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L’autorisation d’urbanisme, un levier essentiel pour la vente

 Mai, 22 - 2013   0 commentaire   Urbanisme
L’autorisation d’urbanisme, un levier essentiel pour la vente
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Acte de venteNous avons vu l’intérêt de débloquer rapidement et efficacement une autorisation d’urbanisme.

Or, à l’heure de la densification des cœurs de bourg et du recentrage dans les centres d’agglomération, les problématiques liées à la construction et l’aménagement se complexifient.

D’abord la réglementation :

  • Les documents d’urbanisme sont devenus d’une applicabilité hasardeuse : entre les POS, les PLU à contenu POS, les vrais PLU avec ou sans insuffisance de prise en compte de l’environnement et les futurs PLU intercommunaux ou communautaires, les règles que chacun d’eux peuvent émettre, parfois contraires aux Lois Grenelle,… (mais illégales que s’il s’agit de PLU).

A titre d’exemple, l’on pourra se trouver sur une commune avec un seuil minimum de densité et se voir taxer pour sous densité du projet, tout en ayant un maximum d’emprise au sol, un COS et une hauteur de construction ne permettant pas d’atteindre le seuil en question !

Mais aussi les règles accessoires mais importantes issues de délibérations des conseils municipaux sur l’application ou non de telle ou telle possibilité offerte par le droit de l’urbanisme sur la bonification de COS, par exemple, ou l’application de la gestion de la densité résiduelle, la favorisation de l’implantation en limite…

  • Le droit de l’environnement, pouvant mettre en échec les projets par rapport à un périmètre de protection d’installation classée, un périmètre de zone Natura 2000 ou de protection de biotope, le caractère humide du terrain, un plan de prévention des risques,…

  • La Loi Littoral, qui combinée à des périmètres de ZNIEFF, bien que sans effet juridique, a tendance à faire basculer des zones, pourtant classées au PLU comme étant à aménager, en espaces naturels remarquables au gré des doctrines administratives adoptées localement.

  • Le droit du Patrimoine, pouvant par des prescriptions importantes sur les matériaux et techniques à utiliser mettre en déséquilibre financier certaines opérations,

Ensuite, les réalités de terrain :

  • avec des accès aux chantiers de plus en plus difficiles sur des voies se voulant à faible voire très faible gabarit pour limiter l’usage de la voiture,

  • avec des riverains peu compréhensifs qui, s’ils n’attaquent pas le permis, exigent, à juste titre, un minimum de considération lors de la phase chantier,

  • avec des problématiques de constructions en mitoyenneté

Et pourtant !

La nécessité de construire et de réhabiliter du logement plus adapté et moins énergivore, est aujourd’hui criante dans la plupart des villes, et la rareté du foncier constructible le rend cher.

Cette valeur ajoutée, nous aimons en faire profiter nos clients propriétaires fonciers !

C’est pourquoi, lorsque nos clients sont pressés de vendre, nous leur conseillons d’obtenir des droits à construire sur leur propriété à vendre, via le dépôt d’une autorisation d’urbanisme (DP, PA ou PC).

Certes, cela leur demande d’investir quelques milliers d’euros, mais une fois l’autorisation d’occuper le sol obtenue et purgée, et sous réserve d’avoir optimisé les droits à construire sur le terrain, le vendeur se trouve en position très favorable :

  • il a gagné le temps nécessaire pour trouver un acquéreur sérieux,

  • il a gagné le temps nécessaire à ce que l’acquéreur sérieux trouve un financement,

  • il a gagné le temps nécessaire à ce que l’acquéreur sérieux ait pu monter un projet, et obtenir ses droits à construire,

  • une fois purgé le délai de recours, il s’est mis en position de force face à ses acquéreurs potentiels qui devront alors monter leur dossier de financement au plus vite, suivant l’attractivité du prix (urgence à vendre)

  • mais surtout, malgré le manque de temps dont il dispose pour négocier, il est certain d’approcher, dans un délai circonscrit par notre mission, la valeur réelle de son bien (sous réserve que le projet proposé soit effectivement un projet économiquement optimisé : c’est notre rôle) , puisque mettant en sécurité son acquéreur.

Le savez-vous ?

Il est tout à fait possible de déposer plusieurs demandes d’autorisation d’urbanisme sur un même terrain d’assiette. Ceci peut permettre de prévoir un projet avec maisons de ville en front à rue ou alternativement un immeuble en copropriété, la vente pouvant alors se faire sur la base du projet le plus intéressant économiquement et donc qui valorise davantage le foncier.

Quel coût pour le propriétaire ? Certes, il peut varier de 3000 à 50000 € HT, mais il représentera rarement plus de 15% de la valeur du terrain ! Ceci pour une assurance de vendre au meilleur prix, dans le meilleur délai et en toute transparence.


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