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L’étude G1 à charge du vendeur de terrain à bâtir en aléa retrait-gonflement d’argiles – quel intérêt ?

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L’article L112-21 du CCH (code de la construction et de l’habitation) prévoit que le vendeur de terrain non bâti constructible en zone d’aléa moyen ou fort de retrait-gonflement d’argiles, doit fournir à son acquéreur une étude géotechnique dite « préalable ». Cette étude est définie plus précisément à l’article R112-6 du même code, et son contenu figure dorénavant dans l’arrêté du 22 juillet 2020. La littérature juridique s’accorde à penser qu’une étude de type G1 réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité aux exigences d’une étude « préalable ».

L’étude de « conception » de type G2 est à fournir par le maître de l’ouvrage à son constructeur…

De nombreux Notaires nous ont interrogé sur notre capacité à produire ce type d’étude G1 afin de satisfaire aux exigences règlementaires qui pèsent sur le vendeur lorsque le terrain se situe en zone d’aléa moyen ou fort pour les retraits et gonflements d’argile.

Or, non seulement nous nous refusons à former nos équipes dans une matière si techniquement étrangère à la nôtre, mais il nous apparaitrait fortement dommageable que, ce qui constitue, à nos yeux, une avancée règlementaire, se trouve sacrifié sur l’autel de la  « Loi du marché » !

Car, comme à chaque fois que la Loi rend obligatoire une prestation de service, l’effet d’aubaine crée aussitôt une guerre des prix !

Le vainqueur n’en sera malheureusement pas le client vendeur : comme en matière de diagnostic immobilier, il n’abordera cette contrainte que comme un coût supplémentaire préalable à la vente de son bien !

Ca ne profitera pas non plus aux acquéreurs : non seulement l’étude G1 ainsi produite sera, selon toute vraisemblance, d’une qualité relative, mais surtout elle ne renseignera pas l’acquéreur sur le surcoût qui sera susceptible d’être généré pour l’adaptation au sol de son projet !

Nous plaidons donc pour une approche fonctionnelle et coopérative de la problématique afin que l’information qui est due par le vendeur à son acquéreur lui permette réellement d’approcher les surcoûts liés à l’adaptation au sol de sa construction.

L’approche juridique de cette solution nécessite simplement que l’étude de type G2 du constructeur puisse « comprendre » les informations de l’étude G1, afin que les obligations règlementaires du vendeur soient honorées.

N’oublions pas que dans le cas d’un terrain soumis à un aléa de retrait-gonflement d’argile,  le propriétaire vendeur a tout aussi intérêt que son acquéreur à connaître l’impact réel de cette contrainte sur son prix de vente. C’est pourquoi, une fois un premier candidat acquéreur identifié, nous lui préconisons de participer à hauteur de 50% dans le prix d’une étude de conception de type G2 AVP, basée sur le projet réel de celui-ci.

Dans le cas de la vente de plusieurs lots, nous lui préconisons même de contractualiser avec un bureau d’étude pour autant d’études de sol de type G2, qu’il y aura de futurs maîtres d’ouvrage dans l’opération d’aménagement.

Il conviendra alors de fournir à ce bureau d’étude, la topographie des lieux, les informations sur les zones ayant déjà pu être remblayées, le plan masse d’implantation, le calage altimétrique du projet, une estimation des descentes de charge ainsi que les mouvements de terre envisagés, le cas échéant.

Pour que tout cela puisse être possible, encore fallait-il que la production de l’étude G1 ne soit pas obligatoire lors de la signature du « compromis » de vente, ce que la doctrine notariale accepte très généralement.

Ne reste alors qu’à traiter, dans cet avant-contrat, le cas où le propriétaire vendeur, ayant produit un effort dépassant économiquement la valeur de son obligation règlementaire (la production d’une étude G1) se verrait opposé par son acquéreur l’impossibilité de faire face à un surcoût d’adaptation au sol prohibitif. Dans ce cas, nous imaginons que la facturation de la prestation de G2 AVP puisse rester en l’état, c’est-à-dire que le vendeur garde à sa charge la moitié du coût de la prestation qui permettra d’éclairer davantage que par une étude G1 son futur acquéreur, et l’acquéreur qui doit renoncer à son projet conserve la charge de l’autre moitié.

Voici qui nous paraît équilibrer parfaitement les droits et obligations de chacun !

 

 

Vous vendez un terrain à bâtir et Enedis ou le syndicat des eaux vous demande des milliers d’euros pour réaliser l’extension de réseau ?

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Contactez-nous !

Nous vous proposons de nous charger gracieusement de l’analyse du devis et, dans le cas où nous pourrions faire réviser le montant, nous vous trouverons une formule de rémunération basée sur l’économie ainsi réalisée !

Deux bonnes raisons de ne pas oublier de déposer une « DAACT division » et quand la déposer ?

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DAACT

En matière de lotissement, la DAACT (Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux) sanctionne, comme son nom l’indique, l’achèvement et la conformité des travaux à l’autorisation d’urbanisme délivrée, que ces travaux aient été listés dans le programme des travaux d’un permis d’aménager, ou que ceux-ci aient fait l’objet d’une prescription lors de la délivrance de l’arrêté (R462-1 du C. Urb).

Lorsque les lots sont déjà desservis (même s’ils ne sont pas « raccordés » ou « branchés » aux réseaux), que l’on soit en permis d’aménager ou sous le régime de la simple déclaration préalable, se pose donc la question de l’utilité de déposer une DAACT.

Quelle conformité la DAACT peut bien « sanctionner » en l’absence de travaux ?

Il n’en va pas de même selon que l’on se trouve dans le cadre d’un permis d’aménager (PA) ou dans celui d’une non opposition à déclaration préalable de division (DP).

En matière de déclaration préalable de division, la doctrine considère que c’est la conformité au projet de division qui doit être contrôlée.

Cela a pour conséquence qu’on ne pourra déposer une DAACT – que l’on nommera ici « DAACT division » – qu’après la signature de l’acte authentique, date à laquelle la mutation intervient définitivement entre vendeur et acquéreur.

Attention, car la durée de validité d’une non opposition à déclaration préalable est de 3 ans. Il convient donc d’être vigilant sur la mise en oeuvre des divisions de l’opération de lotissement pendant ce délai !

C’est ainsi, par exemple, que la division d’une unité foncière en 3 lots de terrains à bâtir A, B et C pourra faire l’objet d’une « DAACT division » dès la vente du lot B (celui du milieu), alors que si le premier lot vendu est le lot A, la « DAACT division » de l’opération ne pourra valider la conformité de sa mise en oeuvre que lors de la vente d’un deuxième lot (B ou C). En attendant cette deuxième vente, seule une « DAACT division » partielle pourra être déposée pour valider la seule conformité à la division de A, car les lots B et C ne formeront qu’une seule et même unité foncière tant que l’un ou l’autre n’aura pas muté vers un propriétaire tiers !

Pour qui et pourquoi déposer cette « DAACT division », puisque la vente est déjà intervenue ?

Il se trouve que l’absence de contestation (sous 3 mois) d’une « DAACT division » n’est pas neutre juridiquement à l’égard de l’application des articles L442-14 et R600-3 du code de l’urbanisme !

Pour rappel, l’article L442-14 est celui qui interdit à l’administration de refuser un permis de construire sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles pendant un délai de 5 ans qui court à compter de l’arrêté de non opposition. Dès lors, le dépôt d’une « DAACT division » est clairement transparent à l’égard de cette disposition.

Pour autant, en l’absence de conformité régulièrement acquise (cad non contestée), l’on pourrait imaginer qu’un requérant se saisisse du moindre écart de conformité entre la division mise en oeuvre et celle déclarée, pour tenter d’annihiler les effets bénéfiques de cette première disposition : imaginons alors un acquéreur, ayant acquis un terrain sans condition de permis de construire, qui se trouverait dans l’impossibilité de réaliser son projet de construction, faute de pouvoir se prévaloir des effets de l’article L442-14 !!

En deuxième lieu, l’article R600-3 du C. Urb stipule :

« Aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est recevable à l’expiration d’un délai de six mois à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement.

 

Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d’achèvement mentionnée à l’article R. 462-1. »

L’on voit bien l’intérêt, donc, de déposer une « DAACT division » dans le cas des déclarations préalables de division, même partiellement après chaque vente de lot, pour sécuriser chaque fois davantage, à la fois les divisions déjà effectuées, mais aussi la cristallisation de la règle d’urbanisme opposable lors de la délivrance de l’arrêté de non opposition !

Qu’en est-il en matière de permis d’aménager ?

Dans le cas du PA sans travaux, c’est-à-dire de la division d’une unité foncière en vue de bâtir, qui ne relève de cette procédure « que » par application du deuxième point de l’article R421-19a) du code de l’urbanisme, alors la durée de validité de 3 ans détermine le délai, non plus pour réaliser l’ensemble des ventes, mais en vue de la réalisation des travaux (R424-17 du C Urb)

Ainsi, on considèrera que l’absence de travaux revient à considérer que ceux-ci sont déjà réalisés au moment de la délivrance de l’arrêté : ceci change donc totalement l’appréhension de la question de la conformité : le dépôt de la « DAACT division » pourra se faire dès cet instant et aura pour conséquence juridique « l’éclatement » de l’unité foncière à la grande différence de la non opposition à déclaration préalable !

A l’égard de l’application de l’article L442-14, ne pas oublier de déposer la « DAACT division » en PA sans travaux, revêt un intérêt moindre dès lors que ceci empêchera le délai de cristallisation de 5 ans de commencer à courir… ce qui ne constitue pas un préjudice pour les futurs acquéreurs, ni donc pour le pétitionnaire !

En revanche, à l’égard de l’application du R600-3 du C Urb, le dépôt de la « DAACT division » dès l’octroi de l’autorisation d’urbanisme aura le mérite de rendre la décision définitive, indépendamment de l’observation des règles d’affichage issues de l’article R424-15 du C Urb.

A noter que le législateur n’a pas dû percevoir qu’en l’absence de travaux, les riverains qui auraient pu avoir un intérêt à agir contre la décision, et qui se trouveraient, le cas échéant, privés d’un affichage règlementaire de l’autorisation ainsi octroyée par négligence du lotisseur, pourraient, du même coup, se trouver dépourvus de toute chance de faire valoir leurs droits, s’ils venaient à découvrir le projet d’aménagement lors de l’affichage du permis de construire d’un premier acquéreur, et ce, très probablement plus de 6 mois après la date de l’arrêté de lotir !

Publié le 25 mai 2018, mis à jour le 5 mai 2020 par

Annulation partielle du PLUI de la CAB – Qu’apporte la Loi ELAN ?

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Il faut considérer, tout d’abord, que le jugement qui a annulé partiellement le PLUI de la Communauté d’Agglomération du Boulonnais en janvier 2019 a statué sur la légalité du document à la date de son approbation (le 6 avril 2017), au regard de la loi Littoral.

Ainsi, depuis la publication de ce jugement, le contenu illégal doit être considéré comme illégal depuis l’approbation du document, sans même qu’un quelconque certificat d’urbanisme mentionnant les règles de son contenu n’ait le pouvoir de les faire survivre, selon le principe que ne peuvent être cristallisées que des règles légales.

Or, la loi ELAN du 23 novembre 2018 est venue, depuis, assouplir certains aspects de la loi Littoral.

Les possibilités de construction, dans les secteurs dont les zonages ont été remis en cause par le jugement du tribunal administratif de Lille, peuvent donc être aujourd’hui analysées au regard du nouveau texte.

Parmi les assouplissements dont la loi ELAN pourrait faire profiter les secteurs urbains jugés non conformes avec la Loi Littoral, il y a la possibilité de construire « au sein des secteurs déjà urbanisés »

Ainsi, selon l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, au deuxième paragraphe  :

« Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau mentionnés à l’article L. 121-13, à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. »

Ainsi, pour les projets situés à l’intérieur de secteurs déjà urbanisés , il sera possible de faire usage des dispositions du III de l’article 42 de la loi ELAN selon lesquelles :

« III.-Jusqu’au 31 décembre 2021, des constructions et installations qui n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre du bâti existant, ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti, peuvent être autorisées avec l’accord de l’autorité administrative compétente de l’Etat, après avis de la commission départementale de la nature des paysages et des sites, dans les secteurs mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction résultant de la présente loi, mais non identifiés par le schéma de cohérence territoriale ou non délimités par le plan local d’urbanisme en l’absence de modification ou de révision de ces documents initiée postérieurement à la publication de la présente loi.».

Dans l’hypothèse d’un projet de construction sur un terrain situé à l’intérieur de l’enveloppe bâtie (attention, il convient de tracer un périmètre autour du bâti existant et non autour des parcelles comprenant du bâti existant !) et si le PLU et le SCOT n’ont pas été mis en révision postérieurement à la loi ELAN, l’on pourra obtenir des autorisations d’urbanisme conformément à l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, cité plus haut, et le jugement d’annulation partielle ne devrait pas y faire échec.

Nous avons établi pour les secteurs principaux, les périmètres qui, selon nous, laissent encore la possibilité d’envisager des constructions, … mais plus pour très longtemps !…

 

Vendre du terrain non constructible au meilleur prix – deux petits conseils !

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Surfaces réduites

Nous sommes souvent sollicités par des propriétaires qui nous demandent de les aider à estimer le prix du m² de terrain d’agrément.

Comme pour chaque sollicitation, évidemment, nous cherchons à approfondir la problématique du client qui nous pose une telle question.

Bien souvent, elle provient du fait qu’un voisin s’est porté candidat à l’acquisition d’une partie de leur propriété, ou l’inverse.

Or, les critères qui déterminent la valeur d’un terrain, même non constructible en vue de l’habitation, sont nombreux !

Ils peuvent dépendre de la valeur intrinsèque du terrain (qualité paysagère, qualité agronomique, exposition, état des clôtures, …), mais aussi et surtout de l’usage qu’entend en faire le potentiel acquéreur.

Ainsi, le prix peut varier de quelques euros par m² à plusieurs dizaines d’euros le m², si, par exemple, le morceau de terrain vendu peut permettre au voisin de détacher plus aisément un lot de terrain à bâtir !

Tout d’abord, il conviendra de se prémunir contre le risque d’évolution trop favorable de la règle d’urbanisme sur la partie de terrain cédée. En effet, si l’on valorise le terrain en terrain d’agrément, l’on s’attend à ce que la destination perdure dans le temps.

La solution consiste à faire instituer par le Notaire, lors de la signature de l’acte authentique, une servitude « non aedificandi ». Puisque le propriétaire vendeur n’a pas de prise sur l’évolution des règles d’urbanisme, cette solution lui permet, selon l’indemnité qui lui serait soumise par l’acquéreur, de choisir de lever conventionnellement ladite servitude.

A noter que si votre voisin est agriculteur et qu’il peut donc, à ce titre, y construire son logement de fonction, il lui sera nécessaire de dévoiler son projet, sous peine de ne pas pouvoir le réaliser !

Au-delà de cette précaution fondamentale, et puisque nous avons vu que le prix était formé essentiellement par l’usage qu’entendait en faire le candidat acquéreur, le deuxième conseil, si l’on se place du côté du vendeur, consiste à proposer la même emprise de terrain aux autres voisins.

Il n’est pas rare que deux voire trois voisins au total soient en position de se porter acquéreur. Or, chaque acquéreur supplémentaire est une chance d’une autre utilisation, et donc potentiellement d’une meilleure valorisation du terrain.