret-de-savoir-obtenir-une-autorisation-durbanisme-sous-18-mois-l290-1-et-l290-2-du-cch/).
Or, la plupart du temps, sans doute pour compenser l’obligation pour le promoteur d’engager des frais non négligeables pour obtenir les autorisations réglementaires nécessaires, les Notaires ont tendance à rédiger une promesse synallagmatique de vente, avec, par défaut, une clause de reconduction tacite de celle-ci, au-delà du délai de l’avant-contrat.
Mais alors, en cas de défaillance du candidat acquéreur, le vendeur ne dispose que de la faculté de « mettre en demeure » le promoteur « d’acquérir », ce à quoi le ce dernier peut parfaitement se soustraire. Ainsi, seul le Juge peut défaire l’avant-contrat ainsi formé ! Cette démarche désagréable peut prendre beaucoup de temps, et nécessite le concours d’un Avocat !
Ceci n’est donc pas sans poser des problèmes importants, dans de nombreux cas de figure car il n’est pas rare qu’à l’extinction du délai, le promoteur ne soit pas prêt à acquérir : soit il ne dispose pas encore d’une autorisation d’urbanisme définitive, soit celle-ci fait l’objet d’un recours d’un tiers qu’il convient de traiter, soit encore, la commercialisation du projet immobilier, ou du lotissement ne donne pas la satisfaction espérée.
Dans tous ces cas, la clause de reconduction tacite le met en position de force à l’égard du vendeur, qui n’est pas toujours tenu informé des difficultés que rencontre son candidat acquéreur.
Nous conseillons donc à nos clients propriétaires d’exiger pour la signature de l’avant-contrat, soit une promesse synallagmatique de vente avec un terme extinctif, soit une promesse unilatérale de vente avec un délai de levée d’option, afin de recouvrer la maîtrise de leur bien à l’issue d’un délai parfaitement maîtrisé !
Cette solution est très contraignante pour l’aménageur/promoteur, mais elle a le mérite d’aider le propriétaire à distinguer parmi les promesses d’achat qui lui sont faites, celles qui ont une vraie chance d’aboutir à la signature d’un acte authentique (les candidats acquéreurs formulent des offres plus raisonnables en prix et plus sérieuses en matière d’engagement), de celles qui laissent miroiter des prix impossibles à tenir, même avec beaucoup de patience !…
