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Le POS pourrait survivre jusqu’à fin 2019

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En février, nous faisions paraître un article sur la caducité des POS.

L’article mentionnait la caducité des POS au 27 mars 2017, issue de l’article L174-3, pour les communes qui se seraient lancées avant 2015 dans un PLU « version Loi ALUR », mais qui n’auraient pas abouti à l’approbation avant cette date…
 
Mais, il n’amenait pas toute l’information nécessaire, car il occultait complètement un article qui venait pourtant d’être inséré au L174-5 du code de l’urbanisme, par le biais de la Loi PLEC (LOI n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté) et qui prévoyait déjà que, pour les communes ayant délibéré avant fin 2015, pour « embarquer » dans un PLUI, le POS pourrait survivre jusqu’à fin 2019, à condition que le PLUI soit lui-même approuvé au plus tard à cette date.

Ainsi, pour les services instructeurs des collectivités, il faut depuis mars 2017 se faire devin, et faire, soit le pari d’une approbation du PLUI avant le 31 décembre 2019 et, d’ici là, instruire les demandes sur la base des règles du POS, ou bien le pari d’une approbation plus tardive, auquel cas, les demandes sont à instruire sur la base du règlement national d’urbanisme (RNU).

Les mauvaises langues diront qu’il en va pratiquement de même dans les deux cas, puisqu’ils feront remarquer que les règles notamment de zonage, d’un POS qui n’a jamais été révisé depuis plus de 17 ans, pourraient bien être discutablement opposées aux pétitionnaires !

                – Que se passe-t-il donc si les collectivités décident d’instruire sur base de POS irrégulièrement prolongés, c’est-à-dire sur la base du POS, alors que le PLUI n’est finalement approuvé qu’après la date fatidique du 1er janvier 2020 ?

                –  Rien pour toutes les autorisations délivrées et devenues définitives.

On ne saura donc trop conseiller aux Notaires d’attendre, pour régulariser leurs actes, que les délais de retrait et de déférés préfectoraux soient bien purgés ! 

Comment rentabiliser un grand terrain

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Comment rentabiliser un grand terrain

Diviser un terrain trop grand pour le vendre est une solution très intéressante pour les propriétaires fonciers. Reste qu’il existe plusieurs manières de le faire et que la loi encadre strictement ce type d’opération.

Chaque semaine, MaTVimmo livre pour Challenges.fr ses conseils en matière d’achat, de vente ou de location d’un bien immobilier.

Vous avez acheté un grand terrain, sur lequel vous avez fait construire votre résidence principale. Mais compte-tenu de la superficie du terrain, vous aimeriez bien  rentabiliser la partie libre. Comment faire ? Vous pouvez le diviser et vendre une partie. MaTVimmo a interviewé Maître Vanina Ferracci, avocate en droit de l’urbanisme, qui vous donne la marche à suivre et les possibilités à exploiter

Ai-je le droit de diviser mon terrain et vendre une partie en terrain nu ?

Les propriétaires fonciers qui le souhaitent peuvent parfaitement décider de ne céder qu’une partie de leur terrain. C’est notamment le cas lorsque le propriétaire d’un grand terrain, qui n’est que partiellement bâti, décide de rentabiliser la partie libre de ce foncier. En pratique, la division se prépare avec un géomètre expert, qui établit un document d’arpentage en vue de scinder le parcellaire. Les nouvelles parcelles sont alors enregistrées au cadastre.

Quel type d’autorisation faut-il demander ?

Le propriétaire dispose de plusieurs options procédurales pour opérer cette division. Il peut tout d’abord choisir de céder une partie de son terrain à une personne qui aura préalablement obtenu un permis de construire sur son terrain. C’est la division primaire. C’est l’option la plus indolore pour le vendeur, qui n’a pas à se préoccuper d’une quelconque autorisation à obtenir : c’est l’acquéreur qui réalise les démarches administratives.

Le propriétaire d’un terrain peut également décider de réaliser un lotissement, c’est-à-dire qu’il va d’abord diviser son terrain, pour ensuite céder à des acquéreurs les terrains issus de la division, en vue de construire. Dans ce cas de figure, une autorisation spéciale est requise : le permis d’aménager un lotissement. Il s’agit d’une procédure lourde, car le propriétaire devient alors lotisseur, et doit garantir l’achèvement de la viabilisation des terrains divisés. C’est rarement une option envisagée par des propriétaires particuliers.

Mais, lorsque la réalisation d’aucun équipement commun à plusieurs lots n’est prévue (telle qu’une voirie par exemple), une simple déclaration préalable peut suffire. Ainsi, lorsque le propriétaire souhaite céder une partie de son terrain sans que son acquéreur ait préalablement obtenu un permis de construire, alors il y a lotissement soumis à déclaration préalable. On voit bien que le lotissement ne signifie pas nécessairement opération d’aménagement complexe, mais qu’il peut recouvrir des opérations très simples.

Enfin, il est également possible de recourir au permis de construire valant division. C’est ici l’hypothèse dans laquelle le propriétaire envisage tout à la fois de réaliser une construction sur la partie de terrain qu’il entend conserver, et de céder l’autre partie à un acquéreur, avec le bénéfice d’un permis de construire. Ce permis de construire valant division peut d’ailleurs être déposé en co-titularité par le propriétaire et son acquéreur. Dans cette hypothèse, la division du terrain, c’est-à-dire la cession d’une partie du terrain, intervient entre la délivrance du permis de construire et l’achèvement des travaux. Les propriétaires particuliers doivent être vigilants s’ils choisissent cette option parce qu’elle implique une forte maîtrise des procédures d’urbanisme et surtout, de gérer une co-titularité et une solidarité entre les bénéficiaires du permis à l’égard de l’administration. Cette solidarité peut s’avérer piégeuse pour un des titulaires, surtout en cas de défaillance de son co-titulaire.

Les règles d’urbanisme sont-elles les mêmes avant et après division?

C’est une question importante, car la constructibilité des terrains issus de la division en dépend. Non, les règles d’urbanisme ne s’apprécient pas nécessairement de la même manière. Selon les cas, elles s’apprécient soit à l’échelle du terrain avant division, soit à l’échelle du lot cédé. Dans l’hypothèse du lotissement et du permis de construire valant division, les textes précisent que dans le silence du PLU, les règles d’urbanisme s’apprécient à l’échelle du terrain avant division. Mais le document d’urbanisme peut en décider autrement. Cela implique donc, très en amont du projet de division, d’examiner attentivement ce document pour identifier la procédure adéquate en fonction de son projet.

S’agissant de la division primaire, les textes n’apportent pas de réponse, et le Conseil d’Etat, dont la jurisprudence s’impose, ne s’est pas encore prononcé sur le sujet. Pour l’heure, il faut s’en tenir à une décision de la cour administrative d’appel de Lyon, selon laquelle il faut apprécier les règles d’urbanisme à l’échelle du terrain détaché, quand bien même, à la date de la délivrance du permis de construire, il n’y a pas encore division du terrain.

Propos recueillis par Alexandra Boquillon, journaliste de MaTVimmo.com, partenaire de Challenges.

 

Maintien de la délivrance de l’attestation de surface de plancher

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Dans le cadre des ventes de terrains à bâtir, la SCP BLEARD-LECOCQ a gardé l’habitude de fournir, accessoirement au descriptif mentionnant la superficie réelle, une attestation de surface de plancher, qui émanait de la réglementation sur les lotissement et la gestion des droits à construire.
Cette attestation informe aujourd’hui davantage sur les emprises au sol constructibles, puisque les derniers documents qui permettaient de gérer la densité (les POS), auront bientôt disparu, soit à l’occasion de l’élaboration d’un PLU à l’échelle communale ou d’un PLUI à l’échelle intercommunale, soit par le biais d’un retour au RNU (règlement national d’urbanisme), faute d’avoir été transformés en PLU (ou PLUI) avant l’échéance.
Pour rappel, en cas de retour au RNU, la gestion de la densité n’existe principalement que par les règles de hauteur.

Le but, pour nous, dans le maintien de la délivrance d’une telle attestation, est d’informer l’acquéreur sur les droits à bâtir attachés au terrain dont il souhaite se rendre propriétaire.
Puisqu’il est de l’intérêt commun de préserver les terres agricoles, nous estimerions ne pas remplir notre rôle de conseil à ne pas laisser entrevoir tout le potentiel constructible d’un terrain au moment de son acquisition, quand bien même, le projet de l’acquéreur se limiterait, dans un premier temps, à une utilisation partielle de ses droits.
Nous passerions également à côté de notre sensibilité sociale et sociétale, puisqu’à chaque fois que des droits à bâtir sont mal appréhendés par un acquéreur, c’est le prix du foncier à bâtir sur le secteur concerné qui risque d’être impacté à la hausse, renchérissant alors artificiellement l’accession à la propriété.

Or, une question se pose lorsque la règle d’urbanisme a évolué entre l’ancien et le nouveau document applicable.

En effet, l’application de l’article L442-14 du code de l’urbanisme a pour effet de cristalliser jusqu’à 5 ans la règle ancienne.
D’un autre côté, le dépôt du permis de construire déposé par l’acquéreur peut intervenir sous l’égide d’un nouveau document dont la règle est différente.
Lorsque l’acquéreur ne souhaite pas bénéficier des dispositions de l’article L442-14 qui interdit à l’administration de refuser son permis au motif de règles devenues plus contraignantes que celles qui existaient dans l’ancien document d’urbanisme, il se doit alors de le préciser explicitement.

Dans une tel cas, notre attestation distinguera donc le potentiel constructible du terrain selon que l’on se place sous la règle cristallisée, et sous la nouvelle règle applicable.
Il reste à préciser évidemment que « la règle » s’entend de l’ensemble du document d’urbanisme.
En effet, l’acquéreur ne pourra pas choisir « sa règle » en fonction des articles de chaque document, qu’il lui conviendrait de respecter !