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ESTIMEZ LE COÛT DES RACCORDEMENTS DE VOTRE TERRAIN A BÂTIR

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ESTIMEZ LE COÛT DES RACCORDEMENTS DE VOTRE TERRAIN A BÂTIR

ÉVITEZ LES SURCOÛTS

 

D’abord un peu de vocabulaire

On trouvera les termes de « branchement » et de « raccordement ». On peut les considérer comme synonymes, mais il faut distinguer les branchements d’un terrain à bâtir (depuis les réseaux publics jusqu’en façade de votre terrain) et les branchements d’un lot viabilisé ou non viabilisé. Cette distinction est source de grandes incompréhensions.

En effet, dans le langage courant, on comprendra qu’un lot viabilisé est un lot déjà muni des dispositifs de branchement en limite. En réalité, en droit de l’urbanisme, un lot non viabilisé signifie qu’il n’est pas desservi par les réseaux publics et qu’il est donc susceptible d’inconstructibilité !

L’on devrait donc plutôt distinguer les lots « branchés » ou « raccordés » de ceux qui ne le sont pas encore. En général, seuls les lots issus de permis d’aménager avec travaux sont vendus raccordés par le lotisseur.

Si vous optez pour une parcelle non viabilisée (hors lotissement), il vous faudra réaliser des travaux de raccordement aux réseaux publics de distribution d’eau, de télécommunication, d’assainissement (si collectif), d’électricité et de gaz.

Le budget ne sera en effet pas le même s’il s’agit d’un simple raccordement des limites de votre terrain à la maison, ou de travaux plus importants pour amener l’eau, le gaz et l’électricité en limite de votre propriété. Si les réseaux sont situés bien plus loin dans le domaine public, ce sont les sociétés concessionnaires qui effectueront les travaux à vos frais, après établissement des devis respectifs (extensions de réseaux et branchements)

Attention, vous devrez peut-être obtenir toutes les servitudes nécessaires pour faire passer les tuyaux, notamment sur le fonds voisin. Par sécurité, ne vous contentez pas d’un accord verbal mais faites inscrire ces autorisations dans les actes notariés relatifs à la vente.

Enfin si vous ne disposez pas du tout-à-l’égout, il vous faudra envisager la mise en place d’un système d’assainissement individuel dont le coût peut varier de 7.500 à 12.000 €, en fonction du dispositif. Vous devrez produire l’attestation de conformité de cette installation, établie par le SPANC dont vous dépendez, dans le cadre de votre demande de permis de construire.

Le coût de branchement global se compose de 2 éléments, fonction des puissances demandées et aussi de l’accessibilité, de la nature, du relief du terrain.

  • Le coût de branchement en domaine public qui est fonction de la distance terrain / réseaux
  • Le coût de branchement en domaine privé qui est fonction de la distance habitation / coffrets en limite de parcelle (prestations à charge du propriétaire, hors câblage BT et Tél/FO).

 

Branchement au réseau d’assainissement.

Il est possible que le choix de l’entreprise qui effectuera les travaux dans le domaine public soit imposé par la mairie. Plusieurs cas de figure peuvent en effet se présenter :

  • soit le particulier choisit librement l’entreprise qui effectuera les travaux – celle-ci devra néanmoins effectuer les démarches nécessaires auprès de la collectivité pour être autorisée à procéder aux travaux ;
  • soit le particulier a le choix parmi une liste d’entreprises possédant un agrément pour travailler sur le réseau d’assainissement
  • soit le client n’a pas le choix et la collectivité lui impose une entreprise.

Le coût moyen de ce raccordement est de 5000 €. Un devis sera établi par l’entreprise exécutante, sachant que le montant varie en fonction de la profondeur, de la nature de la chaussée et de la longueur du branchement à réaliser.

En partie privative, les prestations pour pose d’une canalisation d’eaux usées sont estimées à 100€ /ml, hors réfection des revêtements (enrobés : 20 à 30 € /m² par exemple)

 

Installation d’assainissement individuelle

SI votre habitation se trouve dans une zone d’assainissement non collectif, les aménagements principaux concernent la fourniture et la pose du système d’assainissement individuel et de la pose des raccordements de canalisation.

La fourniture et la pose d’un système d’assainissement individuel du type fosse septique toutes eaux vous coûteront entre 4 500 et 10 000 euros.

La fourniture et la pose d’un système d’assainissement individuel du type mini-station d’épuration vous coûteront entre 4 500 et 15 000 euros.

 

Branchement au réseau d’eau potable

La réalisation du branchement d’eau potable est une prestation exclusive du gestionnaire du réseau.

Cette prestation est souvent facturée entre 800 € et 1500 € TTC, si longueur ne dépasse pas 10 ml pour un branchement particulier de diamètre standard 22/32 mm

 

Branchement au réseau Basse Tension

Par expérience, nous savons que le prix du raccordement au réseau électrique peut aller de 500 € à 2500 € pour les travaux les plus complexes. L’installation électrique devra être garantie par l’obtention du certificat Consuel, qui coûte entre 62€ et 120€ pour un particulier, selon sa situation.

La mise en service coût environ 50 € TTC.

Le tableau suivant est appliqué lorsque le branchement est réalisé en totalité : liaisons en domaine public et en domaine privé pour le type 1 (hors tranchée, fourniture et pose du fourreau en domaine privé). Le branchement complet peut être souterrain, aérosouterrain ou aérien.

Liaisons des branchements en domaine public Le tableau suivant est appliqué lorsque seule la partie du branchement en domaine public est réalisée, par exemple pour viabiliser une parcelle nue.

Le tableau suivant est appliqué lorsque seule la partie du branchement en domaine privé est réalisée (hors tranchée, fourniture et pose du fourreau), par exemple dans le cas d’un lotissement.

 

 

Branchement au réseau GAZ

Si l’éloignement du terrain par rapport au réseau public de gaz, ne dépasse pas 30 m, le prix du raccordement sera compris entre 400 et 1500 €

Si le réseau ne passe pas à proximité de votre maison : Le coût du raccordement fera l’objet d’une étude et d’un devis spécifique conformément au Catalogue des prestations annexes de GRDF

 

Raccordement au réseau Télécom/Fibre

 

Si vous êtes éligible à la fibre, pas d’hésitation branchez-vous ! Si elle passe dans votre rue, faites appel à l’un des trois grands fournisseurs d’accès internet qui établira un devis de raccordement. Les prix d’installation se situent à 149 €.

Orange demande 149€ de frais pour un raccordement souterrain ou aérien.

Bouygues offre les 10 premiers mètres de fibre. Au-delà d’un câble de 10 mètres, des frais de 50 € sont demandés tous les 10 mètres supplémentaires.

SFR Altice propose un tarif de 149€ pour un raccordement souterrain, contre 299€ pour un raccordement aérien.

Free est le seul opérateur qui à ce jour propose un raccordement 100% gratuit en maison individuelle.

Si la fibre n’est pas encore prévue dans votre commune, vous devrez alors passer en ADSL.

Si aucun génie civil n’est nécessaire pour le raccordement au réseau de téléphone, seuls les frais de mise en service et les frais de déplacement du technicien seront à votre charge. Le tarif des interventions pour l’ouverture de la ligne et la mise en service par le technicien tourne autour de 155€ TTC.

 

Tranchée privative

En partie privative, le coût d’une tranchée commune est estimé à 120 €/ml, comprenant :

  • La canalisation en polyéthylène pour l’adduction d’eau potable
  • Un fourreau Ø90 rouge pour le passage du câble basse tension (câble posé par ENEDIS ou par l’électricien du constructeur)
  • Un fourreau Ø90 jaune pour le passage d’une canalisation GAZ (canalisation posée par GRDF ou par le plombier du constructeur)
  • Plusieurs fourreaux PVC pour la desserte Téléphone/Fibre

Dans le cadre d’un CCMI, Le constructeur se chargera de tout ce qui se passe sur le terrain et le montant sera compris dans le prix global. Il réalisera les différents branchements au fur et à mesure de l’avancement du chantier puisque la maison que vous réceptionnerez est censée être habitable immédiatement… Dès que le raccordement est effectué, il ne vous reste qu’à contacter les fournisseurs d’énergie (gaz, électricité) et Internet de votre choix. Vous pouvez également vous réserver ces travaux.

 

Les principales causes de surcoût :

  • Les extensions de réseaux nécessaires en domaine public.
  • Les exigences particulières des gestionnaires de voiries (ampleurs des réfections de chaussée, techniques sans tranchée de type fonçage ou forage dirigé, …)
  • Traversée de voie particulière (départementale, tramway, cours d’eau, …)
  • D’éventuelles démolitions d’ouvrages existants
  • Travaux forestiers ou élagages,
  • Etc …,

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Vendre du terrain non constructible au meilleur prix – deux petits conseils !

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Surfaces réduites

Nous sommes souvent sollicités par des propriétaires qui nous demandent de les aider à estimer le prix du m² de terrain d’agrément.

Comme pour chaque sollicitation, évidemment, nous cherchons à approfondir la problématique du client qui nous pose une telle question.

Bien souvent, elle provient du fait qu’un voisin s’est porté candidat à l’acquisition d’une partie de leur propriété, ou l’inverse.

Or, les critères qui déterminent la valeur d’un terrain, même non constructible en vue de l’habitation, sont nombreux !

Ils peuvent dépendre de la valeur intrinsèque du terrain (qualité paysagère, qualité agronomique, exposition, état des clôtures, …), mais aussi et surtout de l’usage qu’entend en faire le potentiel acquéreur.

Ainsi, le prix peut varier de quelques euros par m² à plusieurs dizaines d’euros le m², si, par exemple, le morceau de terrain vendu peut permettre au voisin de détacher plus aisément un lot de terrain à bâtir !

Tout d’abord, il conviendra de se prémunir contre le risque d’évolution trop favorable de la règle d’urbanisme sur la partie de terrain cédée. En effet, si l’on valorise le terrain en terrain d’agrément, l’on s’attend à ce que la destination perdure dans le temps.

La solution consiste à faire instituer par le Notaire, lors de la signature de l’acte authentique, une servitude « non aedificandi ». Puisque le propriétaire vendeur n’a pas de prise sur l’évolution des règles d’urbanisme, cette solution lui permet, selon l’indemnité qui lui serait soumise par l’acquéreur, de choisir de lever conventionnellement ladite servitude.

A noter que si votre voisin est agriculteur et qu’il peut donc, à ce titre, y construire son logement de fonction, il lui sera nécessaire de dévoiler son projet, sous peine de ne pas pouvoir le réaliser !

Au-delà de cette précaution fondamentale, et puisque nous avons vu que le prix était formé essentiellement par l’usage qu’entendait en faire le candidat acquéreur, le deuxième conseil, si l’on se place du côté du vendeur, consiste à proposer la même emprise de terrain aux autres voisins.

Il n’est pas rare que deux voire trois voisins au total soient en position de se porter acquéreur. Or, chaque acquéreur supplémentaire est une chance d’une autre utilisation, et donc potentiellement d’une meilleure valorisation du terrain.

Vous cédez votre bien immobilier à un professionnel de l’immobilier : préférez toujours la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente avec terme extinctif !

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promesse

Votre Notaire vous a trouvé le promoteur ou l’aménageur idéal pour se porter acquéreur de votre bien immobilier. Plus l’offre de prix vous paraît alléchante, plus il convient de se méfier du candidat à l’accession. En effet, les professionnels les moins scrupuleux auront tendance à proposer des prix manifestement surévalués, afin de signer rapidement des promesses de vente synallagmatiques avec un grand nombre de propriétaires. Ce sont souvent les mêmes qui chercheront à faire travailler des prestataires (Architectes, Géomètres-Experts, Paysagistes, ..) gratuitement, en échange d’une simple promesse de contractualiser avec eux si le projet peut se concrétiser. Pour mettre toutes les chances de leur côté, ils exigeront au compromis, légitimement, une clause suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme leur permettant de vérifier la faisabilité du projet qu’ils auront conçu sur l’emprise foncière à acquérir. Ils demanderont un délai suffisant pour déposer leur demande d’occuper le sol, et seront assez enclins à demander au Notaire de ne pas fixer de date limite pour l’obtention du permis de construire ou d’aménager. De cette façon, nombre de compromis sont signés avec une date limite pour la régularisation de l’acte, mais sans que cette date ne fasse « tomber » le contrat. En effet, il est très courant que les clauses du compromis ne confèrent au propriétaire que la faculté de « mettre en demeure » le co-signataire de la promesse de signer l’acte de vente. Mais que faire si l’aménageur/promoteur refuse de se soumettre à cette obligation contractuelle ?

Sachez que seul une action devant le Juge civil permettra de mettre un terme à l’avant-contrat, ce qui signifie que vous vous trouvez dans l’impossibilité même de signer un nouvel avant-contrat avec un autre candidat acquéreur !

Notre conseil est donc de refuser de signer une promesse de vente sans qu’un terme extinctif ne soit effectivement fixé, de sorte qu’il sera de votre ressort, mais de votre seul ressort, de concéder un délai supplémentaire à votre acquéreur, si celui-ci vous explique qu’il ne reste que quelques semaines à attendre pour finaliser la vente !

En résumé, mieux vaut signer une promesse de vente avec un délai long (18 à 24 mois) avec un terme extinctif, qu’une promesse de vente avec un délai court (12 mois) avec un terme non extinctif. Ceci est d’autant plus vrai qu’il y a de fortes chances pour que le prix fixé, dans le premier cas, soit aussi celui de l’acte final, alors qu’à l’inverse, dans le deuxième cas, le but non avoué du promoteur, est de régulariser l’acte avec une réduction de prix souvent très substantielle !

A noter enfin, comme nous l’avions exposé précédemment ici, que l’article L290-2 du code de la construction et de l’habitat contraint le promoteur ou l’aménageur qui souhaite signer un compromis sur base d’un délai qui dépasse 18 mois, de verser au minimum 5% d’indemnités d’immobilisation au vendeur, sous peine de nullité de l’acte qui devra revêtir une forme authentique (L290-1 du CCH).

La cotitularité en permis d’aménager comme outil d’autopromotion d’un projet immobilier neuf ?

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Vous êtes propriétaire d’un terrain constructible à aménager, mais sa mise en vente par lots nécessite des études, des autorisations administratives, des aménagements très coûteux, et les banques rechignent à vous prêter l’argent nécessaire au lancement des travaux permettant les ventes.

Deux solutions s’offrent à vous : le PUP ou la cotitularité avec vos candidats acquéreurs de terrain…

Dans le cas du PUP (projet urbain partenarial que nous avons déjà évoqué ici), il faut obtenir un accord de l’autorité compétente en matière de planification urbaine. Or, il s’agit souvent d’une communauté de communes, ou d’un autre organe de coopération intercommunale (EPCI) souvent peu enclin à élaborer une convention lorsqu’elle aura le sentiment qu’elle profite à un intérêt particulier (le vôtre en tant que propriétaire), surtout si la zone à aménager se réduit à votre seule propriété !

Nous proposons donc d’étudier la deuxième solution que nous considérons plus facilement envisageable : celle du dépôt d’un permis d’aménager conjointement et solidairement avec des acquéreurs potentiels de lots dans l’opération.

La plus grande difficulté tient au fait que, tant que le permis d’aménager n’est pas obtenu, de grandes incertitudes règnent sur le nombre de lots détachables, et le coût des travaux d’aménagement, parfois même, sur la faisabilité du projet !

S’agissant du prix de vente des lots également, bien qu’il soit, la plupart du temps,  fixé en référence aux prix de marché, il est intéressant d’avoir approché le coût total de l’opération (travaux + études), ne serait-ce que pour éviter de se lancer dans un projet économiquement non rentable !

Nous nous placerons dans le cas où l’intérêt pour construire dans le secteur du projet est fort, et où il est donc aisé de trouver des candidats acquéreurs.

Ceux-ci seront alors tentés de signer un document leur permettant de « pré-réserver » le lot de leur choix.

Plutôt que de signer un compromis de vente sous condition d’obtention d’un permis d’aménager, ce qui nécessiterait de créer une personne morale pour acquérir à plusieurs, la convention de co-titularité en vue du dépôt d’un permis d’aménager, est susceptible de remplir parfaitement l’objectif !

En effet, dès lors que cette convention est signée, et à condition qu’elle définisse les conditions de cession des parts d’autorisation d’occuper le sol pour le cas où l’un des acquéreurs serait défaillant, le propriétaire vendeur, et les candidats acquéreurs font corps pour faire aboutir le projet. Mais tandis que le propriétaire n’amène que la propriété du support au projet et une participation éventuellement symbolique à l’obtention de l’autorisation administrative, les candidats acquéreurs, quant à eux, se portent volontaires pour financer les travaux de mise en viabilité du terrain.

Pour éviter toute difficulté, la convention devra lister, de la façon la plus exhaustive que possible, les solutions choisies pour résoudre les situations pouvant survenir dans le cadre de la mise en oeuvre d’une autorisation d’urbanisme en commun (définition de l’objet, choix et contractualisation avec les prestataires d’études et de travaux, relations avec l’administration pour le dépôt, l’instruction, la délivrance et jusqu’à la déclaration d’achèvement de l’autorisation d’urbanisme, affichage, gestion du chantier, réception, règlement des litiges,.. etc)

Notons toutefois, que cette solution nécessite que vos acquéreurs puissent financer leur terrain indépendamment de leur projet de construction ! En effet, le montage se fait alors en deux temps : d’abord, l’acquisition du terrain (prix avant aménagement + part d’aménagement), puis, seulement, le projet de construction ! 

Le PLUi de la CAB – Les conséquences du jugement d’annulation partielle du 21 janvier 2019

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Afin de répondre aux questions de nos clients propriétaires, et anticiper celles qui pourraient se faire jour, nous avons jugé opportun d’écrire cet article destiné à expliquer les conséquences de la décision du Tribunal Administratif de Lille du 21 janvier 2019 au sujet du PLUi de la Communauté d’Agglomération du Boulonnais (CAB).

Cette décision, que nous avons pu consulter, fait suite à une requête en annulation de la délibération du 6 avril 2017 par laquelle la CAB avait approuvé son plan local d’urbanisme intercommunal de la part du GDEAM (Groupement pour la défense de l’environnement de l’arrondissement de Montreuil-sur-mer et du Pas-de-Calais).

Le Tribunal Administratif ne retient de cette demande que l’annulation de la délibération approuvant le PLUi de la CAB, uniquement « en tant qu’elle classe » certains espaces des communes de Saint-Etienne-au-Mont, Neufchatel-Hardelot, Wimereux, Wimille et Dannes, dans des zonages urbains (UCb-II, UEt, UGa, UGb, UCd-I, UEb, UFc) qu’il juge donc illégaux.

La CAB n’a pas souhaité faire appel de ce jugement qui est donc devenu définitif en mars dernier.

Il apparaît donc probable que les documents du PLUi soient prochainement mis en concordance avec ce jugement.

L’on peut donc se demander ce qu’il advient provisoirement des règles opposables dans ces secteurs (14 au total) pour les propriétaires concernés, sachant qu’ils n’ont pas été joints à la cause.

Outre le fait qu’ils disposent de la faculté de recourir, par la procédure dite de « tierce opposition », sur la base de l‘article R832-1 du Code de Justice Administrative, contre cette décision, la question se pose, en effet, de savoir quelle règle est devenue applicable dans ces zones depuis le 21 janvier 2019, dans l’attente de la mise à jour du PLUi.

Il n’y a pas de doute sur l’impossibilité de continuer à appliquer la règle du PLUi puisqu’on la sait désormais illégale (principe de l’arrêt Ponard de novembre 1958).

L’on peut affirmer que, pour ce qui concerne l’instruction des autorisations d’urbanisme, il convient de s’en remettre provisoirement aux règles du document antérieur, ainsi que le prévoit l’article L600-12 du code de l’urbanisme, dans l’attente de la mise à jour effective du PLUi, dans le sens du jugement prononcé.

L’on peut aussi anticiper sur un retour à court terme  des secteurs concernés en zone A (agricole) ou N (naturelle).