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Comment rentabiliser un grand terrain

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Comment rentabiliser un grand terrain

Diviser un terrain trop grand pour le vendre est une solution très intéressante pour les propriétaires fonciers. Reste qu’il existe plusieurs manières de le faire et que la loi encadre strictement ce type d’opération.

Chaque semaine, MaTVimmo livre pour Challenges.fr ses conseils en matière d’achat, de vente ou de location d’un bien immobilier.

Vous avez acheté un grand terrain, sur lequel vous avez fait construire votre résidence principale. Mais compte-tenu de la superficie du terrain, vous aimeriez bien  rentabiliser la partie libre. Comment faire ? Vous pouvez le diviser et vendre une partie. MaTVimmo a interviewé Maître Vanina Ferracci, avocate en droit de l’urbanisme, qui vous donne la marche à suivre et les possibilités à exploiter

Ai-je le droit de diviser mon terrain et vendre une partie en terrain nu ?

Les propriétaires fonciers qui le souhaitent peuvent parfaitement décider de ne céder qu’une partie de leur terrain. C’est notamment le cas lorsque le propriétaire d’un grand terrain, qui n’est que partiellement bâti, décide de rentabiliser la partie libre de ce foncier. En pratique, la division se prépare avec un géomètre expert, qui établit un document d’arpentage en vue de scinder le parcellaire. Les nouvelles parcelles sont alors enregistrées au cadastre.

Quel type d’autorisation faut-il demander ?

Le propriétaire dispose de plusieurs options procédurales pour opérer cette division. Il peut tout d’abord choisir de céder une partie de son terrain à une personne qui aura préalablement obtenu un permis de construire sur son terrain. C’est la division primaire. C’est l’option la plus indolore pour le vendeur, qui n’a pas à se préoccuper d’une quelconque autorisation à obtenir : c’est l’acquéreur qui réalise les démarches administratives.

Le propriétaire d’un terrain peut également décider de réaliser un lotissement, c’est-à-dire qu’il va d’abord diviser son terrain, pour ensuite céder à des acquéreurs les terrains issus de la division, en vue de construire. Dans ce cas de figure, une autorisation spéciale est requise : le permis d’aménager un lotissement. Il s’agit d’une procédure lourde, car le propriétaire devient alors lotisseur, et doit garantir l’achèvement de la viabilisation des terrains divisés. C’est rarement une option envisagée par des propriétaires particuliers.

Mais, lorsque la réalisation d’aucun équipement commun à plusieurs lots n’est prévue (telle qu’une voirie par exemple), une simple déclaration préalable peut suffire. Ainsi, lorsque le propriétaire souhaite céder une partie de son terrain sans que son acquéreur ait préalablement obtenu un permis de construire, alors il y a lotissement soumis à déclaration préalable. On voit bien que le lotissement ne signifie pas nécessairement opération d’aménagement complexe, mais qu’il peut recouvrir des opérations très simples.

Enfin, il est également possible de recourir au permis de construire valant division. C’est ici l’hypothèse dans laquelle le propriétaire envisage tout à la fois de réaliser une construction sur la partie de terrain qu’il entend conserver, et de céder l’autre partie à un acquéreur, avec le bénéfice d’un permis de construire. Ce permis de construire valant division peut d’ailleurs être déposé en co-titularité par le propriétaire et son acquéreur. Dans cette hypothèse, la division du terrain, c’est-à-dire la cession d’une partie du terrain, intervient entre la délivrance du permis de construire et l’achèvement des travaux. Les propriétaires particuliers doivent être vigilants s’ils choisissent cette option parce qu’elle implique une forte maîtrise des procédures d’urbanisme et surtout, de gérer une co-titularité et une solidarité entre les bénéficiaires du permis à l’égard de l’administration. Cette solidarité peut s’avérer piégeuse pour un des titulaires, surtout en cas de défaillance de son co-titulaire.

Les règles d’urbanisme sont-elles les mêmes avant et après division?

C’est une question importante, car la constructibilité des terrains issus de la division en dépend. Non, les règles d’urbanisme ne s’apprécient pas nécessairement de la même manière. Selon les cas, elles s’apprécient soit à l’échelle du terrain avant division, soit à l’échelle du lot cédé. Dans l’hypothèse du lotissement et du permis de construire valant division, les textes précisent que dans le silence du PLU, les règles d’urbanisme s’apprécient à l’échelle du terrain avant division. Mais le document d’urbanisme peut en décider autrement. Cela implique donc, très en amont du projet de division, d’examiner attentivement ce document pour identifier la procédure adéquate en fonction de son projet.

S’agissant de la division primaire, les textes n’apportent pas de réponse, et le Conseil d’Etat, dont la jurisprudence s’impose, ne s’est pas encore prononcé sur le sujet. Pour l’heure, il faut s’en tenir à une décision de la cour administrative d’appel de Lyon, selon laquelle il faut apprécier les règles d’urbanisme à l’échelle du terrain détaché, quand bien même, à la date de la délivrance du permis de construire, il n’y a pas encore division du terrain.

Propos recueillis par Alexandra Boquillon, journaliste de MaTVimmo.com, partenaire de Challenges.

 

Une maison au fond du jardin

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Architecture. Si on construisait une maison au fond du jardin

Un exemple de réalisation concrète : percer une maison existante pour désenclaver le fond du jardin et y construire la maison de ses rêves !

Après le reportage du 19/20 de France 3 (https://vimeo.com/61950964), c’est le journal Ouest France qui consacre un article à la « maison C » de Véronique Stephan, architecte basée à Quimper.

Située à Quimper, elle répond au besoin de densification de la ville, sans renoncer au confort et à la qualité d’espace.

Située dans un quartier résidentiel de Quimper (Finistère), la maison conçue par l’architecte Véronique Stéphan est une illustration concrète de la démarche Bimby (Build in my backyard, traduisez « construire au fond de mon jardin »). Développé par des urbanistes et architectes, ce modèle propose de mettre à profit les espaces parcellaires disponibles des quartiers pavillonnaires afin de limiter l’étalement urbain.

Lorsqu’on regarde de plus près le bâti existant, on constate dans les bourgs et les villes que des terrains déjà construits sont souvent trop grands, mal occupés. En optimisant ces parcelles, en occupant les dents creuses, la démarche Bimby propose donc de bâtir des logements neufs, performants tout en préservant l’intimité de chacun. À l’image de ce projet qui s’implante sur une bande de 420 m2, occupée au départ par une petite maison en pierre en front de rue.

L’architecte a pris le parti de conserver l’existant, en créant une percée, sorte de porche qui débouche sur le jardin et conduit à la maison neuve. À terme, les propriétaires envisagent de rénover l’étage de la vieille bâtisse. La construction neuve a été implantée au fond du jardin, de plain-pied, le règlement d’urbanisme excluant un étage.

Lumières naturelles

De conception bioclimatique, très économe en énergie, cette maison passive optimise les orientations : le plan ménage une prise de lumière pour la cuisine à l’est, et au sud pour le coin repas.

De taille identique, les trois chambres, qui s’ouvrent directement sur le jardin, reçoivent la lumière de l’ouest. La grande pièce, espace de vie, se prolonge sur une double terrasse au sud et à l’ouest pour bénéficier de la douce lumière du soir. Ces différents apports de lumières naturelles contribuent à la qualité d’espace recherchée par l’architecte.

Les jeux de volume sous plafond avec des différences de hauteurs et d’inclinaisons apportent également une sensation d’espace pour une surface de 125 m2 habitables au total.

Côté système constructif et équipements, Véronique Stéphan a associé de la maçonnerie en pierre ponce (pour ses qualités de résistance à l’humidité) à une ossature bois.

Le chauffage est assuré par un seul poêle à bois, et ce, grâce à la qualité de l’enveloppe : isolation renforcée et étanchéité à l’air optimisée. Une ventilation double-flux renouvelle l’air tout en conservant la chaleur intérieure.

De plus, ce projet a fait appel aux ressources locales : le pin Douglas présent en structure, en bardage et en terrasses est issu des filières bretonnes.

Voir aussi : http://www.grignou-stephan.com/maison-c-quimper/

Immobilier en Aquitaine : la hausse du prix des terrains est-elle justifiée ?

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Immobilier – L’association CLCV dénonce un marché totalement désorganisé. En Aquitaine, les prix sont très variables d’un territoire à l’autre, de manière pas toujours justifiée

Des terrains de plus en plus chers, qui font exploser le prix des logements neufs, de manière pas toujours justifiée. Voici la conclusion d’un rapport de l’association de consommateurs CLCV publié mardi.

60% d’augmentation en 7 ans
Entre 2006 et 2013, le coût du foncier a augmenté trois fois plus vite que celui de la construction : le prix moyen d’un m² de terrain en France s’est accru de 60% (de 46 à 73 euros), contre + 21% pour le prix moyen du m² de bâti (de 1 031 à 1 244 euros).

Cette augmentation est très variable d’un territoire à l’autre car le marché est totalement désorganisé, dénonce l’association, qui a saisi l’Autorité de la concurrence pour faire changer les choses.

Qu’en est-il en Aquitaine ?
En Aquitaine, où les données concernant les prix du foncier sont en accès libre, nous avons pu dresser un bilan de l’évolution du prix au m² des terrains :

Tous les départements sont concernés par la hausse, même si l’écart reste important entre les territoires : le prix des terrains a bien moins augmenté en Dordogne qu’en Gironde ces dernières années.

Conséquence directe de cette augmentation généralisée : les gens achètent plus petit. En sept ans, la surface des terrains achetés en Aquitaine a diminué d’un tiers.

Ces écarts de prix sont-ils justifiés ?
Selon la CLCV, « ces écarts ne peuvent s’expliquer par la seule différence d’attractivité du territoire » puisque les prix du foncier et leur part dans le coût du logement sont parfois très différents sur des territoires a priori très comparables, de par leur densité d’habitat notamment.

Dans le libournais, les écarts de prix sont criants : le prix moyen du terrain peut varier jusqu’à 20 000 euros selon les zones
© PHOTO YANNICK DELNESTE
Ainsi, un terrain pour une maison individuelle coûte en moyenne 33 000 euros et représente 31% du coût de la maison dans la communauté d’agglomération du Libournais, contre 54 000 euros et 47% dans la communauté de communes voisine du Sud Libournais.

Trois types de territoires se distinguent :
Les territoires où le lien entre coût du foncier et densité est net

Il y a beaucoup de demandes, peu de place, donc le prix des terrains augmente. Bordeaux et la communauté Côte Basque Adour figurent dans ce groupe.

Les territoires où le foncier est plus coûteux que ce que laisserait penser la densité

Il s’agit de territoires où il y a de la place et peu de demandes, mais où les prix sont plutôt élevés. Parmi ceux-ci figurent une dizaine d’intercommunalités situées principalement sur le littoral ou dans le Médoc.

Dans ce cas, plusieurs facteurs justifient ces prix : sur la côte, la loi littoral empêche une partie des constructions. Peu d’habitants donc, mais aussi peu de terrains constructibles, d’où la hausse du foncier. Dans le Médoc, une partie du territoire appartient aux AOC viticoles (appellation d’origine contrôlée), qui font grimper les prix globaux des terrains.

Les territoires où le foncier est abordable, à première vue, mais a explosé ces dernières années

Ils sont généralement peu denses (moins de 150 habitants au km²) et majoritairement ruraux.

Beaucoup de place, peu de demandes, le prix moyen des terrains y est faible, bien en dessous de la moyenne nationale (entre 20 et 50€/m²). Cependant, ce sont ces territoires qui ont connu les plus fortes augmentations ces dernières années, de manière inexpliquée.

Neuf communautés de communes ont connu une augmentation record en Aquitaine :

La CLCV propose des mesures

Forte de ce constat, la CLCV a écrit à la ministre du Logement Sylvia Pinel, pour lui demander de mettre en place un « baromètre local des prix du foncier constructible », sur le modèle de ce que publient les notaires sur les prix des logements anciens.

L’association préconise diverses mesures pour réformer le marché foncier :

  1. L’obtention des permis de construire doit être rendue « plus transparente » elle aussi, via une « mise à disposition au grand public d’une fiche d’information sur les permis délivrés, sur le site internet de la collectivité ».
  2. La CLCV souhaite aussi que les collectivités locales, l’Etat et les entreprises publiques soient « offensifs » en « libérant plus de terrains et en prévoyant des cessions à coûts réduits pour le logement social ».
  3. Cet été, le gouvernement a promis des sanctions « plus dissuasives » à l’encontre des villes et collectivités qui n’appliquent pas le quota de 25% de logements sociaux prévu par la loi SRU.

Logement : la loi Alur tarde à être mise en application

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Un an après son adoption, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014, voulue par Cécile Duflot, alors ministre du logement, tarde à être mise en œuvre. Le texte est touffu : il compte 177 articles qui touchent à la location, la copropriété, la vente, la réglementation des professionnels de l’immobilier ou encore l’urbanisme. Il nécessite, pour être pleinement applicable de multiples mesures réglementaires que le ministère avait réuni en 80 futurs décrets.

Or, un an après l’adoption de la loi Alur, seuls 13 ont été publiés. Et seuls six textes sont en cours d’examen par le Conseil d’Etat – passablement embouteillé – et devraient paraître avant l’été… « Nous avons donné la priorité aux mesures qui ont un impact sur le quotidien des ménages, sur la location ou sur la copropriété », explique un conseiller au ministère.

L’encadrement des loyers retardé

A ainsi été publié, le 1er août 2014, le décret qui plafonne les honoraires que les agents immobiliers peuvent facturer lors de la signature d’un contrat de location, une mesure entrée en vigueur le 15 septembre 2014. La caution locative pour les étudiants qui n’ont pas de garant fonctionne aussi depuis la rentrée 2014.

En revanche, l’une des mesures phares de la loi Duflot, l’encadrement des loyers – limité dans un premier temps à Paris –, attend toujours son texte d’application. Le projet, dont la rédaction a été particulièrement laborieuse, a été transmis au Conseil d’Etat pour une publication espérée à l’été. L’encadrement ne devrait concerner que les nouvelles locations (c’est-à-dire celle dont le locataire change) et les baux renouvelés, mais pas ceux tacitement reconduits.

Pour calculer les loyers médians de chaque quartier et de chaque type de logement qui vont servir de référence, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne a été dûment agréé le 26 décembre dernier. Mais celui de Lille, deuxième ville où devrait s’appliquer cet encadrement, attend encore son agrément. Un modèle de bail-type plus complet et plus informatif est lui aussi attendu dans les prochaines semaines, ainsi que la liste des documents que le bailleur est autorisé à réclamer avant d’accepter un locataire. La liste des meubles pour qu’un appartement soit réellement considéré comme meublé est elle aussi en cours.

La copropriété mieux encadrée

Très attendues elles aussi, les mesures concernant la copropriété et notamment le nouveau contrat-type des syndicats. Ce document doit définir très précisément les tâches qui incombent aux syndics et celles incluses ou non dans son tarif forfaitaire. De quoi permettre de comparer facilement les offres concurrentes et de dégonfler les multiples suppléments d’honoraires qui exaspèrent les copropriétaires.

À compter du 24 mars 2015, les copropriétés devront être dotées d’un compte bancaire séparé lors du la nomination du syndic ou de son renouvellement, là encore une mesure de transparence.

A aussi été créé, le 25 juillet 2014, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, consulté sur tout ce qui concerne les professions immobilières. Cette instance paritaire travaille d’arrache-pied, sous la présidence de Bernard Vorms, l’ancien directeur de l’Agence nationale pour l’information sur le logement, sur un code de déontologie. Les agents immobiliers devront le respecter sous peine de sanctions administrées par une future commission de contrôle qui sera présidée par un magistrat – mais là encore, le décret doit venir très bientôt…

La location HLM

Autre texte en préparation, la dématérialisation des fichiers des demandeurs de logements sociaux, qui seront partagés entre les organismes et les collectivités locales et connectés au fichier national, afin de mieux appréhender la demande. D’autres mesures déjà en vigueur concernent la vente des HLM, instaurant la suspension du versement des allocations logements lorsque l’appartement est trop vétuste, voire considéré comme indigne.

La loi Alur contient donc une foule de dispositions souvent très concrètes et populaires auprès des usagers, au risque d’inquiéter ou d’irriter les professionnels. L’Union des syndicats de l’immobilier crie ainsi « à la folie réglementaire ». Le ministère du logement espère achever tous les décrets à la fin de l’année 2015.

La lutte contre l’étalement urbain remise en cause

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Selon une étude du SNAL et de l’UMF, l’expansion urbaine est une des solutions à envisager pour résoudre la crise du logement.

Selon une étude du SNAL et de l’UMF, l’expansion urbaine est une des solutions à envisager pour résoudre la crise du logement. BAZIZ CHIBANE SIPA

A l’heure où le foncier est rare et cher, le Syndicat national des aménageurs lotisseurs (Snal) et l’Union des maisons françaises (UMF) récusent la notion de « lutte contre l’étalement urbain » mise en avant dans les politiques d’urbanisme, jugeant qu’elle conduit à produire des logements à un coût de plus en plus élevé. De 2000 à 2006, la population a crû en France métropolitaine de 4,4 % au regard d’une progression de 1,7 % des surfaces urbanisées, ce qui signifie que l’étalement urbain, tel que défini par l’Agence européenne de l’environnement, a régressé, font valoir le Snal et l’UMF, en dévoilant une étude confiée au consultant urbain Olivier Piron. Par ailleurs, l’expansion urbaine « a permis de loger depuis 50 ans une population accrue dans de meilleures conditions de confort », poursuivent ces organisations, jugeant qu’elle n’est « pas un problème, mais une solution ».

Selon une analyse européenne menée en 2003 sur 94 agglomérations, citée par l’étude, le seuil de densité de 4.000 habitants/km², qui correspond à 100 logements/hectare, est celui vers lequel tendent les communes qui se densifient en régions et les villes nouvelles. Car les habitants « ont des exigences croissantes en matière de confort au sens large, logement et modes de vie (espaces verts, écoles…) ». Or, dans les villes denses, « le terrain nu est bien sûr assez rare, et donc cher », et le coût technique de la construction est sensiblement plus élevé – celui des parkings souterrains, peut même annihiler « la possibilité d’amortir des dépenses de construction sur plus de mètres carrés à commercialiser ».

« Dans ces conditions, vouloir répondre à la demande de logement par une densification des secteurs déjà denses – le cas de la majorité des grandes villes françaises -, ne peut conduire qu’à une impasse, comme on le voit depuis 20 ans en Ile-de-France, avec un rythme de construction bien inférieur à celui du reste du pays », estime l’étude commandée par le Snal et l’UMF. La production actuelle de logements neufs est évaluée entre 30.000 et 35.000 logements par an selon les années, alors que les objectifs du Grand Paris misent sur 70.000 logements neufs par an. La volonté de recourir prioritairement à la densification « conduit logiquement à un accroissement du mal-logement, et bien sûr d’abord pour les plus pauvres ».

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