Tous les articles par dans Thierry BLEARD

L’opérateur de téléphonie Orange peut-il refuser de raccorder votre habitation individuelle ?

Par dans Droit, Immobilier, Urbanisme Étiquette , , , , , , , , , , ,

Dans un contexte où la mort de la téléphonie fixe est déjà annoncée, la question se pose de savoir si l’opérateur devenu « Orange » est encore redevable d’un service public de desserte de tous ses abonnés potentiels comme pouvait l’être l’opérateur historique France Télécom !

A l’heure où l’on peut recevoir les chaînes de TV par satellite, et téléphoner exclusivement via un téléphone mobile, l’on pourrait penser que la téléphonie fixe est devenu un réseau de « confort » qui, à l’instar du gaz ou de la fibre optique, n’est installé par l’opérateur qu’en fonction de son bon vouloir, et s’agissant d’entreprises privées, en fonction de son seul critère décisionnel : la rentabilité économique !

En fait, le service universel des communications électroniques assurait, à l’origine, un accès à tous les citoyens à trois composantes : le service téléphonique, l’annuaire d’abonnés et de service de renseignement, et la publiphonie, c’est-à-dire l’accès à des cabines téléphoniques publiques.

En 2015, la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques a réorienté le cadre du service universel sur l’accès au service téléphonique avec un débit suffisant pour permettre l’accès à Internet. La publication de l’annuaire d’abonnés est apparue désuète car ce service est naturellement offert par le marché, notamment dans sa forme électronique. La publiphonie a été supprimée du dispositif.

Ainsi, il subsiste donc un service public qui donne droit à l’accès au réseau Orange, désigné comme prestataire pour le service universel. Concrètement, cela signifie que toute personne peut demander l’installation d’une ligne téléphonique et a le droit de se raccorder au réseau Orange. Le tarif appliqué par le prestataire est le même pour tout le monde, quelle que soit la difficulté de l’installation de la ligne et du raccordement. Il peut éventuellement être différent lorsqu’il s’agit d’une ligne secondaire.

En particulier, voici comment se répartissent les frais de raccordement au réseau de communication. Il faut distinguer les travaux dits de « génie civil » qui permettent de construire le réseau (la pose des gaines pour le passage des câbles), des travaux de « câblage » qui permettent le raccordement physique de l’abonné.

Les travaux de génie civil situés sur la propriété privée et sur la voie publique située dans son prolongement, sont à la charge du propriétaire. Il est libre de les confier à un prestataire distinct du prestataire de service universel, mais il devra les faire aboutir au « point d’adduction » qui est défini par l’opérateur.

Les travaux de génie civil situés sur la voie publique éventuellement nécessaires au raccordement de la maison sont à la charge de l’opérateur en charge du service téléphonique. Toutefois, en cas de difficultés exceptionnelles de construction, une participation peut être facturée par l’opérateur au demandeur pour une résidence secondaire.

De la même façon, les prestations de câblage sont à charge de l’opérateur, sauf en cas de résidence secondaire.

Mon permis de construire fait l’objet d’un recours – que faire ?

Par dans Immobilier, Jurisprudence, Urbanisme, Voisinage Étiquette , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Qu’il s’agisse d’un permis de construire ou d’une autre autorisation d’urbanisme (DP travaux, DP division, PA), les AOS (Autorisation d’Occupation du Sol) sont parfois difficiles à obtenir. C’est pourquoi, il peut être fort désagréable, lorsque la période des deux mois d’affichage obligatoire arrive à son terme, de recevoir, le dernier jour, un recommandé notifiant le recours d’un voisin à l’encontre de la décision favorable !

Afin de pallier au risque de découragement qui pourrait vous faire abandonner précipitamment un projet qui vous tenait particulièrement à coeur, nous vous livrons ici quelques pistes pour vous accompagner dans ces nouvelles péripéties et, peut-être, vous redonner espoir :

Tout d’abord, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un juriste afin de procéder à un audit de recevabilité du recours pour évaluer les risques d’annulation de votre autorisation d’urbanisme.

En effet, il se peut que le recours se trouve être irrecevable, notamment pour des questions de forme (oubli de notification, défaut d’intérêt à agir, forclusion des délais de recours) auquel cas un Avocat pourra vous obtenir facilement une ordonnance d’irrecevabilité manifeste auprès du Tribunal Administratif. Ceci aura pour effet d’effacer purement et simplement tous les effets du recours.

Si cette première vérification s’avère infructueuse dans votre cas, il est possible que votre autorisation soit régularisable par un simple modificatif. C’est le cas lorsque la règle d’urbanisme permet de rectifier simplement la (ou les) illégalité(s) constatée(s) dans votre permis par le requérant.  Il s’agira alors de procéder à cette demande modificative et de penser à purger le nouvel arrêté du nouveau risque de recours des tiers – à noter que les recours ne pourront plus porter que sur les éléments modifiés du permis, ce qui a pour effet de réduire substantiellement le champ d’action des éventuels nouveaux requérants.

Ne reste généralement que le cas où le recours n’est pas irrecevable dans la forme, mais potentiellement dans le fond, avec une impossibilité matérielle de faire disparaître totalement le risque d’annulation (difficulté d’interprétation de la règle d’urbanisme et impossibilité de régulariser la demande par un permis modificatif).

Dans ce dernier cas, l’avis de votre Avocat sera déterminant. S’il estime que le recours n’est pas fondé, il sera votre meilleur allié pour faire aboutir votre projet.

Il devra éclairer votre choix d’engager ou non les travaux, et disposera alors de différents moyens d’action pour sécuriser, voire solutionner, votre situation :

  • le mémoire en défense, assorti d’une demande d’ordonnance de cristallisation de moyens permettra de répondre point par point aux illégalités soulevées, mais aussi d’empêcher que de nouveaux moyens soient soulevés au fil de l’instruction devant le Tribunal Administratif,
  • le cas échéant, le dépôt d’une procédure au civil pour recours abusif pourra permettre d’engager une transaction avec le (ou les) requérant(s). A l’issue des discussions, la signature d’un protocole d’accord transactionnel sera susceptible de déboucher sur un désistement du recours. Cet accord devra alors être enregistré conformément à l’article 635 du code des impôts.

Comment faire financer une formation sur fonds spécifiques par le FIFPL ?

Par dans Activité Étiquette , , , , , , , , , ,
FIFPL

Vous êtes une profession libérale, affiliée à l’organisme FIFPL pour la formation, et vous utilisez déjà votre quota de 3 x 300 à 350 €/jour de formation pour l’année, souvent déjà très en deçà de vos obligations ordinales !

Vous souhaiteriez pouvoir déplafonner ce quota en utilisant les formations dites « sur fonds spécifiques », qui permette de débloquer jusqu’à 2000 € supplémentaires, soit un total de 3000 € par an environ, au lieu de 1000 € !
Nous y sommes parvenus pour nos besoins, non sans mal, c’est pourquoi, nous vous proposons de vous accompagner gracieusement pour vos premiers pas, … http://www.ufsbd.fr/wp-content/uploads/2017/01/COMMENT-FAIRE-UNE-DEMANDE-DE-PRISE-EN-CHARGE-FIF-PL.pdf

… puis, en cas de désaccord du FIFPL, une deuxième tentative moyennant une mission payante de 10% HT du montant effectivement obtenu, avec un minimum de 100 € HT

Si vous êtes intéressé, vous pouvez me contacter à l’adresse suivante : thierry.bleard@geometre-expert.fr en me précisant votre profession et votre besoin de formation

Le nouveau L442-14 du code de l’urbanisme issu de la Loi ELAN

Par dans Urbanisme Étiquette , , , , , , , ,

La Loi Elan vient d’être publiée au journal officiel ce mardi 27 novembre 2018, et de fait, le nouvel article L442-14 du code de l’urbanisme rentre en vigueur. Sa nouvelle rédaction, qui ne diffère de l’ancienne que de quelques mots, aura un impact non négligeable sur les permis d’aménager dont les travaux ne sont pas encore achevés.

Nous avons mis en gras et en italique ce qui a changé dans la nouvelle rédaction du L442-14 :

« Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date.

Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le
fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de
l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’État. »

Ceci pourrait paraître anodin, mais imaginez – et ce fût le cas pour l’un de nos clients – qu’un permis d’aménager ait été délivré trois mois avant la publication du nouveau PLUi, déclassant du secteur constructible 3 lots d’un lotissement traité par la procédure du permis d’aménager.

Si vous vous souvenez que l’ancien L442-14 cristallisait l’état de la règle d’urbanisme pendant 5 ans à compter de l’achèvement des travaux du lotissement, vous comprenez qu’en tant que professionnels précautionneux d’attendre la purge du délai de retrait de l’administration sur le permis d’aménager, les travaux n’ont pas démarré, mais surtout n’ont pas pu être terminés avant la date d’entrée en vigueur du PLUi classant les trois lots en zone agricole !

Dès lors, ces trois lots devenaient, de fait, inconstructibles, malgré une autorisation d’urbanisme de permis d’aménager définitive !

L’entrée en vigueur du nouvel article L442-14 constitue donc une aubaine pour notre client pour lequel, désormais, la vente des trois lots redevient possible, la règle d’urbanisme cristallisée étant celle applicable à la date de délivrance du permis d’aménager.

A noter que la durée du gel des droits à bâtir pendant 5 ans devient démesurément long, si l’on considère qu’il va démarrer à compter de l’achèvement des travaux, mais que ceux-ci peuvent n’être réalisés qu’au bout de 3 ans, voire même interrompus … indéfiniment, tant que l’interruption ne dure pas plus d’un an !

Cela pourrait bien être à déplorer pour les rédacteurs des PLU à venir, ceux-ci n’ayant plus de « prise » sur les emprises traitées en permis d’aménager, pour peu que la commercialisation soit lente, ou que les travaux peinent à être lancés et donc leur première phase terminée.

La rédaction du L442-14 qui avait déjà été rectifiée par une ordonnance de décembre 2011, peut aussi encore progresser d’un tout autre point de vue. En effet, il est aussi à regretter que le législateur n’ait pas cherché à étendre cet effet cristallisateur à toute demande d’autorisation d’occuper le sol. Ainsi, seul le permis de construire est visé, et nul ne sait si les lots issus du lotissement (par DP ou PA) d’un macro-lot, déjà loti, bénéficierait du gel des droits à bâtir provenant du L442-14 ou pas.

D’aucuns considèrent, en effet, que le lotissement étant une procédure préparatoire à l’obtention de permis de construire, l’on ne saurait les refuser sur les lots qui en seraient issus, sans méconnaître les dispositions de l’article L442-14.

Nous ne manquerons pas de vous faire savoir si une Jurisprudence devait se faire jour sur ce point particulier.

Article publié le 30 novembre 2018 par

La servitude de passage pour cause d’enclave (Article 682 du Code Civil)

Par dans Bimby, Immobilier, Jurisprudence, Urbanisme Étiquette , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

La servitude de passage pour cause d’enclave trouve son fondement dans l’article 682 du code civil, au chapitre des servitudes légales, qui dispose :

 » Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Il est intéressant de savoir que cet article ne prévoyait, à l’origine du code civil (1804), que le désenclavement pour l’absence d’issue sur la voie publique, et qu’il a évolué à deux reprises :

D’abord, en 1881, pour prendre en compte une issue « insuffisante » : l’on imagine, en effet, que, dans bien des cas, la difficulté ne relevait pas de l’absence de desserte par la voie publique, mais de son manque de confort (largeur de voie insuffisante, en particulier).

Puis, bien plus tard, la référence aux utilisations potentielles du fonds à désenclaver « pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement » est apparue avec la Loi dite d’orientation foncière du 30 décembre 1967, de sorte qu’un propriétaire puisse demander le désenclavement au regard d’une nouvelle exploitation de son fonds.

L’on notera que le texte ne précise pas si cette nouvelle exploitation devait nécessairement être possible au regard des servitudes administratives préalablement à la naissance de la situation d’enclave, ou pas.

Dès lors, il se peut que l’application de cet article du code civil s’avère très perturbante pour les propriétaires voisins susceptibles de devoir « souffrir » le passage par application de l’article 683 (« trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique et fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ») : l’on peut supposer alors que la situation d’enclave d’un terrain puisse ainsi naître avec la levée d’une contrainte administrative !

Ce sera le cas, lorsque l’emprise d’un terrain passe, au plan local d ‘urbanisme, d’une zone non constructible, en zone urbaine ou à aménager : le propriétaire qui n’aurait jamais jusqu’alors revendiqué un état d’enclave, peut subitement demander au Juge de l’Ordre Judiciaire, qu’il lui reconnaisse son droit au désenclavement au regard des règles plus permissives dont il pourrait bien, désormais, vouloir profiter !

Ces considérations très méconnues, et donc très souvent négligées, sont éminemment importantes, pour le Géomètre-Expert et le Notaire, lors des divisions foncières donnant lieu à la création d’une servitude conventionnelle de passage.

En effet, deux options sont possibles pour définir cette servitude :

– soit l’on s’entend pour la constituer « dans l’esprit de l’article 682 du code civil » ce qui sous-entend que, si les possibilités d’utilisation du fonds dominant évoluent favorablement, la servitude est susceptible d’évoluer également,

– soit l’on souhaite prémunir le fonds servant d’un risque d’évolution trop favorable des règles d’utilisation du sol sur le fonds dominant, et il faudra alors agrémenter la servitude conventionnelle de clauses susceptibles de limiter les effets de l’article 682 du code civil, ou prévoyant une indemnisation complémentaire, le cas échéant.

Nous doutons fortement que cette question soit systématiquement appréhendée avec le vendeur et son acquéreur, mais l’on comprend que l’enjeu est important, et qu’il n’est pas exclu que cet oubli puisse être considéré, un jour, comme un manquement au devoir de conseil de la part des professionnels qui auront concouru aux mutations de propriété !

Article publié le 1 octobre 2018 par