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Principales mises à jour de la réforme de l’urbanisme

 Avr, 23 - 2012   0 commentaire   Activité
Principales mises à jour de la réforme de l’urbanisme
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reforme de l'urbanismeVoici les principaux changements :

– Modification (à la marge) du contenu des demandes d’autorisation d’urbanisme

  • en zone d’ANC, le document attestant de la conformité du projet d’assainissement non collectif doit être joint à la demande de PC,
  • pièce à joindre en cas d’incidence Natura 2000, et information sur puissance électrique R431-16)
  • mentions sur les imprimés concernant le calcul des taxes (nombre de stationnements,…)

– Lotissements :

  • nouvelle définition proche mais sans délai de dix ans,
  • seuls les lotissements sans travaux et qui ne sont pas situés en secteur sauvegardé sont désormais soumis à simple DP,
  • les lots issus d’un permis d’aménager peuvent être subdivisés, sur simple accord du lotisseur, sans qu’il soit nécessaire de recueillir l’accord des colotis (R421-21),
  • la régularisation d’une division qui aurait dû faire l’objet d’une déclaration préalable peut être effectuée au moment du dépôt de la demande du PC sur un lot (R442-2),
  • La DP et le PA peuvent porter sur une partie de l’unité foncière, (au choix en fonction de ce que l’on souhaite pour la gestion de la densité)
  • Un PC, lui, est toujours supposé être déposé sur l’ensemble d’une unité foncière, même si déposé dans le cadre d’une division primaire où doit figurer le projet de division
  • Division primaire : suppression de l’habilitation (néanmoins requise sur un plan purement de droit privé)
  • en PA, le PC peut être délivré dès la délivrance du PA lorsqu’il ne s’agit pas d’une maison individuelle

– Fiscalité :

  • Passage à la taxe d’aménagement,
  • Entrée en vigueur du versement pour sous-densité (VSD) pour les communes ayant délibéré en faveur de ce dispositif,
  • Création d’une surface de plancher fiscale (L331-10) au nu intérieur des façades du bâtiment (pour ne pas pénaliser l’isolation des constructions)

– Disparition SHON et SHOB :

  • Une nouvelle surface fait son apparition : la surface de plancher basée sur le calcul de la surface de plancher fiscale au nu intérieur des façades du bâtiment, à laquelle d’autres déductions sont appliquées (vides, trémies, aires de stationnement, caves, celliers, combles, locaux techniques, …)
  • Elle remplace les SHON et SHOB que pour les ZAC et lotissements (DP ou PA) :

« Dans toutes les ZAC et tous les lotissements autorisés avant le 1er mars 2012, les droits à construire attribués à un terrain – soit par le cahier des charges de la cession dans le cadre des ZAC, soit par l’arrêté de permis d’aménager ou par une attestation délivrée par le lotisseur à l’occasion de la vente ou de la location des lots dans le cadre d’un lotissement déclaré ou autorisé sont applicables en surface de plancher, c’est-à-dire, que le nombre de m² de surface constructible en surface de plancher est identique à celui exprimé en SHON dans le document d’origine.

Toutefois, dans le cas où les droits à construire résultant du calcul en SHON seraient plus favorables à un demandeur que ceux en surface de plancher, celui-ci se voit de droit appliquer des droits à construire tels qu’ils résultent de leur expression en SHON, dès lors qu’il en fait la demande. Dans sa demande, le constructeur doit alors mentionner le décompte des surfaces de son projet à la fois en SHON et en surface de plancher.

Le bénéfice de cette mesure n’est possible que tant que les droits à construire du demandeur sont valables, à savoir, le cas échéant, jusqu’à l’achèvement de la ZAC ou jusqu’au terme de validité du lotissement. »


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