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Les deux leviers de la transaction immobilière – Les deux leviers de la transaction immobilière
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Les deux leviers de la transaction immobilière

 Avr, 22 - 2013   0 commentaire   Immobilier

Pour qu’une vente de terrain à bâtir se réalise, il faut réunir deux conditions nécessaires et suffisantes.

C’est devenu une évidence, mais il ne nous semble pas inutile d’acter ce principe.

D’abord, l’obtention du prêt immobilier qui permet le financement du projet terrain + construction, qui pourront faire, pourquoi pas, l’objet de financements distincts.

Deuxièmement, il sera exigé que le permis de construire de l’acquéreur lui soit octroyé, et idéalement purgé du recours des tiers et ainsi que du délai de retrait.

Ce n’est qu’à ces deux conditions de moins en moins faciles à réunir qu’une vente peut enfin se signer.

A partir de cette analyse, il est aisé de comprendre quels mécanismes sont susceptibles d’accélérer le rythme des transactions.

Pour ce qui est du prêt, en cas de difficultés avec le banquier de l’acquéreur, le recours au courtier en prêt immobilier nous semble un choix efficace : en fonction du profil du client, il saura orienter vers “la” banque dont les critères du moment permettent de “faire passer” le dossier. Il pourra négocier pour l’acquéreur les meilleures conditions, les meilleurs délais. Au-delà, dans le cas de prêts simultanés, terrain et maison, certains sauront apporter une aide au banquier pour le “lissage” des deux prêts.

Par ailleurs, il faudra que le vendeur ait des éléments solides sur les données de marché afin de s’adresser à une clientèle solvable. Nombre de divisions de terrains à bâtir sont encore aujourd’hui réalisées pour satisfaire 20% de la demande, laissant de côté 80% du marché potentiel, ralentissant du même coup les ventes. (Ceci sans d’ailleurs nous avancer sur le problème de la sur-enchère sur la valeur des terrains à bâtir : dans tous les cas, le terrain constructible se raréfiant, il est compréhensible qu’il continue de prendre de la valeur au m² dans les secteurs tendus)

En ce qui concerne le permis de construire, l’on pourra utilement se rapprocher d’un professionnel de l’urbanisme préalablement au dépôt qui vérifiera que les démarches administratives préalables ont été menées, que le dossier est bien complet, que l’ensemble des règles d’urbanisme sont observées.

Sans doute le vendeur devrait-il, dans certains cas d’urgence, exiger de l’acquéreur qu’il fasse contrôler auprès d’un professionnel le caractère complet de son dossier de permis de construire. En effet, en cas de classement incomplet par l’instructeur, l’obtention du permis peut intervenir avec plusieurs mois de retard, pouvant parfois mettre en difficulté le vendeur.

Pour servir vos clients, nous tâchons d’intervenir sur ces deux leviers :

  1. en argumentant auprès du vendeur sur l’intérêt de diviser des terrains plus facilement accessibles, au risque de devoir passer par des démarches légèrment plus lourdes de production de terrains à bâtir (recours nécessaire au permis d’aménager au moindre espace ou équipement commun)

  2. en vérifiant auprès de l’acquéreur que sa demande de permis de construire sera instruite favorablement et rapidement

Une formule plus novatrice encore, sur laquelle nous reviendrons, car elle répond simultanémenet aux deux aspects, consiste à conseiller au vendeur de recourir aux services d’un Architecte afin d’étudier et optimiser les droits à construire sur son terrain, et, dans le même temps, garantir l’obtention de droits à construire qui pourront alors être purgés, puis transférés au candidat acquéreur.


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