Transférer du CES pour augmenter l’emprise au sol d’un terrain à bâtir – est-ce possible ?

Transférer du CES pour augmenter l’emprise au sol d’un terrain à bâtir – est-ce possible ?

Depuis que la Loi ALUR du 24 mars 2014 a mis fin aux COS et aux superficies minimales dans les PLU et PLU intercommunaux, la densité urbaine est gérée exclusivement par le coefficient d’emprise au sol et les hauteurs de construction, généralement fixés respectivement aux articles 9 et 10 des règlements d’urbanisme.

L’emprise au sol est définie à l’article R420-1 du code de l’urbanisme :

« L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.
Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. »
Ainsi le coefficient d’emprise au sol constitue le rapport entre la somme des emprises au sol couvertes par les constructions et bâtiments d’un terrain, et la superficie du terrain pris pour référence.

En urbanisme, la notion de « transfert » de densité, propre à la gestion du COS, parfois mentionné à l’article 14 des anciens POS, mais encadré par l’article L123-4 et dont l’objectif était de basculer du COS d’une zone émettrice vers une zone réceptrice, n’existe plus depuis le 23 septembre 2015.

Pour rappel, cette disposition s’accompagnait d’une servitude administrative à constater dans un acte authentique, qui grevait alors le terrain « émetteur » de densité :

« […] En cas de transfert, la totalité du terrain dont les possibilités de construction sont transférées est frappée de plein droit d’une servitude administrative d’interdiction de construire constatée par un acte authentique publié au fichier immobilier. Cette servitude ne peut être levée que par décret pris sur avis conforme du Conseil d’Etat. »

Le législateur n’a pas prévu de dispositif similaire pour envisager le « transfert » d’emprise au sol.

Pour autant, de la même façon que se posait la question de la répartition de SHON (devenue surface de plancher) à l’intérieur d’un périmètre loti en vertu d’un COS (coefficient d’occupation du sol) applicable à une zone donnée, l’on peut se poser la question de la répartition de l’emprise au sol à l’intérieur d’une opération de lotissement.

En particulier, si le règlement du plan local d’urbanisme ne s’oppose pas explicitement à l’application du R151-21 (mieux connu sous l’ancien numéro  R123-10-1), qui dispose :

« […]

Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. »

alors, l’on pourra parfaitement imaginer une répartition de l’emprise au sol au travers des différents lots, bien que le législateur n’ait pas pris la peine de le prévoir explicitement dans les pièces de la déclaration préalable de division, ou dans celles du permis d’aménager.

Dès lors, le lotisseur devra garantir à l’administration une emprise au sol maximale affectée aux lots issus de son opération de lotissement pour en assurer la conformité, mais il pourra limiter contractuellement celle d’un lot au bénéfice d’un autre.

A noter qu’en l’espèce, les limitations au droit de construire n’auront pas eu à faire l’objet d’une servitude administrative constatée par acte authentique, puisque non encadrées par le législateur.

Publié le 4 mai 2018 par

Thierry BLEARD

Thierry BLEARD Géomètre-Expert à Boulogne sur Mer Expert près la Cour d'Appel de DOUAI thierry.bleard@bleard-lecocq.fr

12 commentaires

Baziz Publié le12 h 56 min - 5 octobre 2022

Bonjour
Je reviens vers vous pour un transfert d emprise au sol dans un.meme lotissement
Le geometre a omis de transférer la surface des parties communes du lotissement à chaque lot
Ce qu’on fait que la surface de chaque lot est calculée au regard de sa surface soit 20% d emprise au sol conformément au PLU et sa zone
J ai adresser un recommandé à la mairie qui me renvoie vers le geometre
Or celui ci a classé le dossier
J ai convenu de faire une assemblée générale et d y intégrer cette faculté en divisant la surface restante entre les co lotis
Merci de me donner votre avis sur cette possibilité ou toute autre solution
Bien cordialement
Mr Baziz

    Thierry Bléard Publié le10 h 55 min - 7 octobre 2022

    Bonjour Monsieur,
    Je vous invite à prendre contact avec nos services pour voir ce que l’on peut faire pour vous. Merci

Carriere Publié le17 h 27 min - 10 octobre 2021

Bonjour,
Nous construisons actuellement une maison et nous avons fait une demande de modification de permis pour ajouter une piscine. On vient de nous répondre que nous dépassions l’emprise au sol de 8m2. Nous sommes très embêtés car nous avons déjà signé avec un pisciniste. Pensez vous que nous puissions demander une « dérogation » pour 8m2. Pour info notre terrain fait 610m2 et nous avons une emprise autorisée de 180m2.
Merci pour votre retour

SERREAU Publié le19 h 26 min - 24 août 2021

Bonjour Monsieur le plu de ma commune stipule une emprise au sol de 30 % ce qui me laisse le droit à une emprise au sol de 83 m2 mon terrain étant de 279 m2! Nous aimerions fermer les places de parking pour pouvoir avoir une terrasse au dessus de 36 m2 au niveau de notre porte d’entrée ! Est il possible de demander une majoration de l’emprise au sol, dans notre cas celle ci serait de 10℅! La demande est elle a faire auprès du Maire ? Merci pour votre réponse cordialement

Grégoire Publié le15 h 08 min - 21 septembre 2020

Bonjour,
J’ai construit ma maison dans un lotissement il y a 8 ans. En époque l’emprise du sol de la parcelle étaient de 40 %. Actuellement le lotissement a plus de 10 ans et entre dans les règles de PLU de la commune. Emprise au sol actuel est de 20 %. Je voudrais construire une piscine mais la maison plus la piscine dépasse les 20% autorisés. Est-ce que je peut demander une augmentation de l’emprise du sol pour pouvoir réaliser ma piscine?

    Carriere Publié le17 h 29 min - 10 octobre 2021

    Bonjour, avez vous trouvé une solution car je suis dans le même cas que vous?
    Merci pour votre retour

Poussin Publié le16 h 48 min - 21 juillet 2020

Bonjour, est il possible de transférer du CES d’une zone N Inexploitable car protégée vers une autre zone où la construction est possible ? merci d’avance pour votre réponse.

    Thierry Bléard Publié le8 h 41 min - 23 juillet 2020

    Bonjour Monsieur, comme déjà répondu plus bas, un basculement de potentiel d’emprise au sol d’une parcelle vers une autre n’est possible qu’à l’intérieur d’une même zone de PLU : un trait de zonage fait donc obstacle à tout ‘ »transfert d’emprise au sol » !

refalo Publié le12 h 04 min - 20 décembre 2019

Bonjour,
qu’en est-il lorsque le PLU prévoit des CES différents en fonction de la superficie de l’unité foncière?
Pour exemple un CES de 0.30 pour les unités foncières de plus de 2000m² (c’est le cas du terrain objet du lotissement) et un CES de 0.25 pour les unités inférieures à 2000m² (ce qui sera le cas des différents lots).
Pour ce cas, le lotisseur applique le CES sur le lotissement ce qui entraine des emprises assez importantes sur des petits lots alors que la règle du PLU a été écrite pour faire l’inverse…
merci de votre réponse

    Thierry Bléard Publié le12 h 07 min - 22 mai 2020

    Selon moi, si la règle du PLU définit des secteurs de CES différents (ce peut être le cas aussi lorsque le CES est réduit du fait d’un espace vert protégé), le potentiel d’emprise au sol devra être calculé que secteur par secteur, et ne pourra plus être basculé d’un lot vers l’autre qu’à l’intérieur d’un même secteur.
    Désolé pour le retard de ma réponse, mais votre commentaire ne m’avait pas été notifié !

barrandon Publié le10 h 24 min - 19 février 2019

Bonjour,

Qu’en est-il si le projet, qui porte sur 2 lots contigus prévoit la construction d’une seule habitation , le 1er bâtiment ayant déjà été construit depuis plumiers années ( division parcellaire). Peut-on dans l’esprit de cet article, imaginer que l’emprise au sol soit évaluée sur l’ensemble?
Merci

    Thierry BLEARD Publié le15 h 52 min - 19 février 2019

    Si votre périmètre loti englobe le lot bâti et le lot à bâtir, les choses sont plus délicates, car rien ne vous oblige à lotir un lot déjà bâti ! L’on pourrait donc soupçonner un détournement de procédure !

    Ce qui m’ennuie encore davantage dans votre question, c’est que vous précisez : « (division parcellaire) ».
    Ainsi, si l’on considère que le lot bâti a déjà été soustrait de l’unité foncière, et bien que l’on puisse déposer un lotissement sur plusieurs unités foncières, il ne sera pas contestable que le fait de faire porter le périmètre de l’opération sur deux assiettes foncières distinctes, a pour unique but de basculer des droits à bâtir d’un lot vers l’autre.

    Il eut fallu envisager la répartition de l’emprise au sol avant de diviser !