Longtemps, il fut considéré que les promoteurs devaient composer avec les recours gracieux et contentieux adressés à leur encontre par des riverains ou associations de défense de tous poils destinées à contrarier leur projet, pour simples troubles de voisinage.
Si ces recours, parfois engagés vers le mauvais Juge (administratif au lieu du judiciaire), avaient toute chance de tourner à l’avantage du promoteur, il n’en demeure pas moins, que pour des raisons économiques évidentes, ceux-ci se retrouvaient vite contraints de négocier avec les requérants pour éviter un blocage de leur projet pendant des mois, voire années.
Certes, des évolutions législatives ont exigé que les associations soient munies de la personnalité juridique avant l’affichage des permis de construire, pour que leur intérêt à agir puisse être reconnu. Cette disposition du code de l’urbanisme a d’ailleurs récemment été confirmée conforme à la Constitution.
Mais les dégâts causés par les recours abusifs souffraient d’un manque de considération : les organisations syndicales professionnelles s’étaient émues de ces pratiques et demandaient alors l’application de sanctions lourdes de la part des Juges Administratifs à l’encontre de ces recours abusifs.
Ceux-ci devaient s’y refuser au motif du libre accès à la Justice Administrative qui aurait été ainsi bafoué si une sanction lourde avait dû être prononcée à l’égard d’un requérant, fût-il mal intentionné. Celui-ci ne demandait finalement ni plus, ni moins au Juge, de confirmer la légalité des droits accordés au promoteur ! S’il s’avérait que le promoteur était bien dans ses droits, à quel titre le requérant aurait-il dû être condamné, pour en avoir simplement demandé la vérification ?
Depuis juin 2012, la question du recours abusif a pris un tout autre tour juridique ! Certains Avocats avisés, dont certains s’en sont fait une spécialité (voir ci-dessous l’article de Me Gabriel Neu-Janicki), ont pris l’initiative d’actions au pénal, pour mettre à jour et faire condamner ces pratiques douteuses. En voici donc un exemple avec des sommes propres à dissuader les requérants les plus « mordants ».
La SCP tenait à vous signaler ces informations afin de faire prendre conscience à vos clients promoteurs de ce nouveau contexte. Elle se tient à leur disposition pour que leur projet puisse prendre forme rapidement, et à défaut, de les aider à renverser le rapport de force entretenu avec les requérants, avec l’aide d’Avocats spécialisés avec lesquels elle est en étroite collaboration, pour faire respecter les droits des uns et des autres.
| Cette décision est d’importance car elle ouvre la voie aux sanctions pécuniaires importantes en matière de recours abusif. Comme nous l’avions souligné dans un précédent article (Comment le promoteur peut-il lutter contre le recours abusif des tiers), le promoteur dispose de nombreux moyens de recours et stratégique pour obtenir gain de cause et parfois même le retrait des recours (c’est un secret de fabrication du cabinet).En l’espèce, d’une part, la Cour de Cassation ayant retenu que le recours pour excès de pouvoir formé par la société Finaréal contre le permis de construire délivré à la SCI Mandelieu Estérel avait été inspiré non par des considérations visant à l’observation des règles d’urbanisme mais par la volonté de nuire aux droits du bénéficiaire, la cour d’appel, qui a caractérisé la faute de la société Finaréal, a pu déduire, de ces seuls motifs, que l’exercice du droit d’ester en justice avait dégénéré en abus.Et d’autre part, ayant retenu que le recours pour excès de pouvoir et son maintien pendant plus de quatre années, malgré le caractère exécutoire du permis de construire délivré, avait perturbé le projet immobilier de la SCI et l’avait empêchée de le mettre en oeuvre, le permis de construire devant être définitif et purgé de tout recours en cas de vente en l’état futur d’achèvement, modalités que la SCI avaient choisies pour réaliser son programme immobilier de logements, la cour d’appel, qui a motivé sa décision, a caractérisé l’existence d’un lien de causalité entre l’exercice du recours et le préjudice subi par la SCI Mandelieu Estérel, qu’elle a évalué en appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve versés aux débats.
L’arrêt d’appel attaqué d’avoir condamné la SA Finaréal à payer à la SCI Mandelieu Estérel les sommes de 385.873,15 euro au titre de l’ensemble des préjudices subis et de 7.500 et 2.500 euro en application de l’article 700 du Code de procédure civile. La Cour de cassation confirme donc ces lourdes condamnations. À noter que, dans le cas de recours « vénal », c’est-à-dire inspiré par le désir de faire chanter le constructeur, le juge pénal peut être saisi. Cette décision doit dissuader toute personne d’introduire un recours en vue d’empêcher la réalisation d’une opération par simple convenance, et non en raison de violation de règles d’urbanisme ou encore pour obtenir une réparation pécuniaire en effet, la sanction pécuniaire peut être lourde. Que les tiers qui introduisent des recours pour empêcher la réalisation d’un projet ou obtenir de l’argent se le disent, les promoteurs contre attaquent et les juridictions sont de leurs côtés. Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 5 juin 2012 n°11-17919 Gabriel Neu-Janicki – ©2013 LaVieImmo.com |
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