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Vous cédez votre bien immobilier à un professionnel de l’immobilier : préférez toujours la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente avec terme extinctif !

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promesse

Votre Notaire vous a trouvé le promoteur ou l’aménageur idéal pour se porter acquéreur de votre bien immobilier. Plus l’offre de prix vous paraît alléchante, plus il convient de se méfier du candidat à l’accession. En effet, les professionnels les moins scrupuleux auront tendance à proposer des prix manifestement surévalués, afin de signer rapidement des promesses de vente synallagmatiques avec un grand nombre de propriétaires. Ce sont souvent les mêmes qui chercheront à faire travailler des prestataires (Architectes, Géomètres-Experts, Paysagistes, ..) gratuitement, en échange d’une simple promesse de contractualiser avec eux si le projet peut se concrétiser. Pour mettre toutes les chances de leur côté, ils exigeront au compromis, légitimement, une clause suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme leur permettant de vérifier la faisabilité du projet qu’ils auront conçu sur l’emprise foncière à acquérir. Ils demanderont un délai suffisant pour déposer leur demande d’occuper le sol, et seront assez enclins à demander au Notaire de ne pas fixer de date limite pour l’obtention du permis de construire ou d’aménager. De cette façon, nombre de compromis sont signés avec une date limite pour la régularisation de l’acte, mais sans que cette date ne fasse « tomber » le contrat. En effet, il est très courant que les clauses du compromis ne confèrent au propriétaire que la faculté de « mettre en demeure » le co-signataire de la promesse de signer l’acte de vente. Mais que faire si l’aménageur/promoteur refuse de se soumettre à cette obligation contractuelle ?

Sachez que seul une action devant le Juge civil permettra de mettre un terme à l’avant-contrat, ce qui signifie que vous vous trouvez dans l’impossibilité même de signer un nouvel avant-contrat avec un autre candidat acquéreur !

Notre conseil est donc de refuser de signer une promesse de vente sans qu’un terme extinctif ne soit effectivement fixé, de sorte qu’il sera de votre ressort, mais de votre seul ressort, de concéder un délai supplémentaire à votre acquéreur, si celui-ci vous explique qu’il ne reste que quelques semaines à attendre pour finaliser la vente !

En résumé, mieux vaut signer une promesse de vente avec un délai long (18 à 24 mois) avec un terme extinctif, qu’une promesse de vente avec un délai court (12 mois) avec un terme non extinctif. Ceci est d’autant plus vrai qu’il y a de fortes chances pour que le prix fixé, dans le premier cas, soit aussi celui de l’acte final, alors qu’à l’inverse, dans le deuxième cas, le but non avoué du promoteur, est de régulariser l’acte avec une réduction de prix souvent très substantielle !

A noter enfin, comme nous l’avions exposé précédemment ici, que l’article L290-2 du code de la construction et de l’habitat contraint le promoteur ou l’aménageur qui souhaite signer un compromis sur base d’un délai qui dépasse 18 mois, de verser au minimum 5% d’indemnités d’immobilisation au vendeur, sous peine de nullité de l’acte qui devra revêtir une forme authentique (L290-1 du CCH).

La cotitularité en permis d’aménager comme outil d’autopromotion d’un projet immobilier neuf ?

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Vous êtes propriétaire d’un terrain constructible à aménager, mais sa mise en vente par lots nécessite des études, des autorisations administratives, des aménagements très coûteux, et les banques rechignent à vous prêter l’argent nécessaire au lancement des travaux permettant les ventes.

Deux solutions s’offrent à vous : le PUP ou la cotitularité avec vos candidats acquéreurs de terrain…

Dans le cas du PUP (projet urbain partenarial que nous avons déjà évoqué ici), il faut obtenir un accord de l’autorité compétente en matière de planification urbaine. Or, il s’agit souvent d’une communauté de communes, ou d’un autre organe de coopération intercommunale (EPCI) souvent peu enclin à élaborer une convention lorsqu’elle aura le sentiment qu’elle profite à un intérêt particulier (le vôtre en tant que propriétaire), surtout si la zone à aménager se réduit à votre seule propriété !

Nous proposons donc d’étudier la deuxième solution que nous considérons plus facilement envisageable : celle du dépôt d’un permis d’aménager conjointement et solidairement avec des acquéreurs potentiels de lots dans l’opération.

La plus grande difficulté tient au fait que, tant que le permis d’aménager n’est pas obtenu, de grandes incertitudes règnent sur le nombre de lots détachables, et le coût des travaux d’aménagement, parfois même, sur la faisabilité du projet !

S’agissant du prix de vente des lots également, bien qu’il soit, la plupart du temps,  fixé en référence aux prix de marché, il est intéressant d’avoir approché le coût total de l’opération (travaux + études), ne serait-ce que pour éviter de se lancer dans un projet économiquement non rentable !

Nous nous placerons dans le cas où l’intérêt pour construire dans le secteur du projet est fort, et où il est donc aisé de trouver des candidats acquéreurs.

Ceux-ci seront alors tentés de signer un document leur permettant de « pré-réserver » le lot de leur choix.

Plutôt que de signer un compromis de vente sous condition d’obtention d’un permis d’aménager, ce qui nécessiterait de créer une personne morale pour acquérir à plusieurs, la convention de co-titularité en vue du dépôt d’un permis d’aménager, est susceptible de remplir parfaitement l’objectif !

En effet, dès lors que cette convention est signée, et à condition qu’elle définisse les conditions de cession des parts d’autorisation d’occuper le sol pour le cas où l’un des acquéreurs serait défaillant, le propriétaire vendeur, et les candidats acquéreurs font corps pour faire aboutir le projet. Mais tandis que le propriétaire n’amène que la propriété du support au projet et une participation éventuellement symbolique à l’obtention de l’autorisation administrative, les candidats acquéreurs, quant à eux, se portent volontaires pour financer les travaux de mise en viabilité du terrain.

Pour éviter toute difficulté, la convention devra lister, de la façon la plus exhaustive que possible, les solutions choisies pour résoudre les situations pouvant survenir dans le cadre de la mise en oeuvre d’une autorisation d’urbanisme en commun (définition de l’objet, choix et contractualisation avec les prestataires d’études et de travaux, relations avec l’administration pour le dépôt, l’instruction, la délivrance et jusqu’à la déclaration d’achèvement de l’autorisation d’urbanisme, affichage, gestion du chantier, réception, règlement des litiges,.. etc)

Notons toutefois, que cette solution nécessite que vos acquéreurs puissent financer leur terrain indépendamment de leur projet de construction ! En effet, le montage se fait alors en deux temps : d’abord, l’acquisition du terrain (prix avant aménagement + part d’aménagement), puis, seulement, le projet de construction ! 

Le PLUi de la CAB – Les conséquences du jugement d’annulation partielle du 21 janvier 2019

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Afin de répondre aux questions de nos clients propriétaires, et anticiper celles qui pourraient se faire jour, nous avons jugé opportun d’écrire cet article destiné à expliquer les conséquences de la décision du Tribunal Administratif de Lille du 21 janvier 2019 au sujet du PLUi de la Communauté d’Agglomération du Boulonnais (CAB).

Cette décision, que nous avons pu consulter, fait suite à une requête en annulation de la délibération du 6 avril 2017 par laquelle la CAB avait approuvé son plan local d’urbanisme intercommunal de la part du GDEAM (Groupement pour la défense de l’environnement de l’arrondissement de Montreuil-sur-mer et du Pas-de-Calais).

Le Tribunal Administratif ne retient de cette demande que l’annulation de la délibération approuvant le PLUi de la CAB, uniquement « en tant qu’elle classe » certains espaces des communes de Saint-Etienne-au-Mont, Neufchatel-Hardelot, Wimereux, Wimille et Dannes, dans des zonages urbains (UCb-II, UEt, UGa, UGb, UCd-I, UEb, UFc) qu’il juge donc illégaux.

La CAB n’a pas souhaité faire appel de ce jugement qui est donc devenu définitif en mars dernier.

Il apparaît donc probable que les documents du PLUi soient prochainement mis en concordance avec ce jugement.

L’on peut donc se demander ce qu’il advient provisoirement des règles opposables dans ces secteurs (14 au total) pour les propriétaires concernés, sachant qu’ils n’ont pas été joints à la cause.

Outre le fait qu’ils disposent de la faculté de recourir, par la procédure dite de « tierce opposition », sur la base de l‘article R832-1 du Code de Justice Administrative, contre cette décision, la question se pose, en effet, de savoir quelle règle est devenue applicable dans ces zones depuis le 21 janvier 2019, dans l’attente de la mise à jour du PLUi.

Il n’y a pas de doute sur l’impossibilité de continuer à appliquer la règle du PLUi puisqu’on la sait désormais illégale (principe de l’arrêt Ponard de novembre 1958).

L’on peut affirmer que, pour ce qui concerne l’instruction des autorisations d’urbanisme, il convient de s’en remettre provisoirement aux règles du document antérieur, ainsi que le prévoit l’article L600-12 du code de l’urbanisme, dans l’attente de la mise à jour effective du PLUi, dans le sens du jugement prononcé.

L’on peut aussi anticiper sur un retour à court terme  des secteurs concernés en zone A (agricole) ou N (naturelle).

 

Un promoteur/lotisseur peut-il m’empêcher d’aménager mon terrain en extension de son opération ?

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Lorsqu’une zone à aménager d’un PLU englobe plusieurs propriétés, l’aménageur qui aura initié une première tranche du projet sur l’une ou plusieurs d’entre elles, sera souvent tenté de prendre en otage les autres propriétaires, surtout s’ils ont refusé de céder leur part de terrain au prix que ce dernier aurait jugé acceptable !

Qu’en est-il donc de ces pratiques qui consistent, pour l’aménageur, à conserver, par devers lui, une bande de terrain, dans le but de provoquer artificiellement l’enclavement des autres propriétés aménageables ?

Nous verrons que, dans la plupart des cas, il s’agit juridiquement d’une solution inefficace. Puis, nous étudierons dans quelle mesure, parce que les propriétaires voisins auront été mis en situation  de co-construire le projet urbain, il peut être envisagé que l’aménageur soit dédommagé d’une part des investissements réalisés, pour avoir eu le mérite de prendre le risque des études et travaux sur une opération d’ensemble.

Examinons donc tout d’abord, le cas où l’aménageur a réalisé une première tranche de travaux en conservant une bande d’un mètre de large de terrain en bout de voirie.

L’erreur la plus souvent commise par l’aménageur est de ne pas prendre le soin d’exclure de son périmètre loti l’emprise de terrain qu’il souhaite conserver ! En effet, sans cette précaution, ladite emprise fait partie du projet urbain. Non seulement, son aménagement doit être décrit dans le programme des travaux, mais plus encore, son assiette fait partie des espaces communs qui sont à rétrocéder, soit à la commune, soit à l’association syndicale, si c’est le choix retenu. Dès lors, l’une ou l’autre ont un droit de regard sur le devenir de cet espace, y compris sur sa valorisation, sauf précaution apportée à ce sujet dans le cahier des charges…

En réalité, même avec cette précaution, il sera difficile à l’aménageur d’empêcher le désenclavement des terrains voisins.

  1. D’abord, les orientations d’aménagement de la zone imposent sûrement un schéma de desserte par des voies de circulation, de sorte que la puissance publique rendra nécessaire l’entente entre les parties : à défaut, la collectivité pourra toujours instituer un emplacement réservé « création de voie » sur les emprises privées qui viendraient contrevenir à l’intérêt général.
  2. L’aménageur aurait tort de sous-estimer les effets de l’article 682 du code civil qui veut qu’un propriétaire qui serait privé d’un accès à la voie publique puisse être désenclavé afin de pouvoir jouir pleinement des possibilités d’exploitation de son bien, moyennant une « indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».

L’on constate donc que les chances pour un aménageur de tirer un fruit de son investissement à l’égard de propriétaires riverains sont assez réduites !

Pour autant, nous estimons qu’elles ne sont pas toujours nulles !

En effet, si l’on imagine qu’un aménageur proposait à un propriétaire riverain de partager le coût de mise en viabilité d’une voie qu’il installerait « à cheval » entre leurs propriétés respectives pour respecter le principe de desserte des OAP (orientations d’aménagement et de programmation), mais que ce dernier refusait explicitement cette proposition, obligeant l’aménageur à créer la voie exclusivement et à ses seuls frais sur sa propriété, l’on pourrait objectivement en déduire que le propriétaire voisin s’est lui-même enclavé !

Nous ignorons si le Juge de l’ordre judiciaire lui refuserait le désenclavement par la voie nouvelle ainsi réalisée, mais il est probable qu’il lui infligerait de devoir supporter le remboursement du coût d’une partie des ouvrages, à titre d’indemnité « proportionnée au dommage occasionné », si celui-ci venait à faire jouer, avec la plus grande mauvaise foi, l’article 682 du code civil.

Nous laissons aux Avocats et juristes spécialisés le soin de commenter notre analyse.

 

 

 

Vous cédez votre terrain à un promoteur/aménageur : exigez un terme extinctif au délai fixé dans l’avant-contrat !

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La plupart des ventes de biens immobiliers à des aménageurs/promoteurs se réalisent en deux temps : d’abord l’avant-contrat, puis l’acte authentique.

Ceci pour une raison simple, à savoir que le professionnel de l’immobilier qui se propose acquérir le bien (terrain bâti ou non), fait un pari à la fois sur le montant de sa dépense en travaux, honoraires d’études et autres frais divers, et, à la fois, sur le  chiffre d’affaire susceptible d’être produit par la commercialisation de sa future réalisation immobilière.

Aussi, afin de maîtriser le risque de se tromper sur l’un et/ou sur l’autre, il demandera au vendeur, avec l’appui de son Notaire, qu’il accepte de signer une promesse de vente sous la condition principale d’obtenir l’accord des administrations sur son projet immobilier. Le prix proposé pour le bien est alors réglé au moment de la régularisation de l’acte authentique, lorsque l’autorisation est devenue définitive (délais de purge des recours de tiers, de retrait, ou de déféré préfectoral écoulés) et, de préférence, dans un délai n’excédant pas 18 mois (cf https://bleard-lecocq.com/4078/2018/12/02/de-linteret-de-savoir-obtenir-une-autorisation-durbanisme-sous-18-mois-l290-1-et-l290-2-du-cch/).

Or, la plupart du temps, sans doute pour compenser l’obligation pour le promoteur d’engager des frais non négligeables pour obtenir les autorisations réglementaires nécessaires, les Notaires ont tendance à rédiger une promesse synallagmatique de vente, avec, par défaut, une clause de reconduction tacite de celle-ci, au-delà du délai de l’avant-contrat.

Mais alors, en cas de défaillance du candidat acquéreur, le vendeur ne dispose que de la faculté de « mettre en demeure » le promoteur « d’acquérir », ce à quoi le ce dernier peut parfaitement se soustraire. Ainsi, seul le Juge peut défaire l’avant-contrat ainsi formé ! Cette démarche désagréable peut prendre beaucoup de temps, et nécessite le concours d’un Avocat !

Ceci n’est donc pas sans poser des problèmes importants, dans de nombreux cas de figure car il n’est pas rare qu’à l’extinction du délai, le promoteur ne soit pas prêt à acquérir : soit il ne dispose pas encore d’une autorisation d’urbanisme définitive, soit celle-ci fait l’objet d’un recours d’un tiers qu’il convient de traiter, soit encore, la commercialisation du projet immobilier, ou du lotissement ne donne pas la satisfaction espérée.

Dans tous ces cas, la clause de reconduction tacite le met en position de force à l’égard du vendeur, qui n’est pas toujours tenu informé des difficultés que rencontre son candidat acquéreur.

Nous conseillons donc à nos clients propriétaires d’exiger pour la signature de l’avant-contrat, soit une promesse synallagmatique de vente avec un terme extinctif, soit une promesse unilatérale de vente avec un délai de levée d’option, afin de recouvrer la maîtrise de leur bien à l’issue d’un délai parfaitement maîtrisé !

Cette solution est très contraignante pour l’aménageur/promoteur, mais elle a le mérite d’aider le propriétaire à distinguer parmi les promesses d’achat qui lui sont faites, celles qui ont une vraie chance d’aboutir à la signature d’un acte authentique (les candidats acquéreurs formulent des offres plus raisonnables en prix et plus sérieuses en matière d’engagement), de celles qui laissent miroiter des prix impossibles à tenir, même avec beaucoup de patience !…