Dans le cadre des ventes de terrains à bâtir, la SCP BLEARD-LECOCQ a gardé l’habitude de fournir, accessoirement au descriptif mentionnant la superficie réelle, une attestation de surface de plancher, qui émanait de la réglementation sur les lotissement et la gestion des droits à construire.
Cette attestation informe aujourd’hui davantage sur les emprises au sol constructibles, puisque les derniers documents qui permettaient de gérer la densité (les POS), auront bientôt disparu, soit à l’occasion de l’élaboration d’un PLU à l’échelle communale ou d’un PLUI à l’échelle intercommunale, soit par le biais d’un retour au RNU (règlement national d’urbanisme), faute d’avoir été transformés en PLU (ou PLUI) avant l’échéance.
Pour rappel, en cas de retour au RNU, la gestion de la densité n’existe principalement que par les règles de hauteur.
Le but, pour nous, dans le maintien de la délivrance d’une telle attestation, est d’informer l’acquéreur sur les droits à bâtir attachés au terrain dont il souhaite se rendre propriétaire.
Puisqu’il est de l’intérêt commun de préserver les terres agricoles, nous estimerions ne pas remplir notre rôle de conseil à ne pas laisser entrevoir tout le potentiel constructible d’un terrain au moment de son acquisition, quand bien même, le projet de l’acquéreur se limiterait, dans un premier temps, à une utilisation partielle de ses droits.
Nous passerions également à côté de notre sensibilité sociale et sociétale, puisqu’à chaque fois que des droits à bâtir sont mal appréhendés par un acquéreur, c’est le prix du foncier à bâtir sur le secteur concerné qui risque d’être impacté à la hausse, renchérissant alors artificiellement l’accession à la propriété.
Or, une question se pose lorsque la règle d’urbanisme a évolué entre l’ancien et le nouveau document applicable.
En effet, l’application de l’article L442-14 du code de l’urbanisme a pour effet de cristalliser jusqu’à 5 ans la règle ancienne.
D’un autre côté, le dépôt du permis de construire déposé par l’acquéreur peut intervenir sous l’égide d’un nouveau document dont la règle est différente.
Lorsque l’acquéreur ne souhaite pas bénéficier des dispositions de l’article L442-14 qui interdit à l’administration de refuser son permis au motif de règles devenues plus contraignantes que celles qui existaient dans l’ancien document d’urbanisme, il se doit alors de le préciser explicitement.
Dans une tel cas, notre attestation distinguera donc le potentiel constructible du terrain selon que l’on se place sous la règle cristallisée, et sous la nouvelle règle applicable.
Il reste à préciser évidemment que « la règle » s’entend de l’ensemble du document d’urbanisme.
En effet, l’acquéreur ne pourra pas choisir « sa règle » en fonction des articles de chaque document, qu’il lui conviendrait de respecter !
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